二手房买卖诉讼基本知识

二手房买卖诉讼基本知识房地产、宅基地二手房买卖诉讼基本知识1．二手房诉讼的基本流程及注意事项第一步：遇到二手房买卖纠纷当事人各方如果不能协商解决首先了解相关起诉的法律知识，一是通过一定的信息渠道，最好是向专业律师咨询，明确所遇到的问题通过诉讼能否解决，如果能通过诉讼解决，需要准备哪些相关的证据材料，自己或委托律师起诉或申请仲裁，在诉讼前应基本收集齐全证据材料，写好起诉书，准备证据清单及身份证复印件。向法院提起诉讼的，必须符合下列条件：（1）原告是与本案有直接利害关系的公民，法人和其他组织；（2）有明确的被告；（3）有具体的诉讼请求和事实、理由；（4）属于人民法院受理诉讼的范围和法院管辖。向仲裁机构申请仲裁需事先约定解决争议的仲裁机构或发生纠纷后双方同意将争议提交仲裁机构的协议。第二步、到房屋所在地法院起诉。起诉审查、立案由立案庭（室）负责，立案庭受理后开具交费通知单，到农业银行交费，交费后持农业银行开具的交费凭据到法院的财务部门换诉讼费收据，然后再将该收据交立案窗口，至此立案完成。在起诉之前，原告为了执行的方便，也可以申请诉前财产保全。第三步、立案后，法院的内勤将案件分到具体的承办法官，由承办法官根据自己的时间安排，由书记员负责将起诉书送达被告或电话通知开庭时间或其它事项。被告应在收到起诉状副本后15日内提出答辩状。不提出答辩状的，不影响人民法院审理。第四步：准备证据并注意法院的证据规则的规定。法院审理案件实行“谁主张、谁举证”的原则，举证不能，将承担败诉或审判结果与己不利的后果，法律另有规定的除外。如果当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集并已提出调取证据的申请和该证据线索的，法院可以根据当事人申请，依职权取证；当事人提出申请可由人民法院勘验或者委托鉴定。第五步：法院确定的开庭时间和地点，所有诉讼参加人均应严格遵守，无正当理由不按时到庭的，不得再入庭参加诉讼。原告不到庭或未经法庭许可中途退庭的，按自动撤诉处理；被告不到庭或未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第六步：开庭审理。民事、经济案件开庭审理的顺序为：核实双方当事人的身份及代理人身份、宣布合议庭组成人员交询问是否回避，然后开始审理。首先原告陈述事实，然后被告答辩，法庭调查、法庭辩论、法庭调解、最后陈述，然后休庭，一般不当庭宣判，等判决书做出来后通知当事人取判决，一般法院不宣读判决书，签字后自己看结果。适用普通程序审理的民事、经济案件，审限为6个月；有特殊情况需延长的，由法院院长批准，可延长6个月；还需延长的，报请上级法院批准。适用简易程序审理的案件，审限为3个月。目前一般的案件均适用简易程序，由一个审判员独任审理，三个月内结案。三个月不能审结的，转为普通程序。第七步：二审审理。当事人任何一方不服一审判决的，在判决书送达之日起15日内向上一级法院提起上诉。不服一审裁定的，应当在裁定书送达之日起10日内提起上诉。上诉应当递交上诉状，同时交纳上诉费，并通过原审法院提出。原审法院收到上诉状后将上诉状交给被上诉方，被上诉方提交答辩状，一审法院将答辩状再转交上诉方，然后连同全部案卷和证据，移送第二审法院。第二审法院只对上诉人请求的有关事实和适用法律进行审理。现在的二审案件一般不开庭审理，一般法院通知说“谈话”，只针对有争议的部分进行审理，没有争议的则不再审理。人民法院审理对判决的上诉案件，应当在二审立案之日起3个月内审结。有特殊情况需要延长的，由法院院长批准。对裁定的上诉案件，应当在二审立案之日起30日内做出终审裁定。第八步：申请再审。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可向原审人民法院或上一级法院申请再审，但不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审的，应当在判决、裁定发生法律效力后两年内提出。第九步：申请执行。发生法律效力的判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可向有管辖权的法院执行机构提出书面申请，申请法院执行。申请执行的期限，双方或一方当事人是公民的为一年，双方是法人或其他组织的为6个月。法院发生法律效力的判决、裁定和调解书，由原第一审人民法院执行。执行案件，简单案件3个月内执结；普通案件6个月内执结；重大疑难案件1年内执结；特殊情况需延长的必须办理批准手续。下面是民事案件的流程图的简单说明。说明民事案件的整个过程，供参考。2．法院诉讼费用诉讼即人们口头所称的打官司大致有下列几方面支出：一是法院的诉讼费，二是诉讼过程当中发生的费用，比如鉴定费、翻译费等，三是申请费，比如申请财产保全等，四是律师费。当然上述费用并不是每一个案件都实际发生且必须全部交纳，只是具体案件当中涉及到了才会交纳该费用，比如不委托律师就不用交纳律师费，案子简单，不涉及外文证据或当事人就没有翻译费，但至少应交纳法院的案件受理费，但有些情况下诉讼费是可以减免或缓交的。下面简单介绍一下涉及房地产的案件各项费用的收费情况。（1）案件受理费房地产案件大多数属于民事案件，也有少量涉及到行政案件，还有一些涉及到刑事案件，每一类案件收费是不一样的，涉及到刑事案件的房地产案件法院不向涉案的当事人收费，这类案件一般是当事人被骗，属于刑事案件的受害人。法院决定将房地产案件作为民事案件受理时，起诉方当事人按照法律规定应向法院交纳的费用就是案件受理费。法院的案件受理费是按照争议财产数额的一定比例来收取。也就是说，您请求的财产数额越高，为此支付的诉讼费也就越高。具体标准如下：诉讼标的额不满1千元的，每件交50元；诉讼标的额超过1千元至5万元的部分，按4%交纳；诉讼标的额超过5万元至10万元的部分，按3%交纳；诉讼标的额超过10万元至20万元的部分，按2%交纳；诉讼标的额超过20万元至50万元的部分，按1.5%交纳；诉讼标的额超过50万元至100万元的部分，按1%交纳；诉讼标的额超过100万元的部分，按0.5%交纳。房产案件不涉及标的额的按件收取诉讼费。对于上述收费标准，法院是按段收取的，最后累加得出应交诉讼费的数额，但为了计费方便，法院收费有一个速算法，具体如下：财产案件受理费速算法1千元以下50元1千元－5万元×0.04＋105万元－10万元×0.03＋510超过10万元－20万元×0.02＋1510超过20万元－50万元×0.015＋2510超过50万元－100万元×0.01＋5010一百万元以上×0.005＋10010法院就是按照这个速算法来收费的。但是对于离婚案件每件交纳10元至50元；涉及房地产而需要分割的，财产总额不超过1万元的，不再另行收费；超过1万元的，超过部分按1%交纳；涉及房地产行政诉讼诉讼的，按照每件80元来收取。（2）申请费申请费是指当事人向人民法院申请执行、采取财产保全措施，按规定应交纳的费用。申请财产保全的，保全财产的金额或价额不满1千元的，每件交纳申请费30元；超过1千元至10万元的部分，按1%交纳；超过10万元的部分，按0.5%交纳。申请财产保全，交纳费用速算方法如下：1千元以下30元/件1千--10万元×0.01+20元10万元以上×0.005+520元申请执行的，执行金额在1万元以下的，每件交纳50元；超过1万元至50万元的部分，按0.5%交纳；超过50万元的部分，按0.1%交纳。现在执行立案不收费，待执行时一并向被执行人收取。（3）其他诉讼费用只限于财产案件，包括：勘验费、鉴定费、公告费、翻译费，依照国家有关部门规定的收费标准交纳；复制本案有关材料或法律文书，按实际成本收费；采取财产保全措施所支出的费用，按实际支出收取；先予执行中实际支出的费用，按实际支出收取；证人、鉴定人、翻译人员在法院规定日期出庭的交通费、食宿费、生活费和误工补贴，由法院根据国家有关规定和实际情况决定。法院认为应当由当事人负担的其他诉讼费用，由人民法院根据国家的有关规定和实际情况确定当事人应当交纳的金额。（4）律师费律师收费一般是律师与当事人双方通过协商确定，所以各律师事务所及律师之间的收费差距较大，当事人一般很难判断。律师收费的标准与几个因素有关，一是律师的业务能力及经验、专业知识，二是案件的难易程度，一般经验丰富的律师收费相对来说高一些，经验少的业务能力不强的收费低一些，但也有一些收费较高能力一般或能力差的律师。这点请当事人一定要选择高水平但收费比较合理的律师。3．仲裁费用的标准每一个仲裁机构的收费并不相同，如购房人想选择仲裁机构，应先了解其收费标准，以其公布的收费标准为准。下面列举北京仲裁委员会的收费标准：收费标准分两部分，一部分是案件受理费，另一部分是案件处理费。北京仲裁委员会仲裁案件受理费收费标准如下：争议金额(人民币)收费标准案件受理费1千元以下部分（含1千元）100元1千元至5万元（含5万元）5%100元加争议金额1000元以上部分的5%5万元至10万元（含10万元）4%2550元加争议金额50000元以上部分的4%10万元至20万元（含20万元）3%4550元加争议金额100000元以上部分的3%20万元至50万元（含50万元）2%7550元加争议金额200000元加上部分的2%50万元至100万元（含100万元）1%13550元加争议金额500000元以上部分的1%100万元以上0.3%18550元加争议金额1000000元以上部分的0.3%争议金额为50万元至100万元的案件，适用简易程序审理的，以上表中所列争议金额50万元为收费基数，对其以上部分的受理费减收50％。争议金额以申请人请求的金额为准，请求的金额与争议金额不一致的，以实际争议金额为准。北京仲裁委员会仲裁案件处理费收费标准如下：争议金额(人民币)收费标准案件处理费20万元以下（含20万元）5000元20万元至50万元（含50万元）2%5000元加争议金额20万元以上部分的2%50万元至100万元（含100万元）1%11000元加争议金额50万元以上部分的1%100万元至500万元（含500万元）0.4%16000元加争议金额100万元以上部分的0.4%500万元至1000万元（含1000万元）0.3%32000元加争议金额500万元以上部分的0.3%1000万元至2000万元（含2000万元）0.25%47000元加争议金额1000万元以上部分的0.25%2000万元至4000万元（含4000万元）0.2%72000元加争议金额2000万元以上部分的0.2%4000万元以上0.1%112000元加争议金额4000万元以上部分的0.1%争议金额为50万元至100万元的案件，适用简易程序审理的，以上表中所列争议金额50万元收费为基数，对其以上部分的处理费减收50％。争议金额以申请人请求的金额为准，请求的金额与争议金额不一致的，以实际争议金额为准。4．诉讼费或仲裁费交纳的时间法院收取的诉讼费或仲裁机构收取的仲裁费用都是预交。审理结束后，法院或仲裁机构根据判决结果决定由谁承担诉讼费用，该笔费用一般由败诉方承担。如果不按照规定如期交纳诉讼费，法院或仲裁机构将按撤诉处理，这样的话案件将不能继续审理。同样，上诉案件的受理费，由上诉人预交，双方均上诉的，由双方当事人分别预交。申请费由申请人在提出申请时预交。5．房地产诉讼的管辖法院房地产案件适用法律规定的专属管辖，由房地产所在地法院管辖。所在地法院可能由基层法院管辖，也可能由中级法院管辖，还有可能由高级法院管辖，根据争议数额的大小，每一个地方的法院对一定数额的案件由哪一级法院管辖都有明确的规定。比如北京市规定争议金额在500万元以上不满1亿元的房地产案件由中级法院管辖，争议金额在1亿元以上的房地产案件由北京市高院管辖。6．诉讼与仲裁的异同诉讼和仲裁都是裁决机构依照我国相关法律进行裁决的司法解决方式，其生效裁决均具有法律效力，如果当事人拒绝执行，另一方均可申请人民法院强制执行。仲裁机构是依据法律设立的，但其属于解决争议的民间机构，争议的双方必须共同选定仲裁机构，该仲裁机构才能对该争议有管辖权。具体区别如下：（1）当事人可以自由选择仲裁机构或仲裁员，而当事人却不能选择法院或法官。仲裁充分尊重当事人的意愿，是否运用仲裁方式解决纠纷、到哪家仲裁机构解决都可以由双方协商确定，