业主与承包商的关系

1业主不同模式中业主和承包商的关系--马海英承包商合同模式劳务承包工作承包施工承包合同设计＋施工合同ＥＰＣ合同Ｄ＋Ｄ＋Ｂ合同Ｆ＋Ｄ＋Ｄ＋Ｂ+FM合同自行建造羊爱上了狼，狼爱上了羊。2当劳务不如当分包当分包不如当施工总包当施工总包不如当设计+施工总包当设计+施工总包不如当EPC总包当EPC总包不如当管理当管理不如当业主当业主不如做金融做金融不如开银行施工企业向业主靠近3工程总承包和项目管理理论应用于实践以设计+施工为例讨论合同的工作实践4设计+施工合同=设计合同+施工合同5ProjectConstructionProcedureNoYes1Decisionmaking2Choosingtheplace4Signingthecontractofland7Surveyreport5Geologicalsurvey8Designconditions6Designrequirements9Signinganagreement.NominatingtheDesigner.10ConceptDesign,signingthedesigncontract12Preliminarydesign提出勘察报告11ApprovalbyclientandGov.YesNoYesNo13ApprovalbyclientandGov.14Constructiondesignandpiletestscheme提出勘察报告3ApprovalbytheGov.Cont.15ApprovalbyclientandGov.日本全药项目设计+施工的工作程序计划和谈判实例6Cont.16Nominatingpilecontractor提出勘察报告18Pilediving提出勘察报告20Testreport提出勘察报告22Nominatingconstructioncontractor提出勘察报告23Nominatingsupervisor提出勘察报告21Reformingfoundationdesign提出勘察报告24Foundationconstruction提出勘察报告25Foundationacceptance提出勘察报告28Civilconstructionacceptance提出勘察报告26Upperstructureconstruction提出勘察报告29Equipmentinstallation提出勘察报告30Equipmentrunningtest提出勘察报告31Equipmentacceptance提出勘察报告27Nominatingequipmentinstallationcontractor提出勘察报告32Readyforproduction提出勘察报告33Acceptancebyclient&Governmentdept.17Nominatingpiletester提出勘察报告19Piletest提出勘察报告7签订设计＋施工协议签订设计合同签订施工合同进入施工阶段设计＋施工的谈判方式之一业主提出要求、双方讨论提出方案设计稿提出施工报价8分包分包业主要买的是什么？核心要求无形产品产品本身有形产品附加产品有形产品产品包装保修服务9分包分包建筑要解决的是什么？核心要求无形产品产品本身有形产品附加产品有形产品产品包装保修服务住10分包分包建筑要解决的是什么？核心要求无形产品产品本身有形产品附加产品有形产品产品包装保修服务豪华11分包分包建筑要解决的是什么？核心要求无形产品产品本身有形产品附加产品有形产品产品包装保修服务教育12分包分包日本全药要买的是什么？核心要求产品本身有形产品附加产品有形产品产品包装保修服务稳妥可靠13日本全药公司要买稳妥可靠，我们卖了什么了？我们卖的是管理体系，服务精神和工作态度。14业主要什么？--业主为什么选择设计+施工方式？1）业主为提高质量—技术要求。2）业主为控制投资—资金要求。3）业主为减少麻烦—风险要求。业主需要其中的一项或多项，业主没有放弃主动控制权。15工作步骤和报价方式1）业主为提高质量—技术要求。2）业主为控制投资—资金要求。3）业主为减少麻烦—风险要求。业主需要其中的一项或多项，业主没有放弃主动控制权。16项目总承包的工作步骤（1）1）业主或咨询工程师编制项目建设纲要或设计纲要。项目建设纲要或设计纲要的内容：项目定义，设计原则和设计要求，实施的技术大纲和技术要求，材料和设备的技术要求；2）总承包方编制项目设计建议书和报价文件；3）设计评审；4）合同谈判，确定合同价。17项目总承包的工作步骤（1）业主编制设计纲要总承包方编制项目设计建议书和报价文件合同谈判设计评审业主有技术控制要求18工作步骤和报价方式1）业主为提高质量—技术要求。2）业主为控制投资—资金要求。3）业主为减少麻烦—风险要求。业主没有放弃主动控制权。19业主提出改进要求设计+施工的工作步骤（2-1）双方签订设计+施工总造价合同业主提出设计+施工总价总承包方提出设计设想，报价业主有资金控制要求说服业主去消不必要的设计20设计+施工的工作步骤（2-2）竣工验收总包方自行解决设计和施工中的问题业主有控制资金要求完成扩初和施工图保修期21工作步骤和报价方式1）业主为提高质量—技术要求。2）业主为控制投资—资金要求。3）业主为减少麻烦—风险要求。业主没有放弃主动控制权。22签订设计合同设计+施工的工作步骤（3-1）双方签订设计+施工协议总承包方提出设计要求问题，业主答复提出设计设想，报价业主有回避风险要求完成扩初和施工图，报施工造价23签订施工合同设计+施工的工作步骤（3-2）竣工验收总包方自行解决设计和施工中的问题业主有回避风险要求完成扩初和施工图，报施工造价保修期24分包分包最珍贵的东西常常是免费的最珍贵的名利金钱权力母爱、友情25我们研究的是哪个范围的项目管理？一个公司的工作，对外是研究合作模式，对内是研究公司和项目经理部的关系。学习PM模式，还是了解可以干什么？代建制2627前言：什么是代建制？代建制是政府管理所需建造的项目的一种办法。通常是通过招标的方式，选择专业化的项目管理单位（代建单位），负责项目的投资管理和建设组织实施工作，项目建成后交付使用单位的制度。政府是一个特别的业主。28施工政府使用单位设计前期工作采购政府部门政府项目的组织方式（1）由使用单位自行组织29政府项目的组织方式（2）由工部局组织施工政府使用单位设计前期工作政府部门（工部局、工务局）采购30政府项目的组织方式（3）代建制施工政府使用单位设计前期工作代建单位采购政府部门31军队的做法营建处军区业主施工招标？前期工作命令交付意见命令设计32目的：进一步深化固定资产投资体制改革，充分利用社会专业组织的技术和管理经验，提高政府投资项目的建设管理水平和投资效益，规范政府投资建设秩序。专业化、节约投资、规范行为33解决专业化目的的其他方法：提高业主的管理水平聘请顾问组织专门的组织（工务局）听取社会公众的意见34解决节约投资目的的其他方法：合理的前期工作提高业主的管理水平聘请顾问组织专门的组织（工务局）听取社会公众的意见35解决规范行为目的的其他方法：提高人员的素质严格的政府采购制度有力的政府监督机构听取社会组织和公众的意见合理的薪酬制度36范围：•政府投资占总投资60%以上的公益性建设项目。包括：（1）党政工团、人大政协、公检法司、人民团体机关的办公业务用房及培训教育中心等。（2）科教文卫体、民政及社会福利等社会事业项目。（3）看守所、劳教所、监狱、消防设施、审判用房、技术侦察用房等政法设施。（4）环境保护、市政道路、水利设施、风沙治理等公用事业项目。（5）其他公用事业项目。（北京）•市及市以下政府投资项目，包括运用国家预算内资金和市本级级财政资金（不含补贴性资金）、国债资金、政府专项资金、土地出让收益、国外政府贷款、行政性收费等到进行的固定资产投资项目，以及多元化主体投资项目中政府控股的项目。（成都）37代建制的特点•针对政府投资的政府行为•专业化的项目管理•代建制的组织结构与一般项目不同•多用户38为业主做的项目管理和代建单位的项目管理的区别。为一般业主做的项目管理，不能称为代建；代建单位接受政府的项目管理,才能称为代建。39关于印发《建设工程项目管理试行办法》的通知建市[2004]200号文2004/11/16发布建设工程项目管理试行办法第一条[目的和依据]为了促进我国建设工程项目管理健康发展，规范建设工程项目管理行为，不断提高建设工程投资效益和管理水平，依据国家有关法律、行政法规，制定本办法。第二条[适用范围]凡在中华人民共和国境内从事工程项目管理活动，应当遵守本办法。本办法所称建设工程项目管理，是指从事工程项目管理的企业（以下简称项目管理企业），受工程项目业主方委托，对工程建设全过程或分阶段进行专业化管理和服务活动。专业化！40政府工程总承包代建单位监理制片商导演主演午台监督使用单位副制片商分包配角观众特点是交付！41代建制的关系图（代建单位为主2.1）代建单位政府（发改委）建设单位招标项目建议书可行性研究报告交付政府各相关专业部门主要材料设备采购监理施工设计勘察计划、规划、土地、施工、环保、消防、园林、绿化、市政接用提出标准、监督负责办理协助办理参与、配合招标申请批复42代建制的关系图（建设单位为主2.2）代建单位政府建设单位项目建议书可行性研究报告政府各相关专业部门主要材料设备采购监理施工设计勘察计划、规划、土地、施工、环保、消防、园林、绿化、市政接用确定43代建制模式上海模式􀂇即政府指定代建公司模式，上海、广州、海南等地实行􀂇由政府组建或指定若干家具备较强经济和技术实力的国有建设公司、投资公司或项目管理公司，对政府投资项目实行代理建设，按企业经营管理44优点：1．通过选择代建人，可以实现防止公共工程招标中的腐败行为和对公共工程建设的专业化管理的政策目的2．政府意愿可以较好的通过项目代建单位实现3．因为通过市场化运作，代建单位积极性高4．有利于代建方严格控制资金使用45缺点：1．具有垄断性，易于出现政府把关不严，代建单位与使用单位的串通，造成概算不科学，不利竞争2．合同约束力不强3．使用单位不是合同当事人，难以发挥使用单位的积极性，甚至使用单位不予协助、配合，增加工程建设中的困难46深圳模式􀂇即政府专业管理机构模式，深圳、安徽、珠海等地实行􀂇由政府成立具有较强经济、技术实力的代建管理机构(如工务局等)，按事业单位管理，对所有政府投资项目实行代理建设47优点：1.以政府部门机构的身份出现，方便协调建设中的各种问题2.政府的机构政府也方便监督与管理，一些合理的变更易于实现3.代建管理费可以相对较低48缺点：1.没有完全解决政府角色混淆问题。工务局集政府投资项目业主和政府管理职能于一体，容易产生“建、管”不分带来的传统问题2.政府人员队伍随着所管的政府投资工程的逐渐增多，压力大、责任重、人手少、办公经费短缺的状况随之出现3.激励约束机制不明。由于工务局是一个事业单位，对职员缺乏激励效应，缺少对投资控制的内在约束机制，抗风险能力不足，缺乏超概预算行为的责任追究经济承担能力4.项目较多时，容易造成代建单位内部管理效益的降低，管理水平降低49北京模式􀂇即代建公司竞争模式，北京、重庆等地实行􀂇由政府设立准入条件，按市场竞争原则，批准若干家具有较强经济和技术实力，有良好建设管理业绩并可承担投资风险的代建公司参与项目代建的竞争，通过公开招标选择代建单位50优点：1.可以引入竞争，提高项目管理公司的专业化水平，与国际接轨2.可以降低投资，节约资金3.不需要增设新的机构，避免了机构、职能重迭51缺点：1.政府在监管上强度较大，并要求有较强的专业技术能力，方可以与专业代建单位进行代建谈判，避免代建公司的索赔和追加，政府部门工作量较大2.一些使用单位合理的变更通过行政审批手段较难实现3.此种模式有赖于成熟的市场机制，同时对原有制度的冲击较大，实行起来有较大的难度52谁是我们的客户？实现让顾客满意,首先要明确:哪些人是我们的客户?我们现在的观点是,项目中总是要面对多方