不动产与不动产估价概述.

不动产估价专题第一节不动产与不动产价格第二节不动产估价概述第三节估价方法:市场比较、成本、收益、假设开发、路线价第四节基准地价估价第五节特殊类型地价评估第六节不动产估价程序第七节房价与地价关系讨论第一节不动产与不动产价格一、不动产的概念●指不能移动位置或者移动位置后会改变其性质、损害其价值的有形财产。包括土地及其定着物，包括物质实体及其相关权益。如建筑物及土地上生长的植物等。土地、房屋、探矿权、采矿权等。冰箱、电视、空调。钢筋、水泥。房屋拆迁补偿范围。第一节不动产与不动产价格一、不动产的概念●2013年11月20日，国务院常务会议决定，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。将土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。第一节不动产与不动产价格一、不动产的概念●本课程主要讲房地产价格评估。第一节不动产与不动产价格房地产估价规范2015年4月8日，住房城乡建设部发布《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）自2015年12月1日起实施。原《房地产估价规范》GB/T50291-1999同时废止。1.1房地产的存在形态房地产的存在形态有三种：土地、建筑物、房地合一在本课程中，为防止含义混淆，主要使用以下几个关键词，含义如下：房地产：可指土地、也可以指建筑物，还可以指土地和建筑物的合成体。房地：专指土地与建筑物的合成体土地：仅指土地部分。不包括地上建筑物部分。建筑物：仅指建筑物部分。不含建筑物所占用的土地。第一节不动产与不动产价格二、房地产的实物与权益1.不动产实物（1）土地（2）建筑物（3）其他地上定着物2.不动产权益指由法律设定的不动产各种权利以及享有这些权利所能获得的利益或收益。主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、相邻权等。第一节不动产与不动产价格房地产是实物、权益和区位三者的结合。第一节不动产与不动产价格典权与租赁相比较，主要区别在于：1、典权是物权，具有对抗一般的之效力；租赁权是债权，仅仅在特定当事人之间发生效力。2、典权的标的物以特定不动产为限，而租赁的标的物原则上没有限制，既可以是动产，也可以是不动产。3、在典权期限内，出典人不负有使典物保持合于约定使用收益的义务，对于典物不承担责任；而租赁的出租人在租赁关系存续期间则负有此项积极义务。4、出典人所取得的典价，在其回赎典物时需返还典权人；而租赁的租金一旦支付，即归属出租人，于租期届满之时，无须返还承租人。5、典权人可以将典权让与他人或者将典物转典；而承租人不得擅自将租赁权让与他人，或者将租赁物转租。四、不动产的类型1.按用途分：（1）居住用途（2）商业用途（9）特殊用途（3）办公用途（4）服务用途（5）文化娱乐及休闲用途（6）医疗用途（7）工业和仓储用途（8）农业用途（10）综合用途第一节不动产与不动产价格2.按经营使用方式分：3.按是否产生收益分：（1）出售型不动产；（2）出租型不动产；（3）营业型不动产；（4）自用型不动产。（1）收益性不动产；（2）非收益性不动产。第一节不动产与不动产价格不动产价值使用价值（满足人们的效用）；交换价值（同其他商品的交换的量的关系）；投资价值（对某个具体投资者的经济价值）和市场价值（市场价值：对于一个典型投资者的经济价值（代表绝大多数投资者））；投资或交换行为实现的条件：投资价值大于市场价值原始价值（历史成本，购置资产时的价格或发生的支出——不变的）；账面价值（账面原始价值减去折旧后的余额——随时间推移而减少）；市场价值（现时市场的实际价值——随时间推移变化）五不动产价格的概念是指在某个时点上为取得他人不动产而获得相应权益所支付的代价。六、不动产价格的特征第一节不动产与不动产价格受区位影响；是权益价格——不可移动性；既有交换价格（源泉价格），有使用代价的租金（服务价格）；长期考虑——价格大、独一无二；个别形成——独一无二性，受到买卖双方个别因素的影响六、不动产价格的类型1.按价格的形成形式分：（1）成交价格（2）市场价格（3）理论价格（4）公开市场价格（5）评估价格（6）政府指导价格和政府定价第一节不动产与不动产价格3.按经济行为分：（1）买卖价格（2）租赁价格（3）抵押价格（4）保险价格（5）课税价格（6）征用价格2.按实物形态分：（1）土地价格：生地价格；毛地价格；熟地价格（2）建筑物价格：在建工程、现房（3）房地价格第一节不动产与不动产价格价格形成的条件成交价：取决于交易双方的谈判能力以及市场是处于买方或卖方市场状态公开价格的条件：交易目的是收益的最大化；掌握必要的市场信息；充裕的时间；具有必要的专业知识；交易条件公开并且没有排他性。与管制有关的价格分类市场调节价（经营者自主制定，市场竞争形成）；政府指导价；政府定价——政府对价格管制或干预的程度政府指导价：政府有关部门按照定价权限和范围规定的基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格政府定价：政府有关部门按照定价权限和范围制定的价格（最高限价和最低限价；政府规定成本的构成和利润率）评估价格：评估价格包括：基准价格标定地价房屋重置价格基准价格城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积的平均价格；特点：是以一个城市为对象，在城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价地段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格标定地价一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格；特点是在基础地价的基础上，根据土地的使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位、市场行情等，修订评估出的具体地块的某一时期的价格房屋重置价格是某一基准日期，不同建筑结构、用途或等级下的特定状况房屋，建造其所需一切合理、必要的费用、税金加上应得的利润。——求取估价对象房屋或建筑物价格基础按照房地产的存在形态来划分的价格：土地价格（地价）建筑物价格（建筑物部分的价格，不包括土地的价格）房地价格混合价格（房地产的价格=土地价格+建筑物的价格））房地产价格表示单位来划分的价格总价：某一宗地或某一范围内的房地产整体的价格——不能反映房地产价格水平的高低单位价格：房地产单价反映房地产的价格水平的高低；价格单位由两个部分组成：货币+面积（面积内涵和面积单位）；面积内涵：建筑面积、套内建筑面积和使用面积楼面地价：单位建筑面积单价，即平均到单位建筑面积上的土地价格楼面地价=土地总价/总建筑面积=土地单价/容积率与时间有关的房地产价格类型实际价格（成交日期时一次付清价格）；名义价格（在成交日期约定，不是一次付清的价格）现房价格（以现状房地产为交易标的的价格）；期房价格（以未来状况的房地产为交易标的的价格（目前未建成将来建成））期房价格与现房价格之间的关系（同品质）期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿。商品房销售中出现的价格起价：销售商品房的最低价格；不能反映所销售商品房的真实价格水平标价：出售者在价格表标注的不同楼层、朝向、户型商品房的出售价格，是双方成交价格的基础成交价：买卖双方的实际交易价格；反映在商品房销售合同中的价格均价：商品房的平均价格，具体有标价平均价格和成交价平均价格——反映所销售商品房的实际价格水平房地产拍卖中的一组价格（1）保留价：拍卖底价。拍卖标的可销售的最低价格u分为有底价拍卖和无底价拍卖u无保留价的，拍卖师在拍卖开始时应说明u应价为达到底价的，不成交（2）起拍价：开叫价格，拍卖师拍卖开始时首次报出的拍卖标的的价格（3）应价：竞买人对拍卖师报价的应允或自己报出的购买价格（4）成交价：拍卖师落槌或以其他方式公开表示买定的方式确认后的竟买人的最高应价。（高于保留价或底价）房地产交易方式联系的价格分类（1）拍卖价：拍卖方式成交的的房地产的价格（2）招标价：招标方式成交的房地产的价格（3）协议价格：协议方式成交的房地产的价格一般情况下：拍卖地价大于招标地价大于协议地价房地产价格的构成包括六大要素（1）土地取得成本：取得土地所需的费用和税金；根据取得的途径的不同可分为三种：（1）征用土地取得：农地征用费+土地使用权出让金（2）拆迁取得：城市房屋拆迁补偿安置费+土地使用权出让金（3）市场“购买”：价款+买方交纳的税费房地产价格的构成包括六大要素（2）开发成本：土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金，（1）表现为：土地开发成本+建筑物建造成本（2）包括：勘察设计和前期工程费、基础设施费用、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发过程中的税费房地产价格的构成包括六大要素（3）管理费用：开发商的人员工资、办公费、车旅费；一般为土地取得成本和开发成本的一定比率。房地产价格的构成包括六大要素（4）投资利息：（1）包括：土地取得成本、开发成本和管理费用的利息（2）无论来源为自有资金或借贷资金，均应计算利息房地产价格的构成包括六大要素（5）销售税费：销售房地产的费用和卖方交纳的税金包括：（1）销售费用（2）销售税金及附加：营业税、城市建设维护税和教育费附加（3）其他销售税费：由卖方交纳的交易手续费房地产价格的构成包括六大要素（6）开发利润：由收入减去各种成本、费用、税金后的余额（1）所得税前的：开发利润=开发完成后的房地产的价值-土地取得的成本-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费（2）正常情况下的平均利润（3）按照一定的基数乘以平均利润率来计算（不同的基数对应不同的利润率），但是计算结果是相同的；主要包括的利润率类型：直接成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本）投资利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用）成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+销售费用）销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值（售价）第二节不动产估价概述一、概念是指专业估价人员，根据估价目的、遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响不动产价格因素的基础上，对不动产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。需把握两点：（1）不动产估价是科学与艺术的有机结合；（2）不动产估价是把客观存在的不动产价格揭示、显现出来。第二节不动产估价概述二、内容：地产和房产评估1.地产评估：（1）市地评估；（2）农地评估。2.房产评估（1）房屋建筑物评估；（2）构筑物评估。第二节不动产估价概述相关职业资格●房地产估价师：●土地估价师●房地产经纪人●资产评估师■土地估价师自1993年考试。■1993和1994年，建设部和人事部联合认定了两批共346名“房地产估价师”。从95年起，取得房地产估价师资格的唯一途径，是通过全国房地产估价师执业资格考试。■总人数目前均为3万多第二节不动产估价概述相关职业资格其中，资产评估师、房地产经纪人和土地估价师分别于2014年8月和10月取消职业许可制度。改为水平评价类职业资格考试。2015年，土地估价师未安排考试。资产评估师和房地产经纪人于11月14、15日考试。●房地产估价师：●土地估价师●房地产经纪人●资产评估师第二节不动产估价概述不动产估价收费第二节不动产估价概述不动产估价收费等级注册资本(万元)专职注册估价师专职估价师股份或出资额从事房地产估价年限营业范围一级有限责任公司200以上；合伙企业120以上15名以上合计不低于60%从事估价活动连续6年以上；取得二级资质3年以上全国二级有限责任公司100以上；合伙企业60以上8名以上合计不低于60%取得三级资质后从事估价活动连续4年以上省内三级有限责任公司50以上；合伙企业30以上3名以上合计不低于60%市内房地产估价机构资质管理等级注册资本(万元)专职注册估价师专职估价师股份或出资额从事土地产估价年限营业范围A级有限责任公司200以上；合伙企业80以上11名以上合计不低于三分之二不少于3年，且在本机构执业3年以上的不少于执业总数的40%全国B级有限责任公司80以上；合伙企业30以上5