中国边城2011年4月营销推广方案3-22

江苏边城发展集团编号：Page1of6中国边城4月份营销推广方案一、上月营销工作抗性分析与机会点找寻1、看市场：新国八条的出台，预示2011年政府对房地产市场调控的态度未发生改变（1）2011年本项目将面临更为严峻的市场形势本次政策主要还是从信贷、限购、税收三大方面限制购房和增加交易成本，加大对购房需求端的抑制•本次政策主要在二套房、限购及营业税三个方面进行了更为严格的限制和细化；•二套房主要由50%的首付提高至60%，利率仍为1.1倍，信贷收紧幅度不是特别大，具体仍要看银行的执行力度；•对限购提出了更为细化的要求，即本地1套、外地1套有证明限购1套，本地2套、外地1套无证明不让新购，这将为各地多数城市的限购政策统一口径；•营业税由差额征收变为按销售收入全额征收，大幅提高税收基数，增加交易成本（2）项目的机会点南京周边诸如镇江、扬州均没有限购政策的城市，其相对较低的房价、便捷交通、距离较近等优势凸显出来，将成为南京投资者的优选地。其中途径句容的班车将开通，为我项目提供了较具吸引力的优势。2、看自己：春暖花开正是出游时节，可是仑山湖西岸组团还未全面铺展开来。（1）项目机会点：进入春分时节以后，天气逐渐变暖，踏青、春游的客户增多，项目来访量将得到提升。（2）本月突破点A、抓住季节，利用本项目优势，可吸引客户至本项目现场，欣赏美景同时，加深项目的感知。江苏边城发展集团编号：Page2of6B、仑山湖西岸组团的整体形象全面出街，为案场蓄客打下基础。二、下阶段销售目标1、D户型的销售为主持续去化在售1标段房源，对需求300㎡以下客户进行蓄水位D户型加推做客户积累。2、工程允许条件下的新房源客户蓄水工作配合导示系统完善及样板示范区成立销售剩余1标段尾房及2标段蓄水（1标段所有房源需全部封顶，2标段10套房源主体需出地面）三、本月营销策略调整1、销售接待策略——利用天气宜人的优势，引导客户体验项目与自然融合，加深项目体验。2、活动策略——有主题的周末活动，增加案场人气并积累意向客户。四、本月营销计划1、推广计划（1）推广策略概述通过特殊媒体炒作方式及抢人眼球的推广语，吸引市场和目标客群关注；通过山水资源体验式营销，拉开“普通别墅”和“贩卖生活式别墅”的差距；通过活动划定圈层、剖析产品，建立消费者对本案的期待感；A、推广通路：1)地盘拦截：形象出新，部分路口大牌先行亮相树立存在感，引发关注。2)渠道铺开：网络、电台等渠道铺陈开来，强化客户记忆。B、推广主题：仑山湖西岸组团整体亮相+阶段性活动主题（2）具体内容A、阶段主题江苏边城发展集团编号：Page3of6距此30分钟，山高水阔，春光大好与春光共赏中国边城万国风独栋别墅B、媒体通路1)短信：新景祥内部客户与外部客户2)网络：365网站3)广播频率97.5，15秒广告4)杂志：可接洽部分杂志，如《凤凰生活周刊》、《MAP》等5)户外大牌（根据已确定的户外资源发布）C、发布时间表渠道发布时间媒体主题形式提交确定户外德基停车场内大牌距此30分钟，山高水阔，春光大好按节点中山东路商贸楼上大牌距此30分钟，山高水阔，春光大好网络4.19—4.24365网络句容养生别墅板块炒作首页资讯文字按节点提前3天按节点4.25—4.31365网络在边城，春天走得很美BBS版面旗帜4.19—4.10365网络边城，春天在等你首页楼盘速递4.19—4.10365网络南京最值得赏春的十大去处首页新闻广播4月下旬流行经典频率97.515秒广告按节点短信4月中旬新景祥内部客户与外部市区客户客户10万条4.154.11江苏边城发展集团编号：Page4of62、公关活动策略针对购房客户及意向客户的SP活动——边城4月赏系列活动A.活动主题光影流年，年华沉淀——边城家庭照活动【活动内容】1、南京各大摄影机构邀约，在边城设置摄影点2、组织客户前往边城进行参观，与家人拍摄家庭照，照片送与客户留恋。3、对本此作品进行收集，在项目网站中展示。时间暂定4月16日B.活动主题春光里的山水品茗会【内容】维系来业主，也招待新朋友。借春茶上市的时节，现场炒制春茶，并以品尝万元一泡的名茶为噱头，促进现场来人量。时间暂定4月23日。4月中旬新景祥内部客户与外部市区客户客户房源销售信息+活动信息10万条4.164.184月下旬新景祥内部客户与外部市区客户客户房源销售信息+五一节祝贺信息10万条4.234.25江苏边城发展集团编号：Page5of6C.活动主题太太的园艺会，先生的名车展【内容】也许是太太里钢材生意做得最好的，也许是太太中烘焙技艺最高的。邀请太太们谈生意，谈生活，我们提供后花园。联系宾利、奔驰、景众提供名车展的场地。【前提】示范区初步到位，气温适宜。时间暂定4月30日3、特殊渠道拓展计划（1）、计划简述针对现阶段意向客户数量较小、无法进行集中式大规模推广的现状，我司建议利用各种资源，打开特殊通路，积极为销售带来优质客户。A、方式：印制有项目卖点阐述和实景照片等的DM手册，结合银行客户活动或讲座等各种方式；B、目的：针对有消费能力的客群，用山水资源和升值力度吸引他们的关注；C、难点：拓展银行资源，取得放置资料的允许。同时如有合适的客户资源活动，可以嫁接至我项目。五、费用预算类别规格数量总价（元）推广类短信配合本月品鉴活动的时间节点四次发放电台宣传品牌及配合活动节点网络配合活动的时间节点户外待确定户外资源3.8公里大牌重建江苏边城发展集团编号：Page6of6杂志活动类2-3场、展示活动及外拍活动2万/场36房展会不可预计合计