交楼土建常见质量问题处理方法

别墅和洋房常出现的问题、原因分析及其防治方法摘要从2011年初开始，政府调控政策密集出台，限贷、限价、限购轮番上阵，各一线重点城市商品房成交普遍下滑，导致客户心里发生了显著的变化，最明显的表现是：一是各地因降价而发生的群诉事件时时见诸报端；二是同质化的产品销售越来越困难，除了以价换量外，似乎没有别的有效销售手段。在这种新形势下，客户对工程质量越来越关注，客户“以质量存在问题”为新闻点迅速扩大事件的影响，运用人海战术，集中精力进行微博、视频传播，光明正大、理直气壮地要求开发商就自身的质量硬伤、瑕疵给予高额补偿，给自己本不合法的诉求披上了合法的外衣。现在房地产行业依依不舍地告别了暴利地“硬件”时代，进入到了以比拼客户满意度、忠诚度等软实力为主的“软件”时代。而客户关系管理部的设置有效的提高了客户满意度和忠诚度。但部门在运行的过程中存在很多的问题，需要在运行的过程中不断的完善。通过前期的调查和研究，发现客户关系管理部客服工程师的工程技术水平相对比较薄弱，在现场查看房屋所发生的诸如地面开裂、墙面返潮、屋顶漏水等等现象时，很难断定现象产生的原因以及维修的方案，导致不能及时的向业主解释和维修，造成不必要的投诉。为了让客服工程师能够更快的了解问题背后的原因，现整理现场常见的问题，分析了产生的可能原因，也相应的给出了维修的方案，为方便以后的维修起到了事半功倍的效果。本文主要从土建问题、供水、电、暖、门窗、装饰等6个方面总结了经常发生的问题，分析了问题发生的原因，并给出了问题维修的方案，将其作为资料，在以后的检查以及维修中作为参考依据，提高了客服工程师的知识水平，也提高了公司的服务的效率，也在提高客户的满意度和忠诚度方面起到了相当大的作用。关键词：客服关系管理；原因；方案1第1章土建问题在房屋竣工验收，交给业主后，在维修的过程中属于总承包单位的问题最多，尤其为土建问题，包括墙体出现裂缝、墙面空鼓、屋顶、阳台、卫生间渗漏等等。在维修的过程中一定要分清责任，确定责任主体之后才能更好的维修，确定是否在保修的范围内。而责任的划分常用的方法有：(1)由于业主装修或维修之后发生责任的，责任由业主承担；(2)由于承包商原因引起的维修，由承包商承担责任；(3)由于第三方的损害造成的维修，由第三方承担责任；(4)由于问题的原因不能确定责任主体，由物业部门承担责任；在《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定：在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气系统、给排水管道、设备安装为2年；装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。第八条房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。另外，《住宅质量保证书》中还规定：墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。《商品房预售管理办法》第三十三条规定：房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。21.1墙体出现裂缝墙体裂缝是常见的房屋质量问题之一，墙体裂缝的出现，轻微的会影响房屋的美观，造成房屋渗水漏水，严重时则会影响整个房屋结构的承载力，如果不能进行正确的处理的话，甚至能造成严重后果。在这里介绍的仅仅是业主收楼之后，房屋所产生的墙体裂缝。1.1.1墙体裂缝出现的原因、现象及处理措施a.地基不均匀沉降引起墙体裂缝原因：房屋在建成后，地基一般都会下沉。如果地基沉降不均匀，沉降大的部位与沉降小的部位发生相对位移，在墙体中产生剪力和拉力，当这种附加内力超过墙体本身的抗拉、抗剪强度时，就会产生裂缝，且这些裂缝会随地基的不均匀沉降的增大而增大。现象：这种裂缝一般成斜裂缝，且裂缝走向凹陷处。这种裂缝在建筑物下部比较明显，由下向上发展，呈“八”字，倒“八”字﹑水平、竖缝等等。处理措施：(1)当沉降裂缝发生后沉降发展较为缓慢且有减弱趋势时，应在裂缝稳定后对裂缝修复。新建房屋的地基在2-5年内才会逐渐稳定，修补好裂缝后，这其间墙体还是有可能会由于地基下沉而开裂。如果裂缝对房屋整体美观影响不大，第一次修补后可时间隔久一点再修补。处理一般用水泥砂浆、聚合物砂浆填缝或弹性腻子、石膏填充，嵌缝带粘贴。(2)当裂缝较宽且墙身变形较大，必须找专业建筑结构人员根据实际情况，进行现场观测及结构检测，由专家提出相关加固方案或其他措施。b.温度应力引起墙体裂缝原因：这种裂缝是墙体中最常见的，一般材料都有热胀冷缩的性能，房屋结构由于周围温度变化引起变形，不同材料的膨胀系数不一样，导致产生温度性的裂逢。这种裂缝，只影响房屋室内的外观，不会影响房屋的安全性。现象：这种裂缝常见于不同材料的交接处，如混凝土柱与砌体交接处出现竖向裂缝、混凝土梁底面与砌体交接处出现水平裂缝、部分填充墙中间部位出现水平及竖向裂缝（圈梁和构造柱），大部分呈现水平、竖向裂缝等。处理措施：3(1)墙面抹灰前，在砌体与钢筋混凝土构件周边接缝处设置高度不小于500mm的粘贴网布，长度随接缝粘贴，网片张紧后固定。墙面抹灰应在墙体砌筑15天后方可进行，抹面施工按规范要求进行。(2)加强砌体与混凝土柱的连接：砌体和混凝土柱连接处应采用实心混凝土砌块砌筑，并与封底多孔砌块咬合组砌，柱内预留2Φ6钢筋与填充墙拉结，钢筋竖向间距400mm；顶层及底层的门窗洞下设70mm厚通长现浇钢筋混凝土带。(3)砌体顶与混凝土梁、板间的连接：待填充墙沉实后，一般在墙体完成7天后，再进行墙体顶砖砌筑，砌体顶部采用实心水泥砂砌块斜砌，且必须逐块敲紧密实，用8～12mm的砂浆填满挤实。当墙长大于5m时，墙顶应用预埋钢筋拉结；墙高大于4m时，墙体中应设钢筋混凝土圈梁。(4)墙体内设置构造钢筋：考虑到顶部温度影响较大，故在墙体内设置通长2Φ4焊接钢筋网片，竖向间距500mm，其余各层可为700mm，钢筋网片均与混凝土柱伸出的拉结筋搭接。c.水泥砂浆抹灰墙面收缩引起的裂缝原因：水泥砂浆收缩是引起墙面裂缝最常见的因素之一，它主要包括化学减缩、干燥收缩、自收缩、温度收缩等，引起墙面出现裂缝。(1)框架柱、梁、板在硬化过程中产生的收缩与徐变，导致砌体与柱板梁的接头处产生抹灰层开裂。(2)高温干燥天气时，表面失水过快引起干裂，冬季气温较低时面层受冻产生龟裂、起皮、起泡等现象；(3)抹灰砂浆中的骨料偏细，使得弹性模量偏小，面层水泥用量过多、水灰比过大、罩面过早也极易产生表层大面积龟裂；(4)温度变化，特别是在温度变化较大、空气干燥的部位，因建材的膨胀系数不同和抹灰层表面失水严重的情况下极易产生龟裂现象。(5)一次性抹灰过厚，使得抹灰层在重力作用下产生沉缩裂缝；(6)大面积施工时，未采取分格措施，也会引起不规则开裂；现象：每种收缩都有其自身特点，在引起抹灰墙面开裂时表现各不相同，一般呈放射状，有时出现水泥砂浆空鼓、粉砂。处理措施：如果抹灰层出现大面积空鼓，应该敲掉原有抹灰层，重新做一次水泥沙浆的抹灰层，找平后再按正常工序刷漆或者贴壁纸。如果只是出现大面积开裂，没有翻砂、空鼓、脱落情况，可以满墙贴的确良布，再按正常工序刷漆或4者贴壁纸。造价相对较低的方式是，直接在原有墙面上钉一层石膏板，需要环保乳白胶和钢钉同时使用。d.施工因素引起的墙面裂缝原因：由施工原因引起的砌体墙面开裂是经常发生的，常见的原因有：(1)施工速度过快，此时砌体的强度尚未达到设计强度，且地基快速变形，土应力调整滞后，使地基土过早产生沉降不均匀，导致在砌体内部已产生过大的初始应力和应变，导致墙体开裂；(2)砌体砂浆强度不符合要求，如砂子含泥量过大，配合比不正确；(3)砌体施工质量差，墙体砌筑时灰逢不饱满，厚度不均匀，组砌方式不符合要求等，砌筑砖墙时，未对砖块湿水，采用干砖上墙等都会降低砌体承载力，使墙体日后出现裂缝；(4)砌体在硬化过程中产生的收缩与徐变，特别是砌体的沉缩。由于工期或其它原因等，使得砌体没有足够的沉缩时间，以致墙体与柱、梁接头处产生开裂。(5)施工工艺顺序不合理，砌体施工缝处直搓，甚至阴搓；(6)柱板梁与砌体间的连接不牢，墙体拉结筋数量不足、长度不够、设置不合理，附在基层表面的钢丝网片塔接长度不够、拉接不牢也容易使表面产生裂缝。现象：砌体产生不均匀的裂缝。处理措施：加强施工过程的控制，严格按照施工工艺进行施工。e.装饰工艺不合理引起的墙面裂缝原因：在装饰装修的过程中，引起装饰墙面出现裂缝的现象时有发生，究其原因主要在于：(1)表面乳胶漆裂缝、壁纸裂缝：表面装饰层没有干透就遭遇温度、湿度变化，乳胶漆壁纸会出现裂缝。(2)腻子找平层裂缝：基层有浮灰、油污，找平层没有干透就遭遇温度、湿度变化，腻子会出现裂缝。现象：墙体表面乳胶漆、壁纸或腻子出现龟裂现象。处理措施：(1)表面乳胶漆裂缝壁纸裂缝：如果只是表面漆膜的龟裂，用细砂纸将裂纹打磨掉，重新涂刷就可以了。壁纸如果是接缝处开裂，用温水湿润，重新涂刷壁纸胶粘贴即可。（2）腻子找平层裂缝：如果裂缝已经深入腻子层，可先用尖锐工具将裂缝扩5大到一个改锥大小，填入嵌缝石膏并进行打磨找平，贴上网格布或牛皮纸后用腻子进行找平，最后按照正常的工序刷漆或者贴壁纸都可。1.1.2其他裂缝除了上述几种常见裂缝外，还包括其他情况或原因引起的裂缝，如下：(1)在实际生活中经常因为在房屋建成后埋设各种管线穿过墙体，破坏墙体整体性，减少了墙体载面面积，削弱了墙体承载力，从而引起墙体裂缝。(2)改变房屋用途，加大使用荷载或增加振动力，从而使墙体受到破坏，引起墙体裂缝。(3)混凝土构件变形、荷载过大或截面过小导致的裂缝引起的砌体裂缝，如挑梁上的砌体墙；(4)砌体本身承载力不足，如砖柱承载不足时在下部1/3高度出现竖向裂缝；(5)砌体构造要求不良，如施工洞留置和拉结筋放置不当造成的洞边缝；墙体裂缝是在生活现实中难以避免的一种建设工程质量问题，只是有些小的裂缝我们看不见而已。因此，对于出现的墙体裂缝问题，我们不必慌张，首先要仔细观察，找出裂缝的特点与基本规律，确定裂缝发生的具体原因，然后制定行之有效的处理方案。1.2墙体出现空鼓近年来，随着我国各大城市大兴基础建设，框架结构的房屋已占据主要地位。其装饰工程――抹灰，直接带给人们来对该建筑物质量的好坏。那么，经常出现在框架结构抹灰工程中的裂缝（龟裂）、空鼓、脱落等质量问题如何去处理和防治。1.2.1墙体空鼓出现的原因(1)结合层处理不当，混凝土构件以及砌体上的隔离剂、灰尘没有彻底清洗干净，基体表面过于光滑，导致抹灰层空鼓、大片脱落现象。(2)基体湿润不足，底层砂浆失水过多，水泥没有充分水化，致使基层粘结强度不足，从而产生空鼓、裂缝、表面龟裂。(3)砂浆强度不足、和易性差、配合比不准确，使用终凝经后的砂浆没有添加适量水泥等也是导致抹灰层开裂、空鼓、脱落的主要原因之一；(4)砂的含泥量较大，致使砂浆粘结强度下降，产生大面积开裂和空鼓、脱落；6(5)养护不足，也易引起龟裂、开裂、空鼓甚至脱落；(6)施工工艺落后、技术不足也是其产生上述质量问题的重要原因之一。1.2.2墙体空鼓的处理措施(1)用小锤敲击墙面粉刷层进行全面检查，将空鼓部位做好标记及确定范围；(2)用切割机在空鼓四周切缝，切割面积尽量大些，切下去大概1到2cm；(3)用錾子凿掉粉刷层，清除浮沉，并用水湿润基层