业主(住户)手册

1业主（住户）手册目录一、物业服务……………………………………………....2二、服务费用………………………………………….…...2三、业主（住户）的责任、权利和义务……………….…….2四、加建及改建……………………………………….…...2五、装修…………………………………………….……...3六、环境卫生……………………………………….……...3七、安全保卫……………………………………………...3八、日常维修……………………………………….……...4九、防火、防风、防震、防暴……………………….……….4十、生活必备常识……………………………….……...…6十一、车辆管理…………………………………….…...…7十二、公共及康乐设备…………………………….……...9十三、其它责任及保养事项……………………….……...9十四、其它…………………………………………….....102一、物业管理管理人责任◆负责本物业范围内（下同）房屋的使用、维修、养护管理。◆负责公共消防、电梯、机电设备、园林绿化、道路管线、污水井池、车位车棚等公共设施的使用，维修、养护管理。◆负责公共部位的清洁卫生和居民日常生活垃圾的处理。◆负责维护公共秩序，管理道路交通，做好安全防范工作。◆负责为居民提供良好的社区文化活动，创建优秀文明住宅区。◆负责实施政府规定和委托管理合同规定的其他物业管理事项。管理人的权利◆有权根据有关法律、法规制定适合本物业的管理办法。◆有权依据委托管理合同和有关规定向住户收取管理费用。◆有权制止、惩治违反本物业管理规定的行为，向违反规定的责任人索取赔偿金；有权向政府部门和法律部门申诉与提请诉讼。◆有权聘请专营公司承担专项经营业务。管理人的义务◆以优质服务为宗旨，按照有关条例法规和委托管理合同对物业实施物业管理，注重社区效益、经济效益和环境效益的有机统一。◆接受业主委员会和全体业主的监督。◆组织或协助政府有关部门进行辖区综合治理，开展社区文化活动。◆按照法律、法规和政府有关规定，从事经营活动。二、管理费用管理费缴付：◆管理费由业主或非业主使用人缴付均可，但拖欠缴费最终仍由业主缴付。每月1~10日为当月管理费缴付期，住户可在管理处交付现金，也可在指定银行开设委托收款帐号，由银行按月划拨，迟交按每日千分之一收取滞纳金，经三次催缴仍不缴费者，管理处有权采取必要措施催缴。管理费的盈亏◆按照《物业管理条例》规定实行包干制，管理费收支情况由物业公司自负盈亏。三、业主（住户）的责任、权利和义务(详见《临时管理规约》的条款)四、加建及改建◆所有加建、改建项目均须符合政府有关法规物业管理规定，不得擅自改变房屋及配套设施的结构、外观与用途、不得损毁设施，危及房屋主体安全。◆住户加建、改建项目，须事先将图纸和方案送管理处审查，获准后方3可动工，未取得管理处书面批准前，切勿动工。◆特殊项目，住户须报请政府有关部门审批。◆未经批准擅自动工，住户须负责将楼宇恢复原貌，接受处罚，承担由此引起的经济、法律和民事责任。五、装修（详见《房屋装饰装修管理协议》）◆住户必须遵守本物业装修管理规定，装修要提前向管理处申报，填写《装饰装修申请表》，如实填报装修项目、范围、开竣工时间、标准和装修队伍名称，还应提供施工图纸（包括建筑施工图、水电施工图等），按规定标准缴纳装修费用，并经管理处批准后方可进行施工。◆装修应由已注册的专业施工单位进行，特种人员须持证上岗。施工人员须持身份证到管理处办理《装修出入证》，并随身携带。装修人员应遵守管理处有关规定，违反规定造成的赔偿和损失从押金中扣除。◆装修不得改变或损坏楼宇主体/承重结构、外貌及公共设施，包括外墙、外门窗、阳台等部位的设施的颜色、形状、规格等；不得搭设户外雨蓬、遮阳蓬，不得更改进户门窗位置或者增加阳台射灯，不得拆换进户门窗，门窗不得安装反光玻璃，不得改变房屋及配套设施的使用功能，不得私自改动或暗藏煤气管道，不得改动智能化、宽带网、电话、电视等线路，不得大量使用易燃材料。◆装修施工时间为每日8:00~12:00，14:00~19：00，节假日不得进行有噪声或空气污染的施工活动，如在非工作时间内施工，管理处有权责令停工，扣留或没收工具，视情节轻重给予处罚。◆装修垃圾不得与生活垃圾混放，业主（住户）应将装修垃圾运到小区的装修垃圾堆放点，然后由管理处统一清运，管理处可按规定收取适当装修垃圾清运费。◆装修过程中应接受管理处专业技术人员的检查，装修完工经验收后，无违章情况退还全部押金；如有违章行为，管理处将在押金中扣除赔偿费用。六、环境卫生◆为了维护本物业环境整洁、优美，令住户居住舒适、心情愉快，敬请各住户予以充分合作，共同保持维护小区的优美环境。◆管理处将严格执行《住宅室内装饰装修管理办法》，并按此办法查处一切违规行为。◆为了维护物业环境整洁，住户应将当天的生活垃圾袋装后丢放到指定地点。◆商铺住户的商业垃圾、废料（如商品包装袋、馊水等）由商户自行自费清理。4七、安全护卫管理/护卫◆本小区实行24小时全封闭式管理，入口和公共部位全天有人值班把守或巡视。住户登记◆凡居住在本物业的人士均须在管理处登记建档，以利于管理处掌握小区居住人员变化情况，做好小区的安全护卫工作。出入证件◆来访人员须持有效身份证件在小区入口登记，由于职责所在，为加强本物业保安措施，值班人员对进入本物业陌生人要进行查询，敬请各位住户向亲友解释，不便或失敬之处敬请见谅。◆住户接待访客，请提醒访客进出要随手锁门，防止有人尾随进入。◆如有异常发现，请及时与值班安全协管员联系巡查，以确保安全。出入小区必须持有住户卡或其他有效证件，来访客人进入小区需征得业主同意，并进行登记方可进入小区。防避罪案◆如发现任何可疑人士及物件，或听到可疑声音，请立即通知管理处。◆遇有自称公共机构或政府人员上门查询，请查阅其证件，若有疑问，即致电该机构查证或报管理处协助。◆物业公司与业主（住户）在本物业内不存在人身、财产保管或保险关系，请业主（住户）小心保管好自己的贵重物品，或购买财产保险。避免将贵重财物存放于无可靠防范措施的居住、办公、营业地点。◆外出时请仔细检查所有窗户是否关闭，房门是否锁牢，晚间外出时最好留有适度的照明灯光。迁入迁出◆业主、住户迁入迁出时，请先与管理处联系，办理更改登记手续，办理放行通知单，值班安全协管员凭证放行。◆业主在搬出大件物品时需到管理处办理物品放行手续，安全协管员在物业区域出口通过验证属实后才予以放行。◆租户在搬出大件物品时，另需持有业主的委托证明或业主本人签字确认才予以办理放行手续。八、日常维修◆本物业管理处配有维修人员，实行12小时接待登记和12小时上门维修服务，即8:30~20:00为上门维修服务时间，20:00至次日早上8:30为接待登记时间。◆夜间接待维修服务经电话登记后，次日按接报时间顺序上门服务，特殊情况除外。◆住户自请维修人员维修如牵涉公共利益，应遵守本小区管理规定，按有关程序办理手续。◆管理处维修服务执行统一收费标准，维修人员需佩戴管理处工作卡，维修结束后请住户在《住户维修单》上签署意见并签名。5九、防火、防风、防震、防暴消防演练和培训◆管理人员会定期试验所有公共消防设备，试验会提前通知各住户，听到试验警铃勿惊慌。◆管理处要定期对住户进行消防知识宣传培训，检查各户消防设备及火险隐患，帮助住户整改，为了您和他人的生命财产安全，敬请您通力合作，以确保本小区安全。◆对拒绝检查、整改或有意抵触消防工作的住户，管理处将依法报请消防主管部门处理，由此产生的一切后果由该住户承担。户内防火须知◆请小心处理燃烧中香烟、烟蒂残火，留意火种是否完全熄灭。◆遵守东莞市政府禁止燃放烟花爆竹的规定，以免引起火警，违者将按规定处理。◆请勿在同一插座内接驳多个电源，不可将散口电线直接接驳插座。◆家庭成员应熟知电源总开关和煤气总阀的位置及操作，遇有紧急情况能及时关闭总开关。◆管理好燃气用具、电器，不要让十四岁以下儿童使用上述用具。◆外出时应关闭所有电器的电源。◆使用煤气时注意保持空气流通。◆切勿将单元内的防烟门（如厨房门）拆去，以免一旦发生火灾迅速蔓延至其它部位。家庭防火常识◆煤气灶与管道的连接不宜采用软管，如必须采用，其长度不应超过2米，两端必须扎牢，软管老化时应及时更换，每次使用完毕，应将连接管道一端的阀门关紧，以防漏气。◆煤气管线、阀门、气表等设备，严禁个人擅自更换或拆卸，如果维修，应由供气单位进行。◆在使用煤气炉灶时，必须严格按照先开气，后点火的顺序，如未点燃时，应立即关气，煤气散尽时，再点火开气，离开时关闭煤气总阀。◆如发现漏气，应立即采取通风措施，以降低煤气浓度，并通知供气部门检修，任何情况下，严禁用明火查漏。发现漏气后，也不能开、关家中任何电器设施（包括灯具）。公共部位◆严禁在公共部位堆放杂物，如自行车、鞋架等，所有楼梯、楼道必须保持畅通。◆为了您和他人的安全，请勿在小区内焚烧祭纸、燃点香烛、燃放鞭炮、烟花。◆公共部位安装的消防栓、防火设备，请住户教育子女不要移动和玩耍。◆楼层防烟门应保持关闭状态，不可私自加锁或打开门后加塞使其不能关闭。救生措施◆发生火灾时，若情况允许，尽量采取下列措施，挽救和减轻灾害损失：6◆保持镇静。◆拨打119电话报警。◆通知管理人员或管理处，唤醒邻居。◆关闭电源总开关和煤气总阀。◆若火势已蔓延，应关闭通往失火现场门窗，隔离控制火势。◆使用最安全的途径前往最近的消防楼梯，离开火警现场。◆谨记烟和热空气是向上升的，接近地面的空气较为清洁，温度也较低，应尽量贴近地面俯身或爬行并用湿毛巾遮盖口鼻逃生。◆身处火场以上各层人员，应向天台方向逃生，切勿搭乘电梯。◆发生火灾时应听从消防广播的统一指挥，警钟长时间鸣响后，应镇定地撤离楼区。◆着火时自救方法：面对刚燃起的小面积一般火灾，不必惊慌，在无灭火器时可用锅盆等盖住火苗，或用浸湿的麻袋、棉絮等盖住火团猛踩，余下火星可用水壶、鱼缸等器具里可取之水扑灭。◆干粉灭火器的使用方法：先拔出保险销，一手握住开启把，另一手握在喷射软管前端的喷嘴处。如灭火器无喷射软管，可一手握住开启压把，另一手托住二氧化碳灭火器底部的底圈部分，先将喷嘴对准燃烧处，用力握紧开启压把，使灭火器喷射。◆当发生火警疏散时注意事项：千万不要乘坐电梯；选择楼宇疏散楼梯疏散；选择物业的避难层（天台、避难房间）疏散；或使用毛巾防烟。防风措施台风吹临时，管理处呼吁住户采取下列防风措施，以保障人身和财产安全：◆缚紧容易被风吹倒的物件，如窗口空调机等；◆扣紧门窗，以免被风吹开；◆最好将窗玻璃贴上胶带，防止吹破玻璃后碎片四散，伤及人身；◆切勿在玻璃门、窗附近停留；◆缚紧室外植物，将盆栽搬进室内；◆检查各排水管道是否堵塞，以免积水泛滥。◆把室外衣服、晾衣杆等收回室内；◆风过后，若有玻璃破碎，应立即更换；◆如需帮助，请与管理处联系。防震措施◆地震发生时请：◆保持镇定；◆躲在桌下或坚固的钢筋砼结构下寻求掩护；◆远离窗户、玻璃板、架或悬挂着的物品；◆做好应付多次余震的准备。防暴乱措施◆如遇骚乱，应锁门、关窗、远离窗户，可立即向派出所报案或向管理处报警。7十、生活必备常识电梯困人自救◆当您被困在电梯里时，请不要惊慌，务必保持镇定。按动警铃，通知管理人员。在设有自救功能的电梯里可采取自救措施，其方法如下：1、用力掰开轿门（需一定的力度）；2、轿门打开后，可看到厅门右边有一根绳子，绳子连接厅门锁，可用手拉动绳子（不要松开），同时用力往左右两边方向打开厅门；3、选择方便的位置出电梯。注意：电梯门开启后，请务必小心，警惕因电梯移动造成的意外事故。煤气中毒抢救◆发现煤气中毒后，先把门窗打开。◆迅速把病人移到空气新鲜的地方平放，解开衣服扣子，但要防止受凉。◆轻度中毒，可给病人喝一些浓茶，休息数小时即可恢复。◆重度中毒应立即送医院抢救，如发现病人呼吸、心跳已停止，必须进行人工呼吸和心脏按压直至送往医院。触电抢救◆关闭电闸，或用木棒、竹杆、塑料棒等不导电的用具将电线、电器挑开或将触电者拖离触电处，抢救触电者的关键是使触电者迅速脱离电源。◆切勿用身体接触触电者，以免自