收购业务流程

1收购业务流程一、房源采集（信息提供）1）有收购意向的客户2）代卖房源，失效房源的挖掘3）余房，抵债房（银行不良资产）4）关系，朋友介绍5）非常规形式，如贴条形式等其他途径6）报纸等媒体上的信息7）原有评估记录中挖掘。1、对店员积极灌输所有房源的收购意识，对条件较好的房源要跟单，评估人员积极配合各连锁店对目标客户进行操作，并对实际操作中遇到的问题及时调整收购策略。2、对网上的失效房源、驳回房源、已撤单房源连锁店负责对所管理区域进行整理挑选，发现可收购房源，积极与评估师联系。注意事项：所提供房源必须产权明确，有产权证或可办理产权，权属无纠纷；二、网上评估1、卖房提供手续：产权证（房本）原件、房主（代理人）身份证2、填写《免费评估申请单》，按照申请单内容详细填写房屋情况（必须）3、了解客户售房原因和心理价位，对客户进行初始判断；4、按照《免费评估申请单》进行网上房源录入，5、根据网上评估价格，对客户报代卖价格。注意事项：评估申请单必须严格按照产权证标注内容填写；2网上录入必须留清客户姓名、电话；客户心理价格和建议买卖价格必须同时填写；评估目的必须填写明确（买卖、咨询、意向收购）；三、看房1、连锁店与评估部联系、备案，确保调入店的确认2、欲收购房源评估人员网上留言，各连锁店暂停推荐，网上房源屏蔽处理，谈判周期为10天；3、如客户基本认同收购价格的初步报价，连锁店与评估师联系并和客户约定好时间并看房注意事项：看房时必须填写《实地看房单》，由评估人员留档，注意房屋配套，室内装修、小区环境，烟囱、垃圾站、变电室等影响房屋价格因素四、反馈报价1、评估师24小时内看房评估2、着重注意房屋质量问题及是否有非正常死亡（注：是否凶宅）3、实地看房后,连锁店与评估师进行沟通，回访客户，把握客户心理动态4、收购人员及时与过户人员联系，由过户人员负责调查该房屋是否有债权债务纠纷，是否做过抵押等5、报价：看房后24小时内由连锁店配合评估师最终报价给客户。6、连锁店人员继续跟踪客户，商谈收购价格，介绍公司付款流程（定金、中途款、尾款的付款时间及比例），及时与评估师联系，确定最终收购价格以及签订合同时间并及时通知评估师五、收购1、由评估人员与客户签订《房屋调入合同》。2、评估人员在调入合同签定当天网上录入，确保信息共享，便于连锁店推荐；33、房主腾空房屋后，由连锁店人员负责验房及该房屋煤、水、电、暖气、有线电视、物业管理等附属设施的交接，物品由评估体系统一保管4、私产房由运营部统一负责办理公证，公证到过户人员名下签定《调入合同》应注意事项：1、地址：按房屋权属证明正确填写2、写《调入合同》时，必须填写卖方身份证号码，留存身份证复印件以便及时签款。3、明确付款时间，其他事宜中约定房主必须保证房屋内无不良事件发生，并保证调入价格的保密性，如有违反视为违约；4、按商定的价格签署，合同最终价格为净价；付款时间：定金——自合同签署之日起三日后（公证手续办理完毕）；（10万以下房屋定金5000，10万以上房屋定金1万）。中途款——自钥匙交接之日起二十日后（付清90%房款）尾款——过户手续办理完毕后5日后。5、《调入合同》由评估人员交运营部统一保管；验房注意事项：1、卖方腾房后，签约连锁店必须陪同房主进行验房。记录该房屋内煤气表、水表，电表、有线电视、暖气，读数，查清物业费收缴情况，填写《房屋交接验收单》，一式两份，房主及连锁店店员双方签字确认。2、所收物品包括：1）一户一表、钥匙、购电证、购电卡2）煤气本及当月交费小票3）暖气供热合同及当年交费发票（有往年发票或结清4证明最好）4）有线电视证，交费小票（往年发票要有最好，如缺少发票，去电视台查询）5）物业合同及物业交费收据6）水费结算单7）信箱钥匙8）清洁费9）电话、宽带交费单10）所有与该房屋相关的票证。3、所收物品统一放入收购房档案袋中，交评估人员处保存。此外收购房档案袋中还应有：（1）房屋验收单（2）相关证件身份证、户口本复印件。（3）产权证原件、产权证复印件。（4）公证书。（5）房屋调入合同复印件（6）房屋调出合同复印件。（7）房主手章。六、请款1、由评估师按照《房屋调入合同》规定时间，向财务部申请定金和中途款，由财务部退款。2、调出店结件后通知调入店，尾款由调入店向财务部申请，财务部退款。七、收购业务收付款时间结点1、签订《调入合同》，调入价格为“净价”。10万以下房屋如未腾房定金不超过5000元，10万以上房屋如未腾房定金不超过10000元。二十天后付主款，一般未腾房交钥匙不得付主款。公证办理完毕后付定金。2、腾房日作为具有销售条件的标志。（腾房日）超过15天后由评估人员报销售部，连锁店积累客户，销售部聚焦销售，并设责任店、责任人。3、签订《调出合同》时，调出时签净价且不允许做公积金贷款（为了加快回款的时间，三方的可以做）。不贷款的回全款时间：20万以下不得超过15天，20万以上不得超过20天，贷款的交首期款时间不得超过10天。54、收购房贷款的：连锁店在顾客付首期款期间协助顾客准备好贷款手续，首付款齐一周内必须把贷款件进到运营部权证体系（期间至少有一次，可能有两次连锁店进件机会），在连锁店进件的同一周内连锁店安排客户到银行签字。5、贷款组在银行进件一周内，保证合格贷款件审批放款。6、客户全款齐2天内连锁店把相关过户手续转到权证体系。7、权证体系在接到连锁店过户手续3天内安排买卖双方过户进件。8、权证体系必须在房管部门对外承诺的时间内办好产权过户，并在2天内把他项权证交到贷款组.（暂时均由运营部负责）空置房业务流程一、信息采集1）在售商品房2）商品房尾盘、清盘房3）抵债房、余房（银行、法院等机关不良资产、拍卖行拍卖房屋）4）报纸、媒体发布信息公告；5）关系、朋友介绍房源信息；6）集团内部尾盘；1、连锁店信息意识的灌输，空置房资源的选择主要是对市场需求客户的判断；2、空置房纳入原则：权属清晰、房屋无重大瑕疵、开发商良好信誉；3、空置房纳入模式：包销方式（买断）、独家代理、一般代理，以前两种方式为主；6二、项目分析1、空置房体系对项目基本情况筛选整理；包括对开发商了解，已购房客户分析，现有房屋分析，作出初步判断；2、权证体系对项目权属问题调查，（产权状况、有无抵押等）3、与开发商接洽，明确开发商合作意向；4、资源开发部与销售部共同对项目可行性作出判断；（客户群体、项目优劣势、预计价位、销售周期）三、项目引入1、与开发商深入谈判，确定合作方式及销售周期；2、资源开发部、销售部、企研部与财务部共同研讨制定操作方案、付款计划及风险控制；3、签署合作协议；4、合作协议统一由运营部管理，房源网上录入发布；5、与开发商项目交接，布置销售现场，销售人员进场开始销售；四、连锁店集中销售1、按照操作方案对项目重新包装，根据实际销售情况调整销售策略，确保回款及资金流；2、客户及开发商关系维护；3、签署购房协议及相关手续办理；五、结盘及售后分析1、与开发商财务结算，2、财务部对项目整体运营财务核算，73、资源开发部与销售部项目整体销售分析报告；