中国房价居高不下的原因及对策分析

对中国房价的探索和研究摘要：自世纪90年代末以来，中国经历了一段房价持续高速增长的时期。在中国家庭自有住房率超过百分之八十的背景下，长期的房价上涨必然会影响家庭内部的投资、消费和创业等一系列决策行为，这也是中国家庭未来生活中不可忽视的客观社会影响力量。本文基于文献阅读和调研分析方法对我国房地产市场进行了初步的调查和分析，探索房价居高不下的内在深层原因，并分析高房价给人民日常生活带来的深刻影响。文章指出，在我国通货膨胀、地价、需求过高等因素是房价居高不下的背后推手，而过高的房价将会带来居民创业、投资等多方面的影响。关键词：地价，供需，房价，不正当竞争；1中国房地产市场现状我国的房地产事业随着改革开放不断蓬勃发展，可是我们看到，近年来的我国房地产市场出现了很多奇怪现象：房价一路猛升、开发商囤地盖楼却不出售、个别城市地段房屋无人问津、地王纷纷在各地崛起等等……根据2010年10月15日发布在国家统计局网站上的最新统计数据：“9月，70个大中城市房价同比上涨9.1%”。前三季度，全国商品房销售面积6.32亿平方米，同比增长8.2%，增幅比1-8月提高1.5个百分点。9月，全国商品房销售面积10446万平方米，同比增长16.6%；全国商品房销售额5498亿元，增长35.2%。全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.1%，涨幅比8月份缩小0.2个百分点；环比上涨0.5%。二手住宅销售价格同比上涨6.2%，涨幅与上月持平；环比上涨0.5%，比8月份扩大0.4个百分点。据统计，30个大中城市中，有26个成交面积环比上涨，其中11个城市上涨幅度超过50%。这一组数据告诉我们，中国楼市价升量增，势头强劲。2012年中国十大城市房价年内首现“双涨”预期上涨压力增大。数据显示，11月全国100个城市(新建)住宅平均价格为8791元/平方米，环比上涨0.26%，涨幅较上月扩大0.09个百分点。其中，上涨城市60个，下降城市38个，2个城市持平。从同比来看，全国100个城市住宅均价连续第8个月下跌，跌幅为0.46%，比上月缩小0.54个百分点。这是百城住宅平均价格连续6个月环比上涨，同比跌幅继续收窄。此外，北京、上海、重庆、深圳、广州、成都、南京、武汉、杭州、天津十大城市住宅均价为15686元/平方米，环比上涨0.39%。具体来看，天津上涨0.93%，涨幅最大，北京、重庆(主城区)、成都、南京涨幅在0.5%至0.7%之间。同比来看，十大城市平均价格上涨0.15%。2中国房价居高不下成因2.1供需角度分析1.对房屋的需求引起房价的上涨一般情况下，随着地区经济的发展和人口数量的增加，部分消费者对房屋的需求数量和需求结构必然发生变化。近年来，随着人均GDP的增加和各地城镇化进程的不断加快，大量农业户口迁移到城镇，显然形成了对住房需求的扩张效应。居民消费已由生存型向发展型转变，对房屋更新换代的需求将被部分消费者提上议事日程。在以这两种消费行为为动力拉动作用下必然产生对房地产的真实与有效需求。这种真实和有效需求将随经济发展和城市化运动得以持续和扩张，并且将被国家把地产业作为支柱产业的理念及由此衍生的对房产消费的一系列财政、税收、金融等优惠政策放大，而这不仅奠定了房产商对未来房价看好的基本事实，也为对房产的非正常需求创造了一个搭便车的机会。除此之外，由于受到房价将会继续上升的心理预期影响，再加上我国资本市场发展滞后，投资渠道不畅，银行利率较低，人民币不能自由兑换等因素，导致了各种非正常需求日益增长。首先是部分地区投机、投资性购房过旺，炒作现象严重，导致一些城市房价出现非正常上涨，如“温州炒房团”对全国多个城市楼盘的炒作以及近年来国际游资对国内部分城市楼房的投机。其次是城市改造拆迁引起的被动性需求增长过快，引起了大量拆迁户对住房的被动性需求猛增。最后是非理性需求助长了房价。“十五”期间，刺激住房需求的各种金融、税费优惠政策陆续出台，有力地支持了城镇居民的住房消费。但有些消费者不顾房价收入远超过自身还贷能力的实际，在房价不断上涨的驱使下，盲目攀比跟风，追求一次性消费到位。这种非理性的消费行为无疑助长了房价的上涨。当然，也由于二手房市场发育、商品住宅可租可售等政策及制度安排相对滞后等原因，未能及时形成住房梯度消费结构，在一定程度上形成了非理性住房需求过度。以上三种对住房的非正常需求的共同作用不仅使得房地产市场需求被数倍放大，而且导致房价过快上涨，使得普通居民的正常住房消费需求被挤出，影响了中低收入群体解决住房问题。这种对住房的非正常需求事实上是建立在房价持续上涨的预期基础上的，而上涨的房价又加强了这种预期。于是形成了高房价与房价将持续走高预期的恶性循环。2.房地产市场供给拉高了房价土地价格是房屋价格的重要组成部分，地价在房价中比重约占到30%左右，一般说来，地价上涨必然引起房价上涨。我国地价上涨既有市场因素也有制度因素。就市场因素来看，当前，住房需求快速增长，加剧了房地产开发土地供需矛盾。特别在经济较发达地区，土地供给缺乏弹性和需求不断增长之间的矛盾尤为突出。土地资源的稀缺性、土地供应的有限性及区位的差异性，客观上导致土地供应的相对不足和土地供需不平衡，在一定程度上推动了区域地价上涨。从制度因素来看，我国城市土地实行批租制度。这种制度也暴露出许多弊端。首先，土地批租制度使地方政府具有操控土地市场和土地价格的动力。地方政府通过卖地能够获得未来几十年的土地租金，寅吃卯粮、一本万利。卖地已成为某些地方财政收入的主要来源。其次，政府的土地储备中心垄断供给的土地，由于其自身存在经营资金短缺、工作缺乏效率、信息不透明等问题，可能在品种、地点、规模、时机等方面与市场需求不相吻合，导致土地供应量减少。我国当前开发的高档住宅在住宅中的比重过高，商品住宅投资比重提高，经济适用房投资持续负增长。分地方经济适用房供应量减少更加明显，甚至有的地方干脆取消了这一针对低收入群体的福利政策。不仅是经济适用房比重在萎缩，商品房住宅投资中大户型、高价位住房供应过多。现在很多房产商不顾经济发展实际情况，偏好于开发高档、豪华型住宅，事实上减少了小面积、低价位住宅的供应量，使得中、低档房产价格也跟随主要靠投机推动的高档住宅价格一起上涨。2.2引起房价上升的经济因素本文也探索了热钱流入和我国房屋销售价格之间的内在关系。他人研究结果表明(如图1)人民币升值和房价上涨能够吸引热钱进入国内市场热钱的流入也能够推升房价。消费者的羊群行为等诸多非理性行为推高了房价投机资金也“借力”对住房市场进行炒作使我国房价水平居高不下超出民众承受的限度。图1人民币升值、热钱流入与房价上涨冲击的关系图研究认为房价上涨的趋势成分引起了热钱的流入热钱流入又引起了房价上涨的波动成分。也就是说近年来房价变动趋势明显作为持久性冲击吸引了大量投机资金流入房地产市场它们的参与使得房价波动较为剧烈进而引起房价上涨的暂时性冲击。图1：人民币升值、热钱流入与房价上涨冲击的关系图利率对房价到底有何影响一直是人们关注的问题。况伟大（2010）通过理论分析和经验分析得出了以下结论：1.理论模型表明本期利率与本期房价呈正相关关系。央行利率政策不仅不能抑制房价反而导致了房价上涨。本文经验结果验证了本文的基本命题。2.房价方程回归结果显示本期利率变动与本期房价变动呈正相关关系但回归系数不显著。这表明央行抑制房价的利率政策在很大程度上是无效的。下期利率对本期房价回归系数不显著。这意味着利率预期对房价影响不显著。收入对房价影响要大于开发成本。因此房价并非由成本推动而是由收入拉动的。3.利率方程回归结果表明尽管房价增长率变动对利率增长率变动不显著但经济增长率变动对利率增长率变动影响显著。这表明央行利率政策主要是为了稳定经济增长而非房价。2.3不正当竞争推高了房价在市场竞争中，房地产开发商为了赚到更多的钱，往往对预先设计好的供给情况进行调整，在预先设计的供求大体平衡的基础上，减少供给，如：将楼盘分成若干期出售，推出一期时给别人的感觉是房子供给少，而需求却很多。根据价值规律，我们很容易判断，在这种条件下，房价肯定要上涨，而后面的二期、三期等再制造出紧张气氛，造成供不应求的假象，卖上更好的价钱。有房产商散布“地荒论”、“房荒论”，采用“坐地起价”、“捂盘惜售”的方式哄抬房价。国内“炒房团”和海外投资机构，都通过抢购、炒作商品房，在提价销售中获得高额利润，人为炒高房价。我国房地产开发领域存在一些腐败现象。部分地方政府对于开发商分期开工、逐渐提价的行为，往往睁一只眼、闭一只眼；在审批过程中，名为公开招标，暗地里却是一套约定俗成、心照不宣的潜规则。诸如此类的商业贿赂和腐败行为一方面拉高了房价，另一方面使房地产业不能健康发展。3中国房价居高不下的影响3.1高房价抑制了居民消费高房价至少会在两个方面抑制消费，一是高房价让许多人沦为房奴，经常是“三代”甚至“四代”人才能买得起一套房。在沉重的房贷压力下，人们不敢消费，不敢换工作，甚至不敢结婚，不敢生育子女；二是高房价改变了人们的预期，增加了预防性储蓄需求，人们不敢消费。高房价对国内居民消费具有严重的挤出效应，也是居民内需增长的最大障碍。就目前中国的住房市场价格而言，不要说一线城市早就是天价了，与90%以上工薪阶层已经无关。即使是二三线城市，85%以上的居民也是无支付能力购买。有些居民即使购买，也会对其整个家庭消费具有严重的挤出效应。可以说，当前国内经济增长动力不足，就在于国内居民的潜在内需无法转化为现实的内需，国内居民无限大的需求很大部分只是潜在。居民内需之所以无法释放出来，不是居民不愿意消费，而是居民没有消费能力。当前居民的消费能力不足，或支付能力不足，主要在于两个方面。一是以劳动力要素获得收入的绝大多数居民的收入水平低或占整个社会各要素总收入的比重低，二是绝大多数中低收入居民少许的收入被高房价吞噬了，从而导致高房价下国内居民消费的严重挤出效应。如果国内高房价这种现状不改变，国内居民消费无法增加，居民内需也是无法得到拓展，从而使得国内经济持续稳定增长成为无源之水、无本之木。3.2财富过于集中，拉大各级财富差距在城乡之间，房价的不同涨幅导致家庭财富增长向城市居民集中。随着房价的不断上升城市居民的家庭财富（如固定资产）显著增加。而相比之下，农村房价则增幅缓慢，相应的农村居民的家庭财富增加的也微乎其微。城市房价的巨大涨幅不仅推动了城市居民家庭财富的快速增长，同时也迅速拉大了城乡之间的家庭财富差距。在城市内部，房价的大幅上涨导致财富向高收入群体集中。人们常说用钱滚钱，以钱生钱。在日益发展的城市化过程中，高收入群体拥有强大的购买力和消费能力，有较强的投资意识及倾向。金融资产可以通过住房投资转化为不动产。由于银行存款利率较低等原因，住房便成为部分高收入者的投资对象。拥有住房不仅可获得由房价上升所带来的资产增值，还可将住房出租获取租金收益，其结果是富人更富，穷人一直穷，这必然会更加剧目前较大的居民收入差距。3.3增加了农村劳动力的转移难度持续的高房价带给城市化的核心问题是农村剩余劳动力的转移。在大城市盛传这样一个说法，一套房消灭一个中产阶级。如果房价持续涨高，高到把全部低收入阶层和大部分中等收入阶层都排除在房地产市场之外，房产市场的两极分化作用就更加极端。更何况是对于农村人民来说。若想由农村向城市转移必须具备一定条件：必要的经济基础、有一定教育水平的个体素质以及强烈的市民化意愿。但如此高的经济门槛无疑增加了其转移成本（包括交通成本，生活成本，就业成本，心理成本，家庭成本等）。同时也加重了农村劳动力转移的心理负担。4应对房价过高的措施房价居高不下，将直接影响城镇居民住房条件改善，加重中低收入家庭的生活负担。此问题如果不及时加以有效处理，一方面，违背科学发展观和以人为本的要求；另一方面，危害整个国民经济的发展，影响社会稳定和和谐社会构建。针对这一问题，我们务必拿出对策尽早解决。4.1引导居民理性消费使房价合理回归加强政策舆论导向，引导房地产市场理性消费，使百姓形成住房梯度消费理念，去掉盲目攀比心理，摆脱“炫耀型、竞争型、摆阔型”的住宅消费误区