绍兴会稽山旅游度假区南镇路项目市场定位研究

01城市财富聚集，区域值得期待02经济总量超越温州，跻身全省三甲，市区人均GDP超万美元2010年全年绍兴市实现生产总值2783亿元，经济总量低于杭州、宁波和温州，位居全省第四位，居长江三角洲地区第9位。2010年绍兴全市人均生产总值63486元(按户籍人口计算)，按当年平均汇率计算，人均生产总值9378美元。其中市区人均GDP首次突破1万美元，达10605美元。从2011年上半年的统计数据来看，目前绍兴经济总量已经超越温州，跻身全省三强。2011年上半年浙江全省各地生产总值比较城市地区生产总值（亿元）增幅（比上年±％）杭州2990.510.6宁波2713.610.3绍兴1507.910.3温州1463.310.0台州1226.59.0嘉兴1205.912.0金华1118.910.4湖州734.310.3衢州399.112.2丽水331.311.1舟山323.08.9全省14653.69.903城镇居民人均可支配收入领先长三角，民间财富雄厚根据2010年绍兴市社会经济发展统计公报，当年全市城镇居民人均可支配收入30164元，同比增长12.2%。在整个长三角地区来看，仅低于上海和宁波，位居第三。雄厚的经济基础实力，强劲的经济增长，藏富于民的经济结构等特征，为绍兴市房地产市场创造着源源不断的市场需求。绍兴市2010年经济发展概况城市城市居民家庭人均可支配收入（元）比去年同期增长（%）上海3183810.4宁波3016610.2绍兴3016412.2杭州3003511.8苏州2921911.0台州2858310.4南京2831211.0无锡2775010.9舟山268487.7常州2626910.6湖州2557210.0嘉兴248159.2南通2354112.1镇江2307510.1扬州2176612.1泰州2135911.604绍兴各地区常住人口数（万人）越城区88.38绍兴县103.08诸暨市115.79上虞市77.94嵊州市67.98新昌县38.04总计491.22地区常住人口数小计中心城区塔山街道5.29万35.03万府山街道9.77万蕺山街道5.75万北海街道4.92万城南街道9.30万经济开发区稽山街道8.10万9.94万迪荡街道1.84万镜湖新区灵芝镇7.99万14.37万东浦镇6.37万袍江新区马山镇7.23万15.13万斗门镇7.90万其他镇鉴湖镇2.75万13.92万皋埠镇5.92万东湖镇5.25万总计88.38万绍兴各县、市、区人口分布情况绍兴市区各街道、镇人口分布情况500万绍兴人，仅有1/10在城区05潜在购房者接受区域比例分布其他,5%镜湖,21%袍江,5%柯桥,5%市区,64%64%的潜在购房者倾向置业在市区根据10月28日--10月31日绍兴市第十一届房地产博览会消费者调查的结果显示，把家安在市区，仍然是众多市民的第一选择。市区购物交通方便，配套设施齐全，虽然房价相比其他区域高，但调查显示，有64%的市民选择在市区购房。06稽山街道是绍兴市越城区目前最大的一个街道，辖区面积20.36平方公里。北面9.56平方公里为浙江绍兴经济开发区。南面10.8平方公里为浙江会稽山旅游度假区。稽山街道，越城最大东湖镇皋埠镇鉴湖镇马山镇斗门镇灵芝镇东浦镇稽山街道北海街道府山街道城南街道迪荡街道塔山街道蕺山街道07会稽山旅游度假区，坐落于绍兴城东南，区属于稽山街道。会稽山文化积淀深厚，是中国历代帝王加封祭祀的著名镇山之一，是中国山水诗的重要发源地之一，历代文人雅士留下了众多诗文佳作。目前已开发为旅游景区，内有大禹陵、炉峰禅寺等名胜古迹，最高峰为香炉峰。绍兴古称会稽，春秋时代为越国都城，秦始皇置会稽郡，辖春秋时长江以南的吴国、越国故地。唐时改会稽郡为越州。南宋时，越州曾两度作为临时首都。1131年，宋高宗赵构改年号为绍兴，寄托“绍（承继）祚（国统）中兴”之意，并把越州改为绍兴，绍兴遂由此得名。由于优越的自然景观以及深厚的人文历史积淀，会稽山在绍兴人心目中是一座不可代替的、人皆向往的“灵山”，具有极强的吸引力和号召力。先有会稽郡，后有绍兴城08绍兴强劲的经济指标，为该市房地产市场奠定了良好的需求基础。在绍兴越城，在稷山街道，在会稽山麓，300余亩土井头地块的规模优势和稀缺性显而易见。这是一个强劲发展中的富裕都市，这是一个值得期待的房地产项目！城市财富聚集，区域值得期待城市小结----0910量有一定支撑，总价降幅更大11年度/项目2008年2009年2010年2011年1-9月数额增幅数额增幅数额增幅数额增幅市场供应房地产开发投资（亿元）202.0611.8%210.464.2%297.8041.5%312.1139.0%开发施工面积（万㎡）1803.633.7%1900.415.4%2178.8814.5%2762.9039.1%新开工面积（万㎡）575.8813.1%531.94-7.6%692.8433.3%787.1847.4%商品房竣工面积（万㎡）390.43-16.2%456.6717.0%320.27-31.7%263.7751.3%市场需求房地产销售面积（万㎡）216.87-57.0%475.67119.3%608.1127.6%326.07-10.7%房地产销售金额（亿元）116.12-54.5%302.87160.8%461.3552.3%280.337.3%待售面积（万㎡）201.8824.0%209.583.8%175.24-19.4%189.583.2%价格供求销售均价（元/㎡）53545.9%636718.9%758719.1%859713.3%供求比1：0.561：1.041：1.901：1.24近四年来绍兴全市房地产市场供求及量价态势数据来源：绍兴市统计局2008年市场低位盘整；2009-2010两年市场持续火爆，价格保持两位数增长；2011年受调控影响，销量微幅下降，但价格依然保持涨势。全市房地产市场回顾12供不应求是2008年以来绍兴房市房价上涨的主要原因。近四年来绍兴全市房地产市场供求及量价态势1:1.241:1.901:0.561:1.0401002003004005006007000%5%10%15%20%25%竣工面积390.4456.7320.3263.8销售面积216.9475.7608.1326.1价格涨幅5.9%18.9%19.1%13.3%2008年2009年2010年2011年1-9月全市房地产市场回顾数据来源：绍兴市统计局13年度/项目2008年2009年2010年2011年1-10月数额数额增幅数额增幅数额增幅交易量签约面积（万㎡）14.457.3297.9%48.8-14.8%502.4%成交套数（套）11693828227.5%3412-10.9%36968.3%套均面积（㎡）12315022.0%143-4.7%135-5.6%交易价成交金额（万元）109468454150314.9%63148539.0%612759-3.0%成交均价（元/㎡）758779194.4%1294563.5%12263-5.3%2008年，市场盘整，地量地价；2009年，量能释放，价格稳定；2010年，成交缩量，价格飞涨；2011年，成交稳定，价格盘整。绍兴市区房地产交易量价情况年度比较数据来源：绍兴市房管处房地产信息网市区房地产市场回顾2008年至今，绍兴市区房地产市场实现了一轮“全面的”飞跃。2009年是“量能”上的提升，2010年是“价势”上的拔高。2011年，在政策调控下，绍兴市区房市价格进入盘整消化期。14年度月度1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2010年成交套数（套）27495257262171239118158256439668670成交面积（㎡）4042013309327123566620273342161616522690404956064587767110561成交均价（元/㎡）96909625917310358880210778112221208416786130361403515590绍兴市区2010年度房地产市场月度量价情况比较2011年，量价背离情况增多，前10个月有6个月量价走势不一致。但2011年各月月度成交量相对稳定，均在4万㎡上下，成交价格12000元/㎡左右徘徊。说明市场的胶着情况明显。年度月度1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月2011年成交套数（套）598318391441163317483320299432成交面积（㎡）87704444374636550500221004670065200461004130055630成交均价（元/㎡）1115212969952496471158613024129041274912888111012010年全年，仅3月、7月和10月出现量价背离，其余月度量增则价升，量跌则价跌。尤其是从全年月度均价走势，尤其是第四季度来看，新增供应带动成交价上涨明显。绍兴市区2011年度房地产市场月度量价情况比较2010年，量价走势基本一致，价格走出整体上涨曲线。2011年，量价背离增多，价格在12000元/㎡左右徘徊。市区房地产市场回顾数据来源：绍兴市房管处房地产信息网数据来源：绍兴市房管处房地产信息网152010年5月份开始，绍兴市区房价拉开升势，一路上扬至9月份的年度最高点——16786元/㎡。在成交面积方面，套均面积偏大，多在140㎡以上。2011年，前十个月成交3762套，成交面积506036㎡，套均面积134.5㎡，单价徘徊的市场背景下，单套总价出现下降趋势。绍兴市区房地产市场月度量价情况比较10011012013014015016017080009000100001100012000130001400015000160001700018000套均面积148140127136119143137144158138131165147140119115136147135144138129成交均价969096259173103588802107781122212084167861303614035155901115212969952496471158613024129041274912888111011月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月2010年，价格走势一路上涨，全年套均面积143㎡；2011年，价格震荡筑底，套均面积缩小至135㎡。市区房地产市场回顾数据来源：绍兴市房管处房地产信息网16166万元185万元119万元93万元135㎡143㎡150㎡123㎡5070901101301501701902102008年2009年2010年2011年1-10月8090100110120130140150160套均总价套均面积2011年1-10月份，市区成交均价从12945元/㎡变化至12263元/㎡，下降了5.3%的前提下，套均总价从2010年的185万元下降至今年1-10月份的166万元，较2010年下降了10.3%2008年以来，均价直线上涨，套均面积上涨至150㎡的峰值后出现回落。在房价高企和政策调控的背景下，控制总价已成为促进销售的最佳选择。市区房地产市场回顾数据来源：绍兴市房管处房地产信息网绍兴市区房地产市场月度量价情况比较17潜在购房者对后市价格预期比例分布大幅上涨,6%小幅下降,41%保持稳定,28%小幅上涨,17%大幅下降,8%近年来的调控愈演愈烈，随着众多地区银行纷纷传出首套房利率提高的消息后，房价拐点似乎越来越临近。政府调控政策的不断加码下，房价的日趋稳定，使得大多数购房者对未来房价有了下跌的预期。根据10月28日--10月31日绍兴市第十一届房地产博览会消费者调查的结果显示，有41%的市民预计未来房价会小幅下跌，28%的市民预计未来房价保持稳定，只有17%的市民预计小幅上涨。与去年同期近50%的市民预计房价会小幅上涨相比，今年41%的市民预计房价的小幅下跌，可以看出近一年来，政府的宏观调控对绍兴