中佳大厦服务方案

1中佳大厦物业服务整体设想一、强、弱电系统负责楼内归小物业服务的机电、低压配电柜、普通照明系统、应急照明系统、安全出口灯等设备设施的运行维护、维修保养服务；（强、弱电井内由大物业管理的配电箱、柜除外。）负责楼内电源插座、用电线路的维护维修工作；负责楼内独立新装门禁系统运行维护、维修保养；负责楼内语音和数据线路维护、移机及话机维修工作；负责楼内机房UPS电源系统维护、维修保养；强、弱电系统运行维护检查项目照明灯开关检查周期1个月/次检查步骤及标准检查开关是否开关自如，灵活有效，开关面板表面是否清洁干净，安装方法是否正确端正，面板是否将底孔盖严。固定是否牢固。质量标准灯开关自如，灵活有效，开关面板表面清洁干净，安装方法正确端正，面板将底孔盖严。固定牢固。检查项目控制按钮检查周期2个月/次检查步骤及标准检查外观有无损坏现象，按动是否灵活有效，安装是否符合规范。质量标准外观无损坏现象，按动灵活有效，安装符合规范2检查项目转换开关检查周期2个月/次检查步骤及标准检查外观是否良好，检查开关是否开关自如、灵活有效质量标准外观良好，开关自如、灵活有效检查项目日光灯检查周期1个月/次检查步骤及标准检查所有日光灯合格率是否达到98%，灯具完好率是否达到100%，灯具完好率是否达到100%，固定是否牢固，镇流器有无过热现象，灯管有无黑管现象。带逆变器的照明灯逆变器工作是否正常。质量标准所有日光灯合格率达到98%，灯具完好率到100%，灯具完好率达到100%，固定牢固，镇流器无过热现象，灯管无黑管现象，待逆变器的照明灯逆变器工作正常检查项目楼梯灯检查周期1个月/次检查步骤及标准检查固定是否牢固，灯罩有无损坏现象质量标准所有楼梯等合格率是否达到98%，灯具完好率是否达到100P%，固定牢固，灯罩无损坏现象检查项目吊灯检查周期1个月/次检查步骤及标准检查固定是否牢固反光罩有无损坏。带逆变器的照明灯逆变器工作时否正常质量标准所有筒灯合格率达到98%，灯具完好率打倒100%，固定牢固，反光罩无损坏。带逆变器的照明灯逆变器工作正常3检查项目楼号灯检查周期1个月/次检查步骤及标准楼号灯是否照明正常，楼号显示是否正确完整，楼号灯变压器有无流沥青现象，电源引线孔有无漏水现象质量标准楼号灯照明正常，楼号显示正确完整，楼号灯变压器无流沥青现象，电源引线孔无漏水现象检查项目安全出口指示灯检查周期1个月/次检查步骤及标准检查所有应急灯合格率达到100%，灯具完好率达到100%，固定式否牢固，镇流器有无过热现象，指使标示是否正确，应急灯是否逆变正常质量标准所有应急灯合格率达到100%，灯具完好率达到100%，固定牢固，镇流器无过热现象，等官无黑管现象，指示标示正确，应急灯逆变正常检查项目插座（包括地插）检查周期6个月/次检查步骤及标准插座接线是否正确有电，插座面板是否安装正确，表面是否清洁，固定是否牢固，无破损现象，保护挡板有无破损，地插出线有无破损现象质量标准插座接线正确有电，插座面板安装正确，表面清洁，固定牢固，无破损现象，保护挡板无损坏，地插出线无破损现象。检查项目小便池感应器检查周期1个月/次4检查步骤及标准检查外观是否良好，指示灯指示是否正常，电磁阀工作是否正常，变压器是否过热或损坏质量标准外观良好，指示灯指示正常，电磁阀工作正常，变压器无过人或损坏检查项目卫生间排风扇检查周期1个月/次检查步骤及标准排风扇是否运行正常，噪音是否过大，抖动是否过大，固定是否牢固质量标准排风扇运行正常，噪音小，不抖动，固定牢固检查项目配电间检查周期2个月/次检查步骤及标准检查配电间是否干净整洁，配电柜及配电盘门是否关好。电缆桥架盖板是否该好质量标准配电间干净整洁，配电柜及配电盘门全部关好二、空调、卫生间给排水系统负责楼内全部风机盘管系统的运行、维护、维修、保养及过滤网清洗更换；负责楼内机房专用空调运行维护、维修及保养；负责楼内各层卫生间排风及高管房间内卫生间排风系统的维护、维修、保养及损坏更换；负责楼内风机盘管冷、热水管线、阀门及冷凝水排水管线的维护、维修及保养；负责楼内各层卫生间及高管房间内卫生间上下水管线、阀门、电热水器、水龙头、小便自动冲水器、大便器及水箱、自动烘手器等的维护、维修、保养及损坏更换；空调系统的运行维护5检查项目空调风柜检查周期１个月/次检查步骤及标准检查风柜运行是否正常，定期冲洗过滤网质量标准设备运行正常，出风通畅检查项目出风口检查周期２个月/次检查步骤及标准检查出风口是否洁净，有无噪音质量标准洁净，无尘土，无噪音检查项目回风口检查周期２个月/次检查步骤及标准检查出风口是否洁净，有无噪音质量标准洁净，无尘土，无噪音检查项目空调机房检查周期1个月/次检查步骤及标准检查设备运行是否正常，机房是否整洁质量标准设备运行正常，无噪音给排水系统的维修检查项目公共卫生间检查周期3个月/次检查步骤及标准地面、墙面、顶板有无破损质量标准墙、地面瓷砖无破损，顶板整齐检查项目卫生间面盆6检查周期1个月/次检查步骤及标准是否安全牢固，给排水是沟通场质量标准安全牢固、给排水顺畅检查项目卫生间恭桶检查周期1个月/次检查步骤及标准是否安全牢固，排水畅通质量标准牢固，背箱浮球阀灵敏，排水畅通检查项目卫生间恭桶隔板检查周期3个月/次检查步骤及标准是否完好，又无破损、划痕质量标准完好无损，把手无松动，插锁灵活有效检查项目卫生间小便斗检查周期6个月/次检查步骤及标准检查是否感应灵敏，排水是否通畅质量标准感应灵敏，水量适度，排水通常检查项目小便器下水检查周期2个月/次检查步骤及标准检查有无破损，排水是否通畅质量标准感应器灵敏，排水通畅检查项目墩布间检查周期2个月/次检查步骤及标准检查水池排水是否通畅7质量标准瓷砖无破损，排水通畅，无滴漏检查项目下水管线检查周期2个月/次检查步骤及标准检查管线是否排水通畅质量标准排水通畅，无堵塞三、门禁系统负责楼内新装独立门禁系统设施设备的运行、维护、维修及保养。（包括：主控电脑、网络控制器、区域控制器、读卡器、门锁等。）四、保安监控系统负责楼内新装独立保安监控设备的运行监控值班；设备、线路的维护维修保养。（包括主控电脑、矩阵切换、各种摄像机、彩色监视器、数字硬盘录像机等。）安防系统的运行维护安防系统包含保安监视系统、门禁系统等。这些系统设备24小时运行，安防监控中心值班员负责上述系统的实时监管与操作。同时，由工程部弱电维修人员负责定期对设备进行维护保养，具体维护方案如下表所示：○1每年2次对防劫持报警按钮进行模拟测试，确保在紧急情况下运行良好。○2每月对所有带云台控制的摄像头进行一次测试，要求控制灵活到位。○3每月对室外摄像头进行擦拭、保养，遇有恶劣天气随时擦拭；每季度对室内摄像头进行擦拭。○4每月对保安监控计算机上的所有控制部分进行一次测试，要控制灵活顺畅。○5每年按年计划清洁摄像头，保持图像清晰。○6每半年按年计划对保安监控系统设备进行停机检查保养，对系统的重要设备进行检查、除尘、保养。主要保养内容为：保安监控主机清扫除尘，紧固视频输入输出线，调试；保安监控监视器进行清扫除尘，紧固视频输入输出线。○7红外对射头每季度擦拭1次，如遇沙尘、下大雪等恶劣天气，在恶劣天气过后进行擦拭。8保安监控系统序号项目工作标准1保安监视、门禁、巡更各系统控制主机信息处理准确，硬件联线无松动。2备用电池充电器性能良好，接线点无氧化，电流、电压正常。3线路无老化，绝缘符合国家标准。4摄像机保持摄像机镜头干净，对室外摄像机还应防雨、防雷。摄像机操作灵活，控制稳定。5录像设备磁盘录像设备性能良好。6监视器画面清晰、稳定，无干扰。五、公共区域、办公家具维修负责楼内墙面、地面、门窗玻璃、吊顶、机房地板、卫生间设备、墙砖、地砖等的维护、维修及局部修理；负责楼内办公家具等的维护、维修。（不含购买）公共区域及办公家具的维修检查项目消防栓箱检查周期6个月/次检查步骤及标准检查消防用具是否齐全、有效质量标准消防器材全、有效检查项目顶板检查周期6个月/次检查步骤及标准检查顶板有无破损、污迹质量标准洁净无污染，无破损9检查项目玻璃检查周期3个月/次检查步骤及标准检查玻璃是否破损、牢固质量标准明亮、无破损、无裂痕检查项目玻璃门检查周期2个月/次检查步骤及标准检查门是否开启、关闭灵活，有无破损质量标准门把手无松动，开关灵活、无裂痕检查项目墙踢脚板检查周期2个月/次检查步骤及标准定期检查有无开裂，做到完整无损质量标准完整无损、无开裂检查项目门标牌检查周期2个月/次检查步骤及标准检查有无松动、脱落，做到端正牢固质量标准端正、牢固、无破损检查项目玻璃窗检查周期3个月/次检查步骤及标准检查是否开关灵活、严密，有无破损质量标准开关灵活、不缺钉检查项目门、窗把手检查周期1个月/次10检查步骤及标准检查是否牢固、灵活质量标准牢固灵活，不确钉检查项目窗帘检查周期3个月/次检查步骤及标准检查窗帘支架是否牢固，有无松动质量标准支架牢固，无松动检查项目纱窗检查周期3个月/次检查步骤及标准检查有无破损质量标准配件齐全，无破损检查项目楼梯检查周期6个月/次检查步骤及标准检查栏杆是否开焊，扶手有无松动质量标准栏杆牢固，无吊起，扶手无松动检查项目楼宇主进门检查周期1个月/次检查步骤及标准检查门是否开启、关闭灵活质量标准门把手无松动，开关灵活、无异声检查项目办公桌、椅检查周期3个月/次检查步骤及标准定期紧固桌椅螺丝质量标准螺丝连接牢固，无松动，无破损11检查项目室内外地面检查周期6个月/次检查步骤及标准检查有无塌陷，石材有无破损质量标准无塌陷，无破损检查项目室内外墙面检查周期6个月/次检查步骤及标准内外墙面有无污迹、脱皮、裂纹质量标准无污迹、无脱皮、无裂纹检查项目各办公室门检查周期3个月/次检查步骤及标准检查是否开关灵活，有无变形掉漆质量标准开关灵活、无变形检查项目墙面检查周期1个月/次检查步骤及标准检查墙面有无污迹，有无破损质量标准无污迹、无破损检查项目地面检查周期１个月/次检查步骤及标准有无塌陷，有无破损质量标准无塌陷，无破损检查项目墙砖检查周期1个月/次12检查步骤及标准检查有无破损，有无松动质量标准无破损、无破损检查项目合页检查周期3个月/次检查步骤及标准检查是否牢固，转动是否灵活，有无松动质量标准牢固，转动灵活，无松动，不缺钉检查项目闭门器检查周期6个月/次检查步骤及标准检查是否灵活有效质量标准开关灵活、牢固，张弛适度六、其他负责楼内所属设施、设备更新、改造以及新增项目实施过程中的配合及后期运行、维护、保养、检修工作；负责提出楼内设备、设施大修、中修及专项维修计划；负责办公区域内锁具及五金的维修与更换。七、保洁服务负责楼内各部位的保洁服务工作；1）对楼内门、地面、墙面、灯具、走道、摆设等日常清洁及保洁；2）对楼内各步行梯、电梯厅、楼梯厅的清洁、保洁；3）对各办公区内、会议室班后进行桌面、柜面、地面、墙面（含玻璃墙面）、窗户、座椅、吊顶、灯具、饰物及隔板清洁、抹灰（不包括整理桌面）；4）每周对楼内地毯地面进行吸尘三次，每季度清洗一次（视情况增加吸尘及清洗次数，如有局部污染，需及时清洗）；5）负责为甲方提供办公家具的搬运、摆放及小物品的搬运服务，并为各办公区、室13搬运及清洗饮水机、配送饮用水；6）每半年对楼内的石质地面进行清洗抛光一次；7）负责区域内各楼层及楼内的垃圾收集及清运；8）负责楼内公共卫生间及领导办公室内卫生间的清洁、消毒，并及时补充相关客用品（卫生纸、皂液、清香剂等）；9）楼内所有办公家具、公共区域、楼地面、电梯间、卫生间、垃圾桶、门窗等公共设施的日常消毒工作；负责大楼公用垃圾桶、皂液盒、烘手器、公用清洁箱的清洁和维护；10）负责对楼内配饰采取专业方法进行维护、清洁；11）负责配置楼内灭鼠、除虫药具；公共区域清洁内容及标准大堂及楼层公共区域工作内容工作标准清洁周期随时每日每周每月每季每年楼道走廊地面清扫无尘土、无杂物★楼道走廊地面湿墩无尘、无污渍、无水迹1楼道内护墙板擦拭无尘土3踢脚线擦拭无尘土3门头、门框擦拭无尘土3窗台擦拭无尘、无污渍1窗户光洁明亮、无污迹、尘土1防火门擦拭无