海南棋子湾国际商务旅游度假区发展规划案134P

2海南，中国南海上的明珠海南有天涯海角的浪漫，也有让人瞠目的天价套房，有惬意阳光的海岸，也有梦想破灭后的失落，有举国淘金的暴富快感，也有上世纪90年代地产泡沫的历史阵痛，海南总是矛盾着，让人爱，让人恨.但海南从未倒下，像一个斗士。带着曾经的伤痛与迷茫，以三亚为起点，从博鳌的世界智慧中崛起，怀抱着国际旅游岛的雄心壮志从千里海岸线走来，影响着世界！昌江----棋子湾，一块未曾雕啄的噗玉，将怀揣南海明珠的国际梦想，探寻一种怎样的发展模式，以构建高度城市价值为使命，融入海南，从而实现西海岸的崛起与繁荣让我们一起开始为昌江思考，为海南思考……3所以我们提交的不仅是问题，更是一个解决问题的方法体系并执行！我们不仅仅要做房地产，而是出于中国人对中国最美丽海岸线的热爱，出于我们对土地的执着，所以有了我们对棋子湾的构想。4本案涉及的内容：1、棋子湾应做旅游景点还是城市?2、棋子湾的城市定位及形象确立?3、棋子湾的城市规划构想！5目录第一阶段:荣耀与困惑海南概述及引发的思考第二阶段:疯狂与阳光一、海南重点产业研究1、房地产2、旅游第三阶段:沉沦与崛起一、西线未来城市发展构想1、棋子湾现阶段的状况2、国际旅游岛政策研究3、海南西线城市发展状况分析4、棋子湾城市定位二、棋子湾城市定位现阶段的缺失与朔造1、伟大城市的形象朔造2、棋子湾城市形象朔造6海南省，作为中国南海上的一颗璀璨明珠，以其独有的特点在国内和国际上占有重要的地位1海南概述海南省，1988年正式成立。是我国最年轻的省和最大的经济特区。同时也是我国陆地面积最小，海洋面积最大的省份；全省陆地面积约3.5万平方千米，海洋面积约200万平方千米；全省有2地级市、4市辖区、6县级市、4县、6自治县、1经济开发区、1办事处。海南岛与美国夏威夷处在同一纬度，以其1528公里的海岸上以及丰富的生态景观资源成为国内、国际上有名的旅游胜地海南基本情况7海南位于位于东经108°37′-111°05′，北纬18°10′-20°10′之间；海南省，西与越南相对，东与台湾省相望，东南和南边在南海中与菲律宾、文莱和马来亚为邻；海南，是中国最南端的省份。作为中国走向世界的南大门，海南具有极其重要的战略地位。海南省背靠中国大陆，面向东南亚诸国，地处南海国际海运要塞，具有极其重要的战略地位战略地位2海南处于珠三角“9+2”与东盟自由贸易区的“10+1”的结合部，3小时航班范围内可抵达珠三角、长三角、港澳台、东南亚等地位，具有重要的战略地位和先天的发展优势。8海南省内自然资源丰富，其中旅游、土地、海洋、矿产、油气等自然资源最为突出3自然资源自然资源热带海岛旅游资源：海南是中国七大旅游区之一，是唯一的热带旅游地。拥有滨海度假、潜水探奇、热带雨林探险、生态观光、温泉养生、民俗文化等11大类特色旅游资源。热带土地资源：海南热带土地面积占全国的42.5%，有保存完好的热带雨林，小区域物种十分丰富，是中国南方中草药主产地之一。全省共有自然保护区69个，其中国家级自然保护区8个，省级自然保护区25个。海洋资源：海南岛海岸线全长1928公里，省辖海域面积约200万平方公里，沿海大小港湾68个，大小岛屿280个。可供养殖的沿海滩涂面积约2.57万公顷，海洋渔场面积16434公顷，海洋水产品在800种以上。矿产资源：海南有工业储量的矿产资源66种。全省保有储量位居全国前列的矿产有：石英砂、锆英砂等20余种；其中富铁矿、钛砂矿、石英砂、锆英砂储量居全国第一位，含量分别约占全国储量的2/3。油气资源：海南岛周边海域油气资源丰富，南海是世界四大海洋油气聚集中心之一，省辖海域有油气沉积盆地39个，已探明三个海上气田和一个陆地气田，石油地质储量约328亿吨，天然气储量约11.7万亿立方米。9思考点1：海南有着丰富而独特的旅游资源，有着优越的地理位置，随着东南亚旅游城市的兴起，靠国内游客支撑的海南旅游，海南国际旅游岛的发展之路如何前行？10海南海陆空立体式交通网络已基本形成，其中海运最为发达，目前已建成港口24个交通网络4海南交通系统1234海运:目前共有68个天然港，已开辟24个港口，其中琼山、三亚、八所、洋浦四个港口为最大。和世界24个国家和地区有航运业务往来，为港澳台同胞和海外旅游者到海南来观光游览提供了方便铁路:共有海南东环铁路（建设中）、海南西环铁路、粤海铁路。粤海铁路作为中国第一条跨海铁路已于2003年正式开通。琼山至广州的旅客列车已正式运行，并与全国铁路网并网。航空:目前已建成海口美兰国际机场和三亚凤凰国际机场，实现与北京、上海、深圳、香港、新加坡、曼谷、吉隆坡等39个国内外大中城市通航。公路:已建成由环岛高速公路和南北3条、东西4条干道组成的骨干公路网，三级公路通达全省乡镇11海南第三产业比重最大，第二产业相对比例不足5产业结构三大产业都有不同幅度的提升，第一产业：2009年完成农业增加值461.93亿元，增长7.2%；同比2008年，增值率下滑0.5个百分点第二产业：第二产业增加值443.43亿元，增长12.6%；增值率同比2008年，上升6.8个百分点第三产业：第三产业增加值741.24亿元，增长14.1%；增值率同比2008年，上升0.8个百分点数据来源：海南公报第一产业39.19%第二产业42.32%第三产业54.40%12历年来，海南整体经济向前发展，但波动较大，显示海南经济对外依赖程度高，抵御风险能力不强。在一揽子经济刺激政策的作用下，全省经济运行较快地扭转了上年第四季度下滑的态势，在上升通道上加快回升全年全省生产总值1646.60亿元，按可比价格计算，比上年增长11.7%。从动态变化看，一季度GDP增长8.7%，上半年GDP增长9.3%，前三季度GDP增长9.8%，全年GDP增长11.7%，呈现前低后高、加快上升的运行态势6海南省GDP2009年,全省GDP为1646.60亿元，增长11.7%P；数据来源：海南公报13总体来说，自建省以来，海南省产业结构发生了很大的变化，特别是第三产业一直是海南GDP增长的主要贡献力量，但总量偏低；第二产业将会成为海南省经济增长的主导力量，也是海南经济目前的短板，第三产业的传统地位仍将进一步保持。海南的产业结构比例看，第二产业比例偏低，第三产业对外依赖程度高，抵御风险能不足，难以规避经济上的大起大落。名次省份21天津7500亿元增速16.5%22重庆6527亿元增速14.9%23云南6168亿元增速12.1%624新疆4270亿元增速8%25贵州3887亿元增速11%26甘肃3380亿元增速10%27海南1646.6亿元增速11.7%28宁夏1334.6亿元增速11.6%29青海1081.27亿元增速10.1%30西藏437亿元(预计)增速12.1%小结14按照“南北带动，两翼推进，发展周边，扶持中间”的发展思路，把海南岛划分为五个功能经济区7产业布局琼北综合经济区：以海口为中心，继续巩固这一经济区作为全省行政服务中心、商业贸易中心、科教文化中心和进出岛交通枢纽的地位东部沿海经济带：发挥东部沿海市县资源优势，发展壮大滨海旅游业、热带高效农业、海洋渔业、农产品加工业。琼南旅游经济圈:围绕建设亚洲一流、世界知名的国际最佳人居环境城市的目标，用国际水准建设和经营三亚市，保持和增强低密度滨海旅游城市的魅力。西部工业走廊：重点发展洋浦经济开发区等区域。依托园区重点发展天然气与天然气化工、石油加工和石油化工、纸浆和造纸、矿产资源加工等工业，带动临近市县发展配套产业。中部生态经济区:在加强生态环境保护特别是强制性保护好自然保护区和生态公益林的基础上，积极发展农产品加工、水电、经济林、林下经济、生态旅游、城镇服务业等特色经济。海南经济情况15企业位置土地规模启动时间开发周期投资额（亿元）中信地产琼海博鳌10.2平方公里2004年不详100华润集团万宁石梅湾不详2004年10年50雅居乐陵水清水湾1.5万亩2006年10年130中信泰富万宁神州半岛38.43平方公里2006年10年100新世界中国海口美丽沙3300亩2007年10年100富力地产三亚、海口9880亩2007年不详100鲁能集团三亚、海口19平方公里2006年不详50（已投资）2005年以后，富力、雅居乐、华润置地等房产大鳄已经开始在海南大肆开拓地产业务，新世界18.08亿元拍下海口美丽沙，广东富力联合海南怡丰15亿打造香水湾，雅居乐130亿（其中有摩根士丹利30%的股份）加入建设清水湾项目……。2006年海南主要房地产投资项目均为超大型：清水湾1.5万亩社区由雅居乐独家打造；三亚湾新城，由鲁能集团独立投资64亿元开发；凤凰岛，由浙江国都控股、众城国际联合开发。开发商是主要为协助政府进行区域集中开发。例如中信的博鳌开发计划。现在还有很多隐形大鳄开发商已在海南二线城市拿地，规模非常大。16海南岛以海景+别墅+酒店＋高尔夫的假旅游真地产模式泛滥，客户需求单一，内陆土地价值流失湾区产品三亚红塘湾三亚海棠湾三亚亚龙湾二期陵水香水湾陵水清水湾陵水土福湾海口美丽沙海口新埠岛海口鸿州新城中信博鳌博鳌宝莲城…….高尔夫＋酒店集群＋游艇俱乐部＋南山人文风景区＋住宅游艇＋温泉＋商业＋主题公园＋生态区＋住宅高尔夫＋酒店集群＋海上运动、游乐＋生态景区＋国际会议＋住宅高尔夫＋酒店＋游艇＋住宅高尔夫＋酒店＋游艇＋学校等居住配套＋住宅酒店＋游艇＋主题园＋住宅酒店＋游艇＋会展＋商业＋学校＋住宅酒店＋游艇＋水上运动＋商业街＋学校＋住宅酒店＋游艇＋马术俱乐部＋主题乐园＋住宅高尔夫＋酒店＋游艇＋温泉＋会议＋住宅高尔夫＋酒店＋游艇＋会议中心＋商业街＋保健…….17思考点6：由于缺乏区域城市的辐射，海南东线沿海土地开发模式单一，海岸＋别墅＋酒店＋高尔夫球场的海南开发模式，海岸线被垄断、瓜分，内陆土地无人问津，后续发展如何解决？滨海土地与内陆土地价值如何最大化？海南模式如何不再单一依赖海岸线？如何实现市场、开发商与政府的多赢？18?后续内陆土地价值如何实现19半山半岛凤凰岛海航铂爵公馆国际公馆福湾???20旅游导向型房地产驱动，内需不足，市场不稳定透支未来城市价值，由于缺乏区域城市辐射，邻城市沿海土地开发过度依赖海景资源，内陆土地无法实现大纵深开发，土地价值严重流失。城市的土地开发规划前瞻性有待提高，开发的水平参差不齐海南房地产市场整体而言，受旅游产业驱动作用明显，旅游业是容易受影响的行业，不过分的说一个传染病都可以让海南的房产倒下。无论是海南分割发展的第一阶段地产期还是圈地发展的第二阶段，海南房产都在卖资源，并且优势资源的利用进深比较浅，以海滩作为排布依次为沙滩+别墅+酒店+高层+高尔夫的模式令后续地块无法借势优势资源，如景观的导入，所以造成发展的后续力不足。123海南省汲取90年代初期房地产市场自由化的教训，目前形成以“打造国际旅游大都市”为水准，政府高度规划，科学布局，旅游产业拉动，房地产发展模式单一概论21第一阶段：2000年前政府划大地块，各开发商拿地，但由于开发商水平不等，开发产品质量不高，导致地块无法实现应有价值。第二阶段：2000年后外地大开发商拿地，瓜分垄断大量海景土地资源，房产项目质量有所提高，政府无法主导整体规划，土地整体价值不高，内陆土地价值流失。海南房地产发展经历的两个阶段，出现过辉煌也伴随着开发模式上的不足22亚热带气候热带气候热带气候滨海游成为海南游客的首选旅游目的地，并带动该区域其它旅游产品呈组拳式发展滨海游发展现状北回归线大三亚辐射圈大三亚滨海游集中在三亚海、大小东海、亚龙湾、海棠湾、蜈支洲岛、分界洲岛等区域热带气候除了保证常年高温气候外，海水更清、盐份更高、可视度更高，游泳、潜水两相宜。三亚旅游区陵水三亚辐射圈北回归线以北的城市群包括有万宁、琼海、文昌、海口，滨海旅游发展一片惨淡，主要起由在于海水不清与旅游人流不集中难于成团的影响大三亚辐射圈有向东发展的趋势，向西方向的乐东市即旅游产业发展明显滞后。人们只记住第一，没有人记住第二亚热带气候的海水呈碧绿色且透明度较差，滨海游相对较差，潜水项目基本没有。23大