二房东权益评估

二房东权益评估不动产评估作为一种法定的制度，其理论与方法已较为完善，但主要是服务于不动产完整权益价值评估的理论与方法，部分权益的价值评估理论与方法还比较缺乏。探讨不动产部分权益价值评估，无论从丰富我国不动产价值评估理论上，还是从满足不动产价值评估实践工作需要上，都具有重要意义。不动产部分权益，就是不动产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益。不动产部分权益，即指在权利、利益或收益上不完整的不动产权益，具体可分为以下几种类型：(一)权利性的不动产部分权益权利性不动产部分权益的特征是它具有部分权利，与它相对的是绝对的所有权。绝对的所有权包括占有、使用、收益和处分等四项权利，当其中的任何一项权利被分割出去时，分割出去的权利或剩余的权利都成为部分权利，在评估估价对象上都属于权利性质的不动产部分权益，它包括：租赁权、地役权、收费权、可转让的开发权、抵押不动产权益和抵押权权益。其中，租赁权是指因租约对不动产权利束的分割而产生的部分权益，分为出租人权益和承租人权益两种；地役权是指土地所有权人或土地使用权人为使用其土地的方便与利益而利用他人土地的一种用益物权，分为附属地役权和重地役权；收费权是指能够获取某一标的物收益的权利，如公路收费权、桥梁收费权、风景旅游去的门票收费权等；可转让开发权是自土地所有权人拥有的权利束分离出来，经出售而转让给同一地区或不同地区的另一土地所有人的开发权；抵押不动产权益，是不动产所有人所拥有的权益，它是指贷款人有权将不动产权作为本票担保并要求借款人偿还贷款本金和支付借款利息的权利，以及借款人无力还款时向法院申请对抵押不动产进行处置并优先得到清偿的权利。（二）时间性的不动产部分权益一般的所有权是指业主对其物业在任何时候都具有所有权，但随着不动产业的发展、业主只在某个规定的时间对某一物业拥有所有权的情况已经出现，这种情况的所有权即是时间性的不动产部分权益，一般称为时间分享权，包括附加所有权的时间分享权和无所有权的时间分享权。其中，附加所有权的时间分享权，是指仅在一年内特定期间使用的不动产所有权；无所有权的时间分享权，是权可以在特定时间使用一单元、没有所有权的时间分享权和相关财产权利。不动产部分权益的价值评估思路（一）利用剩余法进行评估不动产部分权益是不动产完整权益与所缺权益之差，因此评估不动产部分权益价值，首先尅采用剩余法的评估思路，即不动产部分权益的价值，等于不动产完整权益的价值减去所缺权益的价值。例如：出租人权益价值等于无租赁权限制的不动产价值，减去承租人权益价值；基于公共目的的地役权的价值等于供役房地产供役前的价值，减去七供役后的价值；抵押不动产权益的价值等于不动产在估价时点的完全产权市场价值减去需要继续偿还的贷款本金余额在估价时点的现值。（二）利用收益法进行评估对于可以独立取得收益的不动产部分权益，可以用收益法的思路评估期价值，即将其在剩余收益期限内的各期收益折现成估价时点的现值，并进行累加。例如：出租人权益的价值，等于租赁期间可获得的合同租金和租赁期满后的市场租金或转售收益在估价时点的现值之和；简单承租人权益的价值，等于各期市场净租金与合同净租金的差额在估价时点的现值之和；“三明治”承租人权益的价值，等于各期的转租合同租金与原租赁合同租金的差额在估价时点的现值之和；转租人承租人权益的价值，等于各期的市场租金租金与转租合同租金的差额在估价时点的现值之和；抵押权益价值等于借款人在估价时点之和各期需要支付的贷款本息值在估价时点的现值之和，或者等于借款人在估价时点之后各期需要支付的贷款本息值与抵押权人从处置抵押物中所获得的优先受偿款额在估价时点的现值之和；收费权的价值等于剩余收益期限内各期净收益收入在估价时点的现值之和。以二房东权益为例进行介绍：虽然二房东在房地产市场中发挥着重要的作用，但是，在我国,很多情况下，二房东的权益得不到保护和赔偿，二房东权益的估价也没有得到应有的重视。本文首先讨论与二房东权益相关的基本概念，再探讨如何使用收益法对二房东权益进行估价，最后，通过纽约世贸中心的实例，介绍二房东权益的赔偿。以下通过区分完全产权权益和出租人权益的概念，来阐述承租人权益（二房东权益）的基本概念。完全产权权益:不受任何其它权益或财产限制的绝对所有权。出租人权益:物业出租后,业主仍然拥有的权益。承租人权益（二房东权益）:承租人通过租约所获得的使用和占有的权益。是由承租人拥有的在规定的期限内、在租约的条款规定下使用和占用不动产的权利。在风险相同的情况下，即折现率相同的情况下，以下等式成立：完全产权权益=出租人权益+承租人权益（二房东权益）二房东权益的表现形式有多种多样，主要有以下三种情况：1、二房东将一幢建筑物全部租下来，然后，再将每一个单位出租给不同的租户。在出租给客户之前，二房东也可能对房屋进行了必要的装修或翻新。2、二房东将一幢建筑物全部租下来之后，进行改建，重新确定目标客户，然后，出租给新的客户。例如，二房东租来一幢仓库，将其改造成商业建筑，再出租给家具经销商，用来出售家具。3、二房东将一块地皮租下来，在该土地上建设房屋，然后出租所建造的房屋。在“9•11事件”中的纽约世贸中心，就属于这种情况。二房东权益的估价合同租金与市场客观租金的关系在很大程度上反映了二房东权益的价值。如果合同租金低于市场租金，承租人拥有正的权益价值。当合同租金超过市场租金，承租权拥有负价值。但是，出租权的合同优势可能不是市场化的。因为即使二房东的权益出现负价值，但其仍然拥有占有权并且可以将这种占用作为获益的保障。二房东权益的价值主要是通过合同租金与市场租金的差额收益来体现。一般采用收益资本化法（DCF）进行评估。通过以下例题，说明如何用收益法对二房东权益进行估价。某房产以年租金75,000元人民币出租给二房东,租期5年。二房东以年85,000元人民币的市场租金出租给最终租户。预计第5年末,该房地产能够以801,100元人民币的价格售出。如果该房产市场租金和转售价值的折现率是11%,合同租金的折现率是9%,二房东权益的折现率是13%，计算该房产完全产权的价值、出租人权益的价值和承租人权益的价值。完全产权的价值：若该房产的市场净租金是每年85,000元，则该房产在市场条件下可产生的现金流为:第1年85,000第2年85,000第3年85,000第4年85,000第5年886,10085,000+801,100=886,100以11%的收益率折现,可求出该房产的完全产权价值为789,565元人民币。出租人权益的价值:该房产的合同租金是每年75,000元，则该房产在合同约定下可产生的现金流为:第1年75,000第2年75,000第3年75,000第4年75,000第5年75,000和801,100其中,合同租金以9%的收益率折现,期末转售价值以11%的收益率折现,可求出该房产的出租人权益价值为767,138元人民币.承租人权益的价值(二房东权益的价值):可通过“折现市场租金与合同租金之间差额”的方法求得。5年持有期,每年租金差额是10,000,以13%的收益率折现,可求出该房产的承租人权益价值(二房东权益价值)为35,172元人民币。如果某投资者要到银行贷款购买该房地产，抵押价值是出租人权益的价值,即767,138元人民币，而不是完全产权的价值。如果某二房东要到银行贷款做该房地产的二房东，抵押价值是承租人权益，如果该二房东为了贷款而投保，保险公司应该赔偿的也仅是承租人权益。