不动产登记制度对房地产市场的影响

《住宅经济学》期末论文不动产登记制度对房地产市场发展的意义土地资源管理1班32012010138杨琛去年3月，国务院办公厅发布机构改革和职能转变任务分工的通知，“出台并实施不动产统一登记制度”被列入2014年完成的任务。我国对不动产的登记一直处于相当不成熟阶段，对各种不动产的记录都非常不完整。而近期出台的不动产登记制度，是一块难啃的骨头，对我国全部不动产一一进行登记，无疑会耗费大量的财力，人力，物力。房地产登记是不动产登记中重要的一部分，但如果顺利实施，将为我国对不动产的管理提供了良好的基础，更加规范房地产市场，促进其良好发展。一、不动产登记主要目的不动产登记的目的或者说主要功能并不是针对房地产市场调控，而是一个长效的制度性设计和政策改进。从一个更长阶段的市场影响看，不动产登记是有效保护产权人相关权利的基础，是进一步完善我国市场经济体系的重要举措。通过明确界定住房产权，并将其纳入法律保护框架，有助于形成更加规范、健康、有序的房地产市场秩序，降低住房市场交易双方的产权风险。这对于活跃交易、降低交易成本是利好，对促进房地产市场平稳运行具有积极意义。二、不动产登记制度对房地产市场的影响1、为开证房产税奠定基础。按照目前上海的试点方案，对本地居民家庭新购第二套及以上住房和非本地居民家庭的新购住房征收房产税，税率按房价高低分别暂定为0.6%和0.4%。重庆则是针对独栋商品住宅、个人新购的高档住房、无重庆户籍未在当地工作人员所购第二套及以上住房征收房产税，税率在0.5%—1.2%。1房地产登记制度的实施，对人们造成的最直接影响就是房产税的开证。我国一直以来都在努力实现房产税的征收，但是不完整的房产登记成为房产税征收的最大阻碍。一旦不动产登记制度不断完善，既能对房产税提供良好的基础。房产税本身不是为了调控房地产市场及控制放假而产生，但是房产税的开证会增加人们持有房产的成本，影响百姓是否继续持有房产的决策，从而影响房地产市场上的供给量。税收变化的确会对短期市场价格产生冲击。不动产登记为征收个人住房房产税扫清了技术上的1.出自《人民日报》：不能指望房产税成降房价利器2013年06月14日障碍，如果将来对个人住房征收房产税，特别是对多套住房采取递增型的房产税率，住房的投资需求必然受到一定抑制。这对于供求总量平衡和供大于求地区的住房市场供求关系和市场预期影响尤为明显，从而进一步加大开发企业“以价换量”和加快去库存的力度。从这个角度上讲，条例公布的确是间接地增加了房价下行压力。2、带动二手房市场的繁荣不动产登记一定会对房价产生影响，但是不会在短期内立刻显现出来。很多人认为一旦不动产登记开始施行，将会促使一大批拥有多套房产的人进行抛售，从而拉低目前的市场价格。但实际上，短期内抛售的房源多集中在基础设施、配套相对完善的地段，这部分房源价格一直都属于市场“硬通货”，很难降低房价。此外，不动产登记的主要目标是抑制楼市过快疯长，但就如今的情况，特别是2014年，中国楼市整个处于低迷状态，房地产市场普遍供大于求，所以即使有人抛售房产，如果没有人接盘，则影响将十分有限。但是从长期来看，不动产统一登记是可以对房价上涨起抑制作用的。不少房地产人士表示，不动产登记的出台再辅以住房信息公开和房产税开征，持有多套房产的成本就将上升，这将抑制人们买房的热情并促使房产持有人减持房产，进而带来房价下降，从而带动二手房市场的繁荣。今早潘石屹更是在微博中评价“好政策，能快就更好。我目测、大胆预测，如果今年实施这样好政策房价马上会跌。”3、规范房地产市场运行不动产统一登记制度将促进房地产市场的效率和安全。不动产物权是重要的财产权，通过不动产统一登记，明细不动产的归属，能促进房地产市场交易的效率和安全，最大限度的消除因分散登记潜藏的风险，减少和交易会发挥较大的作用。一方面能为国家房地产政策的制定提供真实依据，通过统一登记，摸清房地产的总量分布及变化趋势，政府才能站在宏观的角度对症下药。另一方面，不动产全国信息联网后，一些人想突破国家的限购政策，大搞炒买炒卖的投机生意，也市区了可能性，这样能遏制市场一些不规范行为的发生。“房叔”、“房姐”们随着多套房产信息的曝光，应声而倒；在国务院刚刚公布的机构改革方案中，“建立不动产统一登记制度”、“为预防和惩治腐败夯实基础”的提法，更让人对“房产反腐”充满了期待。毕竟，精确的房产信息远比似是而非的“鉴表”、内斗牵出的“发票”，更加犀利有效。4、为国家制定与实施房地产市场调控政策提供依据同不动产登记也是一项难得的房屋存量普查。北京中原地产三级市场研究部总监张大伟表示，相对于限购等短效机制而言，不动产统一登记制度是系列长效机制的房地产调控出台的必要基础，是实行房产税和官员财产公开的基础政策，意义重大。2过去我们在一些研究和政策制定过程中，由于缺少详实数据，往往依靠计算或者模型估算，降低了政策的精准性和效果。这次不动产登记将推动全国不动产信息的电子化，最终形成全国范围内的不动产信息动态数据库，如果这一信息数据库简历，将为政府决策提供大数据支持，由此促进房地产的长远健康发展和房屋买卖市场的进一步规范化，可以摸清家底，为做好相关规划提供更扎实的基础，促进实现土地供应规模预调，优化住房供给结构，积极引导市场消费预期。5、促进形成房地产市场调节长效机制不动产全国统一登记制度的建立和完善需要相当一段时间，最终是要建立一个能够提高登记效率、保护产权法律效力的综合性框架体系，从而为房地产市场的调节和发展提供信息基础，在多方面促进房地产市场的健康长足发展。统一的不动产登记起着普查的作用。当前，绝大部分城市的商品房已实现信息登记，但全国各地老公房、房改房、集资房、央产房、军产房、福利房等房产登记信息尚存空白，须进一步完善。还有一部分城市范围扩大后被纳入的房屋，以及农村宅基地、农村住房也缺少清晰准确的登记。通过建立全国统一的不动产登记系统，可以最大限度地保证数据的真实可靠，有助于帮助政府摸清全国房地产市场的基本情况，进而为国家对房地产业的宏观调控提供更为准确的事实依据。如果是供应不足，那就加大土地供应，减少人为制造房子资源紧缺的状况；如果是供应已经大于需求，那就要通过利率、税收，住房贷款压缩等经济方法遏制楼市作为“投资品属性”的不断膨胀，控制市场交易主体的投机行为，防止纯粹“买进卖出，追逐差价”的行为。综上所述，不动产登记涉及房产、土地等权属信息，势必使一些群体或个人长期违规占有的不动产资源浮出水面，有助于构建公平的房地产市场环境。此外，长久以来，查住房空置率靠“查水表”“数黑灯”，没有一个部门能说清全国到底空置多少房屋土地，不动产登记作为调控长效机制，能打破信息割据，让土地、住房这些基础信息不再是一团糊涂账。所以，不动产登记制度对规范我国房地产市场的运行，稳定房地产市场价格等方面有着重要意义。尽快地确立实施不动产登记制度，将更好的促进我国房地产市场更加安全有序稳定的发展。2出自凤凰网——《不动产统一登记制度是长期调控的基础》——张大伟