房地产开发融资法律实务

房地产融资法律实务主讲人：林旭加上海市建纬(深圳)律师事务所房地产融资法律事务一.背景二.融资类型及运用三.几种主要融资模式的操作四.律师在融资中主要作用一.背景(一)房地产开发的几个阶段(二)目前房地产投融资情况(三)去年以来的房地产行业宏观调控(一)房地产开发的几个阶段第一阶段：理论突破与试点起步阶段(1978年至1991年)第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段(1992年至1995年)第三阶段：相对稳定协调发展阶段(1995年至2002年)第四阶段：价格持续上涨的黄金发展阶段(2003年至今)(二)目前房地产投融资情况我国2009年全社会固定资产投资224846亿元，其中房地产开发投资36232亿元，占比为16.11%。我国2010年1-8月全国城镇固定资产投资140998亿元，其中房地产开发投资28355亿元，占比为20.11%。(三)去年以来的房地产行业宏观调控2009.12.07中央经济工作会议：明年要增加普通商品住房供给2009.12.09个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年2009.12.14国务院提四措施遏制部分城市房价过快上涨(三)去年以来的房地产行业宏观调控2009.12.17五部委新政打击囤地炒地：拿地首付不低于50%2009.12.23财政部：五年内住房转让全额征收营业税2010.01.12央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋2010.02.20银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者2010.03.18国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案(三)去年以来的房地产行业宏观调控2010.04.11银监会:银行不得对投机投资购房贷款2010.04.13住建部:加快保障房建设遏制房价过快上涨2010.04.15国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50%2010.04.17国务院:房价过高地区可暂停发放第三套房贷2010.04.19住建部要求商品住房严格实行购房实名制未获预售许可开发商不得收取定金2010.04.21二套房以住房套数界定不再以贷款为准(三)去年以来的房地产行业宏观调控2010.05.02央行年内第三次上调存款准备金率2010.06.04三部委发文明确个人房贷二套认定标准2010.08.02国土部发出1457宗闲置土地黑名单2010.09.27国土资源部出重拳闲置土地一年以上禁拿地2010.09.29中央部委出台措施巩固房地产市场调控成果2010.10.11上调六家银行存款准备金0.5%二.融资类型及运用(一)融资分类1.公募和私募2.债务融资和股权融资(二)几个主要的融资品种1.并购贷款2.房地产开发贷款3.房地产信托4.投资基金二.融资类型及运用(三)房地产开发三个阶段融资的应用前期中期后期土地一级开发至四证前四证满足后至房地产证办理前房地产证办理后并购贷款(1)并购贷款定义(2)并购贷款的主要条件(3)并购贷款使用的限制房地产开发贷款(1)房地产开发贷款定义(2)房地产开发贷款的主要条件(3)房地产开发贷款使用的限制房地产信托(1)房地产信托定义(2)房地产信托融资概况(3)集合资金信托计划的设立房地产信托(4)房地产信托融资模式①贷款型信托融资模式房地产信托特点及优势对公司(项目)要求要求的风险控制机制退出方式“四证”齐全资产抵押（土地、房产等不动产，抵押率一般在50％左右）、股权质押、第三方担保、设置独立账户偿还贷款本金自有资本金达到35％二级以上开发资质项目盈利能力强融资金额融资期限融资成本视开发商的实力、项目的资金需求及双方的谈判结果，从几千万到几亿不等以1-2年居多，最近也出现了5年期甚至更长期限的信托计划一般高于同期银行法定贷款利率，目前在10％-20％居多。优势：融资期限比较灵活房地产信托②股权型信托融资模式房地产信托特点及优势对公司(项目)要求要求风险控制机制退出方式股权结构相对简单清晰、项目盈利能力强向（项目）公司委派股东和财务经理、股权质押、第三方担保溢价股权回购融资金额融资期限融资成本视项目的资金需求及双方的谈判结果以1-2年居多，最近也出现了5年期甚至更长期限的信托计划一般高于同期银行法定贷款利率，目前在10％-20％居多。股权性质优势该等股权性质类似于优先股，对公司的日常经营、人事安排等没有决定权（可能有建议权、知情权、监督权等）（1）能够增加房地产公司的资本金，起到过桥融资的作用使房地产公司达到银行融资的条件；（2）其股权类似优先股性质，只要求在阶段时间内取得合理回报，并不要求参与项目的经营管理、和开发商分享最终利润。房地产信托③财产受益型信托融资模式房地产信托特点及优势对信托财产要求要求风险控制机制退出方式（1）业已建成，产权清晰，证件齐全；（2）能产生稳定的现金流，如商场、写字楼、酒店等租赁型物业（1）通常设置一般受益权和优先受益权，分别由开发商和投资者（信托计划）持有；信托到期后如投资者优先受益权未得到足额清偿，则信托公司有权处置该房产补足优先受益权的利益，开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿；（2）回购承诺及第三方担保开发商溢价受益权回购融资金额融资期限融资成本视信托财产的评估价值，一般在其评估价值的50％左右以1-2年居多，最近也出现了5年期甚至更长期限的信托计划一般高于同期银行法定贷款利率，目前在10％-20％居多。优势（1）在不丧失财产所有权的前提下实现了融资。（2）在条件成熟的情况下，可以过度到标准的REITs产品。房地产信托(5)对房地产信托的监管《中国银行业监督管理委员会办公厅关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(银监办发[2005]212号)(“212号文”)首次提出了房地产信托融资的三要件：四证齐全、二级房地产开发资质、开发项目资本金比例不低于35%《中国银行业监督管理委员会关于进一步加强房地产信贷管理的通知》(银监发[2006]54号)(“54号文”)首次明确将“投资附加回购承诺等方式”视同间接发放房地产贷款进行监管《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》(银监办发「2008」265号)(“265号文”)重申212号文要求，明确了投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式属于间接发放房地产贷款，应符合直接发放房地产贷款的条件。房地产信托《中国银监会关于支持信托公司创新发展有关问题的通知》(银监发[2009]25号)(“25号文”)放松了原212号文的要求，规定，最近一年监管评级为2C级(含)以上的信托公司，可对具备三证的房地产开发项目发放贷款，并可对房地产开发企业的资质不作要求，同时严禁信托公司以商品房预售回购的方式变相发放房地产贷款。《中国银监会关于信托公司开展项目融资业务涉及项目资本金有关问题的通知》(银监发[2009]84号)(“84号文”)规定信托公司不得将债务性集合信托计划资金用于补充项目资本金，以达到国家规定的最低项目资本金要求。《中国银监会关于加强信托公司结构化信托业务监管有关问题的通知》(银监通[2010]2号))(“2号文”)规定结构化信托业务中的劣后受益人，应当是合格投资者，且参与单个结构化信托业务的金额不得低于100万元人民币，不得以商业银行个人理财资金投资劣后受益权。房地产信托《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》(2010年2月11日)明确停止执行25号文中对监管评级2C级(含)以上的信托公司发放房地产开发项目贷款的例外规定，结构化方式设计房地产集合资金信托计划的，其优先和劣后受益权配比比例不得高于3：1。信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。《关于规范银信理财合作业务有关事项的通知》(2010年8月5日)要求信托公司融资类银信理财合作业务实行余额比例管理，即融资类业务余额占银信理财合作业务余额的比例不得高于30%，超过即停止开展该项业务。投资类银信理财合作业务，其资金原则上不得投资于非上市公司股权。投资基金(1)从业务方向的分类投资管理型融资型投资银行业务型投资基金(2)从设立模式的分类公司制信托制有限合伙制投资基金组织形式注册资本缴纳期限债务承担方式投资人数管理模式利润分配缴税方式公司制首期出资不低于20%，5年内全部缴足以出资额为限有限责任公司不超过50人，股份有限公司不超过200人。同股同权，可委托管理一般按出资比例双重征税(企业缴纳企业所得税，投资者个人缴纳个人所得税）信托制资金一次性到位投资人承担责任单个信托计划自然人数量不得超过50人，合格的机构投资者数量不受限制。受托人决策委员会决定按信托计划及受益人大会决议信托收益不征税，受益人取得信托收益时，缴纳个人所得税或企业所得税。有限合伙制承诺出资制，无注册资本规定，出资在约定期限内逐步到位GP承担无限责任，LP在出资范围内承担责任。2至50人GP负责管理决策，LP不负责具体经营。根据合伙协议约定合伙企业不缴所得税，合伙人缴纳个人所得税或企业所得税。案例一优先级有限合伙人第一次扩募15%保证金≤4455万元⑤③一期投资先决条件：房地产项目公司与某村委签署拆迁及追加征地补偿费的法律文件，且不超过3000万元；某片区地产项目个人B个人C公司A②签署协议办理程序100%房地产项目公司⑥二期首次股东借款：一期股东借款后，第一次扩募完成工商变更，发二期首次股东借款≤4500万元，仅用于运营及付息。④收购股权及一期股东借款：5000万元进入共管账户，以270万元收购房地产项目公司90%股权；完成工商变更后，发放一期股东借款4730万元；④10%④90%一般级有限合伙人普通合伙人执行合伙人资产管理公司B5000万元资产管理公司A300万元股权投资基金合伙企业①募集设立①①案例二收购股权、一期投资及二期首次股东借款二期二次股东借款一般级有限合伙人优先级有限合伙人普通合伙人执行合伙人资产管理公司B5000万元资产管理公司A300万元股权投资基金合伙企业房地产项目公司某片区地产项目个人B10%90%通过设置二期二次投资使用的先决条件控制二期资金的风险；通过约定二次投资的投入时间提高投资人资金效率、降低募集难度。15%保证金4455万元85%尾款≤2.5245亿元交付时间：个人B书面申请之日起15日内或二期首次股东借款到帐之日起45日内；二期二次股东借款≤2.55亿元的投入时间：个人B书面申请之日起30日内或二期首次股东借款到账之日起第60日；二期二次股东借款使用的先决条件：除向股权投资基金合伙企业支付资金占用费、财务顾问费外，于容积率确定前不得使用；案例二三期股东借款一般级有限合伙人优先级有限合伙人普通合伙人执行合伙人资产管理公司B5000万元资产管理公司A300万元股权投资基金合伙企业房地产项目公司某片区地产项目个人B10%90%第一次扩募≤2.47亿元中间级有限合伙人第二次扩募≤5000万元《合伙协议》：6个月以后，取得容积率不低于3.0的法律文件；可能情况：9个月后，股权投资基金合伙企业资金已全部用于交付征地补偿费、拆迁费、规费、土地出让金、支付资金占用费及财务顾问费，且不足支付第3个季度的资金占用费及财务顾问费时；或项目公司决定进行房地产二级开发时；作为股权投资基金合伙企业的权利，非责任。案例二融资分三期进行三个基金融资平台每期融资1亿元有限合伙人有限合伙人普通合伙人执行合伙人资产管理公司员工1万元资产管理公司100万元有限合伙制基金项目公司③持股90.01%项目公司股东②委托贷款9740万元①增资260万元，持股3.33%投资者9899万元案例三④以所持股权质押⑤房地产项目楼房整体预售四.律师在融资中主要作用(一)协助拟定融资方案(二)参与融资谈判(三)起草、修改项目融资的全套法律文件(四)对融资项目进行法律尽职调查并出具报告(五)对项目融资的合法合规性出具法律意见谢谢！