万达华润凯德案例亮点学习

万达、华润、凯德的案例亮点的学习万达亮点：“可以挖走万达的人但挖不走万达的资本模式”核心特点：资金方面销售物业输血自持物业开发，同时以经营性物业抵押贷款作为后续开发资金。如果说商业地产投资建设和商业地产运营管理，都不是万达的核心竞争力，那万达的核心竞争力又是什么呢？是万达的财务模式？靠销售物业稀释总投资“万达广场的大商业是万达自己持有的，所以未来经营肯定没有问题。”这是万达广场销售人员销售商铺、公寓等物业时候的杀手锏，也是人们购买万达物业时极大的信心保证。不过如果从开发资金的角度来看，其实对外销售物业得到的资金，恰恰才是建设万达自持物业的保证。“销售的物业就基本把我们万达广场开发的钱流回来了。”王健林曾表示。预售回款对于这个财务模型有多重要？以广州番禺万达广场为例，该项目所有已售出的商铺、写字楼和公寓加起来，销售总额已经超过34亿元。即便按照番禺万达广场对外宣称的50亿元投资，对外销售物业这一部分就已经拿回约70％的投资了。经营性抵押贷款+银行授信除了销售物业的收入，万达的资金来源还有两个渠道：经营性抵押贷款和银行授信。王健林曾表示，万达一年要竣工20个万达广场，一个万达广场银行抵押贷款十亿八亿没问题，任何一年竣工物业抵押贷款获得的现金流都相当于一次上市了。据了解，万达是国内最早尝试经营性抵押贷款的企业；工商银行、中国银行、农业银行三家总行和两家股份银行都与万达有银企合作协议，每家给万达的授信高达几十亿。银行贷款、低价拿地，通过销售物业和土地融资基本完成项目建设，商场开业之后的租金收入以及经营性抵押贷款，可以支持其完成后续建设和还贷，甚至成为下一个项目的启动资金。凯德商用亮点：核心特点：成熟的产品线凯德商用是新加坡凯德置地集团在华投资的企业，始终坚持高品质零售商业地产的投资、开发和管理。针对不同的消费群体和消费习惯，成功打造出三种独具特色的购物中心模式。产品一：来福士广场中国的来福士综合体是凯德中国旗下最具典范性的综合性地标项目，凯德中国既是开发者，也是拥有者和管理者，其中由凯德商用中国来运营管理购物中心部分。每一座来福士的选址均选在城市中心位置，新加坡、北京、上海、杭州等地的来福士，成为各地的地标性建筑。产品二：凯德广场/凯德MALL凯德广场/凯德MALL即为此前的凯德MALL及嘉信茂购物中心，其与来福士的最大区别在于：来福士是大型城市综合体，除了购物中心，还有酒店、公寓、写字楼等物业，而凯德广场/凯德MALL则是纯粹的购物中心，没有其它类型的物业。产品三：凯德龙之梦上海虹口以及闵行“龙之梦”是继中山公园“龙之梦”之后，凯德商用与上海长峰房地产再度携手合作的项目。2007年12月，凯德商用接手长峰出让部分，至此，凯德商用与长峰展开了“龙之梦”品牌的合作。而“凯德龙之梦广场”也就成为了凯德商用旗下继来福士、嘉茂等购物中心品牌之后的又一商业旗舰品牌。虹口、闵行“龙之梦”正是该品牌的二大旗舰项目。凯德商用与长峰分别占50%股权。一方面，“地标性购物中心”模式，如各地的来福士广场犹如“恒星”，在城市核心区域打入楔子，牢牢锁定沿途消费人流，突出标杆和聚集效应；另一方面，“社区购物中心”模式则好比环绕在“恒星”周围的“行星”，在各住宅聚集区整合零散商业元素，使其成为居民生活的“好伙伴”。与“恒星”产生联动及协同效应，彰显“凯德”独特的价值观和商业理念。华润亮点强势集团背景，商业地产开发带动住宅销售核心特点：三种商业从2004年开始，华润改变以往专注住宅地产的单一开发模式，开始探索以商业地产开发带动住宅销售的创新之路。目前，华润置地已形成清晰的商业地产架构，三种商业开发模式并举，即“都市综合体、住宅+区域商业中心、住宅+欢乐颂”。综合体模式无疑是最热门也最能体现华润独特竞争力的。成名作是深圳的华润中心，这个历时8年、总投资达60亿港元的项目，是深圳第一个也是至今最大最高端的综合体，在2009年卖出了深圳非别墅类住宅单价的新高。50万平方米的华润万象城，汇集了LV、GUCCI、PRADA、CARTIER等十多家国际一线品牌的旗舰店，不仅开创了深圳购物中心难以逾越的典范，也成为全国商业ShoppingMall的标本。现在，华润正将“万象城模式”复制到杭州、成都、大连等城市。