三亚产权式酒店专题研究.

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2013小成果提交表提交日期：成果名称三亚产权式酒店专题研究所属分类□住宅地产√商业地产□办公地产□产业地产□养老地产□旅游地产□城市运营□交通地产□企业咨询□其他成果类型□工具包□专题研究√经典案例□其他研究方案研究内容一、概念、现状二、酒店式公寓案例三、产品及客群分析解决的关键问题及创新点三亚酒店式公寓市场投资风险及客群分析人员配置姓名员工ID号公司咨询师体系职级积分分配（%）齐娈玥TJ14070003天津中原高级投资分析师100Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。三亚产权式酒店专题研究天津中原地产投资顾问部2015.01Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2013产权式酒店经营模式国内产权式酒店现状产权式酒店基本概念三亚产权酒店客户分析国内产权式酒店现状案例Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2013产权式酒店概念伴随拥有酒店产权（股权、房产权）的，以固“定投资回报+经营收益回报+入住权益”作为投资回报的一种物业经营方式产权式酒店作为一种全新的纯投资型物业，起源于20世纪70年代的欧洲，即开发商将传统酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房利润分红，同时投资者还享有酒店管理公司赠送的优惠消费等。作为一种特殊投资和消费模式产权酒店符合经济资源共享的基本原则。它使业主闲置的空房和酒店的大门向社会开放，对公众推出一种既是消费又是存储、既是服务又是家产、既可自用又可赠送的特殊商品是房地产业和旅游业的有效结合。产权式酒店有三大类型：产权类时权酒店、退休住宅型、有限自用投资型酒店。产权式酒店主要坐落在风景优美的旅游区，在中国主要以北京、海南等地为主。注：产权是经济所有制关系的法律表现形式。它包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。以法权形式体现所有制关系的科学合理的产权制度，是用来巩固和规范商品经济中财产关系，约束人的经济行为，维护商品经济秩序，保证商品经济顺利运行的法权工具。产权式酒店基本概念Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2013（1）业主拥有酒店独立产权投资者以一次性付款或按揭（分期）的方式拥有产权，但产权往往仅有40年，并且没有经营权。（2）酒店式管理，管理费用较高产权式酒店是酒店的一种，提供各种酒店式的服务，如家居清洁、送餐、洗烫衣服、叫醒服务，以及各种钟点服务，这方面而言，产权式酒店与酒店并无而致，其管理费也比较高，管理费一般是40元/平方米·月。（3）兼具居住度假与投资两种功能产权式酒店既可以用来居住度假，也可以用来投资。不同的购买者，想法有所不同，同一购买者，在不同的时段的用途所有不同。有的购买者纯粹是用来自住，有的则是用来投资保值。不同的产权式酒店提供的回报方式也有不同，如有些产权式酒店提供固定投资回报率，另加30%酒店经营利润；有些则是提供75%的酒店经营利润，不提供其他回报。产权式酒店特征产权式酒店概念Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2013（1）有产权的时权酒店有限的使用权由瑞士亚力山首先提出“timesharehotel”，是产权式酒店的发端。酒店向游客、中产家庭或企业集团出售在一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或者交换。（2）有限自用的投资型酒店有限的使用权+有限的回报收益开发商将酒店的每间客房分割为独立权出售给投资者，投资者一般不在酒店常住，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。（3）养老型酒店（退休住宅型）有限的使用权+有限的回报收益→使用权是一种所谓留后路的退休住房投资方式。投资者在退休之前购楼，每年和家人去使用一段时间，其余时间交酒店管理公司出租获取租金回报。到退休的时候作为颐养天年的住所。这种类型的酒店在美国比较多见。产权式酒店类型产权式酒店概念Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2013由于酒店物业属于经营性物业，根据国家税收法律规定此类物业应缴纳的税费有以下五项：（按租金收入征收计算）：1、营业税：商业类物业为5%（产权式酒店为商业类物业）2、城市建设维护税：营业税的7%3、教育费附加、地方教育费附加：营业税的4%4、房产税：4%5、个人所得税：10%以上五项税费总共占到月收益的15%左右，税费起征点为800元起，由于分散的住宅出租目前法律管理还有很多漏洞，因此在税收上还没有严格执行，但是集中的租赁行为，比如酒店经营行为就无法回避这个问题。产权式酒店相关税收政策产权式酒店概念Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2013产权酒店与分时度假同根共祖，皆源自欧美地区对房地产和酒店的创新经营模式，产权酒店可看作分时度假的延伸和扩展。性质相近产权酒店和分时度假从基本性质上说均属于度假住宅或者第二居所的范畴，其主要的功能不是日常居住。地理位置多毗邻风景名胜或者邻近海滨高尔夫球场等娱乐设施居，家装饰与普通住宅楼有很大区别。使用方式相同消费者对于产权酒店和分时度假的使用频率不高，大多在每年的节假日等有限时间，或用来馈赠亲友或作为一种保值增值的投资手段。产权式酒店、分时度假酒店相似点产权式酒店概念Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2013是否具有产权或产权是否分割分时度假房产的销售分为有产权和无产权的两种，标准分时度假房产并无产权。相反，产权酒店强调产权概念。规范操作的产权酒店，每位业主拥有固定房产的所有权。而且，作为所有权人业主每年享受若干天的住宿权利并将其余时间的住宿权委托酒店管理方对外出租收取利润分红。销售价格标准的分时度假产品由于只拥有每年若干周的使用权利，所以价格相对产权酒店较低。付款方式分时度假产品要求一次性付清所有款项，而产权酒店由于有资产作抵押因而可以联合金融部门提供购房贷款。产权式酒店、分时度假酒店相异点产权式酒店概念Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2013国内产权酒店发展及现状（1）无产权“时权酒店”模式在我国最早出现。这种模式之下因投资人不拥有客房的所有权，故不能称其为真正意义上的“产权式酒店”。因国情差异，其发展在我国产生了“水土不服”的现象。“时权酒店”主要是依靠契约和信用机制保障投资者的权益，而由于目前中国的物权和信用机制不完善，开发商携款潜逃的事件屡有所闻，因此单凭契约保障很难取得投资者的信任，这就产生了赋予投资者酒店所有权的必要性。（2）“退休住宅”，因我国现行法律规定，土地及房产的使用年限的较短，并且对于不同类型的土地及房产用途有不同的使用年限和使用规范，故在我国也未能成为主流。（3）“投资型酒店”经过发展改良，逐步衍变成极具中国特色的产权式酒店，在中国其最大适用性为“开发商规避旅游用地产权不可分割”与“在资金链较紧时，加快回收速度”两方面。Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2013产权式酒店优点产区式酒店是一种将房地产、酒店、旅游结合在一起的一种商业概念，对多种资源进行整合，实现了资源共享，扩大了资源边际效用，因而有以下优点：（1）提高销售价格（仅对产权分时度假类产品）分割销售后，每份相对效用较高，例：将每年分割为12份后，每份价格提高为原预计价格的200%，价格也仅为原整体销售的1/6。如公司旗下有多家相关产品并可串联使用，则因其使用范围的提高带来了价值的提高，价格还可上升。（2）易于办理产权证明（仅对于我国旅游用地类产品）我国旅游用地不可分割，不能办理独立的房屋权属证，若旅游用地上建设产权式酒店并以股权方式销售，可相对变相解决该种问题，给投资者以一定权属保证。（3）若承诺较高的收益回报，可加快销售速度若给予投资者较高投资回报，会极大的促进销售速度，但开发商未来收益会受较大影响。国内产权酒店发展及现状Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2013产权式酒店问题产权式酒店是酒店与地产组合的产物，购买产权式酒店就是一种房地产金融投资，它必然潜藏着一定的投资风险。产权式酒店投资回报率的高低和风险的大小并不是投资人所能控制的，而是主要取决于酒店将来的经营状况。（1）政策风险相对普通住宅，相关政策的变动对于产权式酒店会带来更大的风险。例如，出台的一系列旨在抑制投资的宏观调控，如商业贷款门槛提高、利率提高等。（2）法律问题产权式酒店项目本身及操作方式存在着的风险。法律和行政法规目前对产权式酒店的运作方式并未规定，仅有一些部门规章存在规定。建设部的《商品房销售管理办法》第2章第11条中规定，“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”第12条规定：“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。”国家工商行政管理局发布实施的《房地产广告发布暂行规定》第16条也规定：“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。”产权式酒店在操作上涉嫌违反上述规定，不可避免存在一定的法律风险。国内产权酒店发展及现状Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2013产权式酒店问题（3）市场风险如发生经济危机，酒店等非生活必须类产品受冲击更大，收益将会明显减少。而由于其法律变更难度较大、建筑改造成本较高也令所有者难以转变产品类型。（4）销售抉择问题提高销售吸引力的最佳方式为提高业主投资回报率，但业主投资回报率直接与销售价格与未来收益相关。降低销售价格虽可业主投资回报率，但直接影响开发商项目收益。而如未来收益较高，则开发商更应持有该物业而不是将其变现。（5）售后风险在与业主签订商品房买卖合同时（后），开发商往往会指定或委托一家酒店管理公司与投资者签订委托管理合同，以酒店管理公司的名义对投资回报作出承诺。这样，开发商在名义上将风险地转嫁到投资者身上，日后在委托管理中出现的问题看似对开发商没有关系。但在中国“稳定压倒一切的”的政策目标下，在未来运营管理或回报率与预期不符等方面出现问题后，开发商仍将会被联系。国内产权酒店发展及现状Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2013三亚产权酒店案例今典红树林在北京开发“今典花园”、“空间•蒙太奇”、“今日家园”等项目的今典集团较早进入三亚，其三亚亚龙湾红树林度假酒于2004年开业，近年其在三亚投资项目为七星级酒店“海棠湾红树林费尔蒙度假酒店”及“三亚湾红树林度假酒店”。其中“三亚湾红树林度假酒店”部分以产权式销售。Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2013海棠湾红树林费尔蒙酒店三亚产权酒店案例Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2013三亚湾红树林度假酒店三亚产权酒店案例Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2013三亚湾红树林度假酒店三亚产权酒店案例Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2013三亚湾红树林度假酒店项目位于三亚市凤凰路边，据距离三亚湾海滨大约2公里，凤凰机场6.4公里。项目总占地26万平米，建面约50万平米。包含