中原物业发展建议

CentalineConsultants物业发展建议分享园林规划建议物业发展建议的依据户型发展建议产品发展建议物业发展建议是什么物业发展建议的要素及构成配套发展建议物业发展建议是什么？《建议》是“蓝图”。我们是先于设计方案的效果图，告诉他——他的“孩子”会成为什么样的人？什么样的人才能受到欢迎？成为“万人迷”的N个条件……开发商是“非专业人士”，所以我们《建议》的语言要形象、要易懂、要有描绘性。开发商——开发商需要什么？物业发展建议是什么？《建议》是“任务书的雏形”。具有市场意识的设计师不大会去跟你争论别人“孩子”将来如何受欢迎的问题，但他会关注这个孩子的“气质”、“身高体重”以及孩子家长的“经济能力”——然后他在这个划定的圈子里去给孩子做“造型”，实现他对于基地、空间和建筑的理解和理想。所以划定圈子是我们的事，圈子既不能太大，也不能太小，太大太小设计师都会不舒服——每个设计师都梦想有一份重点明确、内容具体、不会变来变去的设计任务书。所以我们要最重要的是告诉他们这个项目的意向和指标，以及在这个基础上帮他支招。设计师是“过专业人士”，所以我们写《建议》，语言不怕不专业，就怕要求提得不专业；层次也很重要，哪些是硬指标，哪些可以商量，哪些尽情发挥，尽量明确开发商——设计师需要什么？设计师1、物业发展建议用来作什么？《建议》是我们的市场观点的在产品上的表达。在“房子”的建筑属性和市场属性两者间建立联系，或者说将市场规律“转译”成建筑编码，这个“落地”的工作，只能我们去做。从这个角度，我们的《建议》与《定位》是一脉相承的关系，它对《定位》要重申、要具象、要演绎；独立存在的物业发展建议就失去了意义。《建议》是从《定位》转化成《设计任务书》的“中间形态”。开发商——我们需要什么？设计师我们物业发展建议是什么？园林规划建议物业发展建议的依据户型发展建议产品发展建议物业发展建议是什么物业发展建议的要素及构成配套发展建议物业发展建议的出发点•需要说明的是：我们给出的不是具体的设计方案，我们给出的是能形成价值点和竞争力的因素•（市场接受的产品特征和驱动客户购买的因素）原则：一切均基于CVA“竞争的价值增加”(CompetitionValueAdded)物业发展建议的考虑因素市场竞争性地块价值的发掘利用客户价值的增加物业发展建议的考虑因素基于市场产品水平调查统计分析（空间尺度、户型、建筑园林风格、配套水平和数量、配置水平统计表），提出具有竞争优势的方向；地块价值的发掘利用：基于地块价值分析和规划价值分析提出设计增值方向市场竞争性客户价值的增加地块价值的挖掘利用客户价值的增加：客户价值分析基于客户价值分析（客户价值取向、生活方式、空间观念、行为模式分析表），提出客户满意方案；竞争力：放大资源+创新产品打造产品核心竞争力的方向客户需求：满足市场中高端客户的“好面子”需求关键点：只有客户能感受到的价值，才是需要展示出来的价值房地产项目价值构成•有形的价值使用价值的范畴属于物质层面的是可以物化的可以进行竞争性比价的•无形的价值属于精神层面是不能物化的难以复制的是可以自我定价的产品品牌价值构成地段价值产品价值服务价值品牌价值人文价值通达价值外部配套产业价值自然景观社会认知经济指标规划设计内部配套建材设备创新价值基本物业VIP服务个性化服务企业品牌场所精神项目精神有形价值无形价值房地产项目价值构成项目外部（社会）配套价值交通价值产业价值自然景观资源社会认知价值交通便利性与可达性例如：玉渊潭，昆玉河边的项目商务、或某些产业的支持，例如：亦庄、CBD生活配套、医疗环境、教育环境等社会心理对地段的潜在认同，例如：天竺与南城地段价值产品价值服务价值品牌价值人文价值房地产项目价值构成项目基本经济指标价值规划设计价值项目内部配套价值产品硬件配置价值建筑创新价值项目楼座与绿地、配套的位置，对景观朝向的利用建筑材料、设备配备的品质与档次会所、社区内商业、学校等容积率、绿化率风格或户型设计的改良与创新地段价值产品价值服务价值品牌价值人文价值房地产项目价值构成基本物业管理服务的价值增值的VIP服务价值个性化服务价值(菜单式装修、个性化服务）企业品牌产品品牌信心的树立、质量的保证同一个企业品牌不同产品线的产品形象价值地段价值产品价值服务价值品牌价值人文价值房地产项目价值构成场所精神项目精神（往往通过符号来表达）城市、社会、人文历史赋予项目所在地段的文化特性例如：什刹海、长城人：开发者、设计者、居住者、以及其他有社会影响力的项目参与者事：论坛、发布会、获奖物：建筑、文化展览、收藏馆地段价值产品价值服务价值品牌价值人文价值物业发展建议的构成要素规划布局建筑平面建筑空间形象园林配套、配置标准经济指标分析整体形象产品类型建议空间布局建议交通组织启动区选择与分期开发建议细节优化服务和附加值建筑风格建筑外立面建议建筑材质建议风格建议景观设计要点展示建议会所功能配套设施装修标准物业管理要点赠送人性化细节社区服务户型面积与户型配比户型设计建议户型价值点建议园林规划建议物业发展建议的依据户型发展建议产品发展建议物业发展建议是什么物业发展建议的要素及构成配套发展建议物业发展建议的依据制定物业发展建议的依据符合项目整体定位符合项目总体发展策略泉州核心湾区●东南亚风情样板假日湾区高品质产品奠定热带风情领导者形象，多元产品重构价值体系，多元特色综合化取胜强烈的现代休闲海居艺术符号价值营造宜居性、多功能性、综合性（休闲度假配套完善、物业类型综合多样化）特色服务（安全、智能化、私享、专属）项目核心竞争力提炼休闲度假投资价值多元综合特色休闲度假氛围与配套创新的投资+自住产品以旅游度假为核心功能，集居住、特色商业、游艇休闲运动、文化体验为一体邻里氛围海居艺术符号价值园林规划建议物业发展建议的依据户型发展建议产品发展建议物业发展建议是什么物业发展建议的要素及构成配套发展建议产品及户型建议1海资源、社区环境资源度假客户：全国范围北方为主的私营业主、权力公务员紧凑小户型，空间简单，追求景观的显现现金流产品，扩大客户层面，突出海景价值海景公寓产品产品品质、生活的舒适性、便利，社区环境、配套设施本地升级客户，北方及江浙一带来海南养老客户：本地权力公务员、企业中高层、教师等正常的舒适型居住产品，以二、三居室为主，突出日常居住的实用性与舒适性现金流产品，启动产品，总价控制滨海高尚居住产品海资源、产品品质、物业服务，奢华的室内空间与海景资源，精装修，智能化全国财富客户、与高端本地升级客户：私营业主为主，兼有企业高层，企业法人，律师/会计事务所合伙人等为代表的活跃的财富阶层超出平台水平的豪华大户型为主，突出礼仪空间，同时强调私密感、身份感等豪宅要素高利润产品，提升项目整体形象与品海景豪宅产品本项目产品占地：容积率：建面：目标客户价值关注点目标客户产品特征产品策略分类海资源、社区环境资源度假客户：全国范围北方为主的私营业主、权力公务员紧凑小户型，空间简单，追求景观的显现现金流产品，扩大客户层面，突出海景价值海景公寓产品产品品质、生活的舒适性、便利，社区环境、配套设施本地升级客户，北方及江浙一带来海南养老客户：本地权力公务员、企业中高层、教师等正常的舒适型居住产品，以二、三居室为主，突出日常居住的实用性与舒适性现金流产品，启动产品，总价控制滨海高尚居住产品海资源、产品品质、物业服务，奢华的室内空间与海景资源，精装修，智能化全国财富客户、与高端本地升级客户：私营业主为主，兼有企业高层，企业法人，律师/会计事务所合伙人等为代表的活跃的财富阶层超出平台水平的豪华大户型为主，突出礼仪空间，同时强调私密感、身份感等豪宅要素高利润产品，提升项目整体形象与品海景豪宅产品本项目产品占地：容积率：建面：目标客户价值关注点目标客户产品特征产品策略分类我们按照豪宅的标准来打造本项目，要做好景观与产品价值的完美互动；充分发挥已有户型的特色，后期营销中需要强调户型的通风性，采光性，对流性等，需要彰显户型自身的这些价值滨海高层分类海景公寓产品滨海高尚居住产品海景豪宅产品产品策略现金流产品，扩大客户层面，突出海景价值现金流产品，启动产品，总价控制高利润产品，提升项目整体形象与品牌一居室40~60平米二居室60~80平米70~100平米二居室100~130平米三居室小三居室110~130平米大三居室140~160平米160~180平米四居室以上180平米以上220平米海景公寓产品滨海高尚居住产品海景豪宅产品基于此类产品作为项目现金流产品，同时目标客户价值关注点与成熟案例产品，以极致化紧凑小户型为主，突出海资源；市场主流产品，承担项目最主要的回现作用，主要依据市场竞争因素，控制产品总价，主力以二居，三居为主，二居室100万以内，三居室100~180万打造高品质的产品滨海豪宅产品，相应面积区间放大，达到市场同类产品水准，体现高品质与豪宅特性，精装修，高科技的利用户型利用的原则产品及户型建议1建筑及外立面风格建议（以泉州某项目为例，以下同）新区外立面多以现代简约风格为主；多通过外立面造型或者色彩营造一种都市感意向；很多项目豪宅味不足，但如辉映江山具有“港式豪宅意向”；问卷数据分析：对高层而言，目标泉州客户对简约风格接受度最高，达问卷调查的67%。市场现状客户价值建筑风格及外立面建议2建筑及外立面风格建议：本项目建筑风格体现：从色彩、用材和造型几个方面来营造体现都市感和国际感的现代简约风格；浅色系+暖色调线条：浅色系较具国际感和品质感；暖色调线条可有效消除区域陌生，营造都市意向。瓷砖+玻璃+底部仿石材：瓷砖容易营造现代感意向；使用通透的大玻璃使建筑变得明亮和开敞，都市感十足，又有利于观景；底部采用高档仿石材可有效提升项目档次。简洁+别致：采用直线条，打造挺拔向上的感觉，塑造强烈的都市感；􀀹顶部采用体现都市意向的别致造型。色系用材造型建筑风格及外立面建议2园林规划建议物业发展建议的依据户型发展建议产品发展建议物业发展建议是什么物业发展建议的要素及构成配套发展建议市场户型现状：泉州市场上的户型产品已经达到较高水平，特别是新推楼盘的产品创新已经成为常态；拼接户型、双入户门、空中小复式、双阳台……，在一线城市能够看到的户型创新几乎在泉州能够看到，户型设计已经具备较高的水平；在市场回归理性的情况下，竞争回归产品本源，各楼盘纷纷在产品创新上寻找突破点；市场户型现状：市场创新元素多，功能空间形式多，但不成体系，因此系统增加以功能空间为主的创新点是主要突破方向；整体来看，产品创新元素多，但尚未形成体系客户需求：客户问卷显示，目标客户偏好的户型亮点排序为：阳光房﹥入户花园﹥书房﹥衣帽间﹥工人房﹥中西厨根据问卷调查结果，客户对功能房要求较高；客户最希望拥有的是阳光房和入户花园，书房和衣帽间次之。消费者对户型布局的要求户型设计原则：从项目定位及市场需求出发，确定本项目户型舒适度突破方向：系统和合理地增加以功能空间为主的创新点；符合整体定位：尽量照顾户型的观景面，保证更多的户型能够看到湖景；符合市场主流：主要面向泉州客户的主流需求，与市场主流相一致，除保持朝向等基本条件外，保证客户认同的空间尺度；销售面积紧凑化：满足控制总价的目的，通过产品创新的方式提升性价比，营造丰富的功能空间，达到使用面积符合市场户型主流区间；标杆产品：高层别墅化居住体验，拉升整体项目形象和价值；户型设计建议：我们从户型基本面和提升面提升户型的整体舒适度提升户型舒适度户型基本面户型提升面朝向尺寸风水提高实用率合理安排创新保证方正实用减少交通面积减少公摊面积入户花园阳台……例：减少公摊面积—在保证公共空间舒适度的前提下，产品设计时尽量减少公摊面积，提高实用率；分摊面积的内容：房屋分摊面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及整幢楼房屋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。分摊面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平