中海城小高层推广方案

一\、沈阳市房地产分析2011沈阳市地产市场概况沈阳房地产市场日趋成熟，价格竞争虽占主导地位，但品牌竞争的地位在日益的提高。优胜劣汰将不可避免。尽管大多数开发商不愿意承认，但普通居住产品的市场几乎已走到尽头。住宅产品价格增长已经到了一个与收入相匹配的顶点，市场容量也到了相对饱和点。大型化，规模化楼盘成为市场竞争的热点。沈阳房价较国内一线城市仍然处于低位。（二）政治环境1、限购令：限购令的实行对商业地产是一个利好。商业地产的投资价值将会不断的增加，推动租金不断上涨。限购对市中心商业性质的公寓项目与纯粹的商业项目是个投资好机会。对于大多数以投资与增值、保值为目的的非专业投资者，还是习惯以购买住宅实现增值与保值，这次限购令的出台，使一部分投资者把选择倾斜于商业性质的项目2、沈阳是辽宁省首府，东北地区政治、经济、文化和商贸中心。近年来，随着沈阳市国际化进程步伐加快，特别是随着国家振兴东北老工业基地战略的深入实施、“沈阳经济区”上升为国家发展战略以及2013年第十二届全国运动会在沈阳举办，吸引了全世界的目光，经济发展与城市建设迎来了十分难得的历史机遇。沈阳经济区以沈阳市为中心，在半径百公里范围内，涵盖了鞍山、抚顺、本溪、营口、阜新、辽阳、铁岭等8座省辖市，区域面积7.5万平方公里，占辽宁省总面积的50.8%，可覆盖人口近2359万（摘自：）(三)消费市场分析1、消费者的不同对楼盘的要求也各不相同2、近年中国经济进入滞涨期，经济发展放缓，居民收入降低，消费水平减弱，房产的冲动购买转为理性购买。3、消费者长期受广告的侵染，对房产的宣传产生一定的抵触心理，进而更倾向一理性是靠与分析。（四）2012年沈阳房地产预测北京市房协秘书长陈志明年房地产将“求平稳”明年的房地产市场主调应该是求平稳，宏观调控的目的之一是抑制房价不合理上涨，明年的房价应该会控制在合理的范围内，这种合理的范围不会影响到经济增长，并且应该是对经济增长有贡献，最终达到房价和经济的增长保持平衡的状态。另外，明年房地产宏观调控政策肯定不会放松，明年的房地产市场，我判断仍然和今年类似，由于货币政策定向宽松，行业可能略有一些起色，但一线城市的房价肯定会持续回落。中原地产华北区域董事总经理李文杰整个行业面临转型。首创置业董事长刘晓光(微博)明年楼市形势更严峻2012年中国房地产市场的情况将更加严峻，明年3月楼市或将迎来冰点时代，而且整个房地产格局也会发生更剧烈的变化。不过，楼市寒冬也为许多大房企提供了转型的机会，首创置业将继续进行基建与地产结合的模式，在一些新城市中心或城市边缘做项目，把高端服务业加进去，形成一种新的生活方式。此外还会通过兼并、重组等形式继续拿地，并实施现金为王的策略。明年房价稳中有降降中求稳伟业我爱我家副总裁胡景晖从目前的政策精神上来看，明年的限购政策将会延续，宏观调控的方向也将保持不变，但是一定程度的微调是有可能的，比如放宽限购的年限，对改善型置业提供一些技术上支持等，主要还是希望政策能对自住型的需求以适当的照顾。从整体上来说，目前市场供大于求的状况非常严重，即使放开一些需求，也不会引起房价的大幅反弹，可以说，明年的房价在前两季度应该会是稳中有降的态势，交易量有望出现回暖。SOHO中国董事长潘石屹买房还要再等一等现在因为成交量的降低，银行开发贷款的减少，尤其是今年的限购政策把一些城市成交量对价格的敏感性降低了。有些大的开发商现在的情况“非常困难”，甚至以目前几个合作伙伴的能力都难以解救，因此不得不寻求降价自救。现在开发商是只有资金困难的时候，才会降价，现在这个持续的低迷，基本上都是以月或者季度作为单位。只要房地产的价格和成交量在降低，房地产市场在低迷，市场上是买涨不买跌，在降价的过程中，实际上成交量是比较低的。我觉得在这种市场都特别不稳定的时候，大家在买房时，还是要慎重吧，要再观察一阵，再等等吧。万科集团副总裁毛大庆现在所执行的各地楼市调控政策未来会发生变化，不同城市会发生各具特色的微调，不可能再用“一刀切”的办法。今年房地产市场的问题在于“补课”，赶紧弄出保障性住房1000万套的数字，赶紧把这些事有一个眉目，这个是2011年的状态，但是如果到2012年还这样，恐怕有点“毛病”了。房地产调控的背后是区域经济发展畸形带来的，未来半年很难期待房地产增长。问题：1、房价回落，整个行业面临转型。2、，市场结构的重心将从投资性的高档产品转为性价比更高的普通住宅，从而来满足刚性需求，解决社会住有所居的问题3、消费者持观望态度，不急于购买。二、项目竞争对手分析（一）竞争对手确定原则1、可比性：楼盘推广翻案，建筑风格目标消费者与中海城具有一定可比性2、相近性：与中海城价格相当，建筑风格相似，地理位置相近，价格差距不大，目标消费者相同。3、差异性：竞争对手在推广时使用的推广方案与中海城明显不同，采用差异化营销以及所产生的效果。4、可实施性：所采用的策略是否可实施，能否达到预期效果。（二）竞争对手的设定（具有明显竞争性区域）三、项目目标消费（一）目标消费者定位消费群体范围消费者特征年龄25-50消费者来源外来的在附近上班的，有较高收入的，新移民，本地适龄青年，成立新家庭需要独立住房的。收入情况入较高者，年收入在10-15万能够偿还房贷。目前生活状态无子女或子女较小者，上班族，目前正在租房住的，家里有父母同住。购房原因改善居住环境，在城市固定居住场所，结婚需要婚房，投资升值。消费者消费水平房产是高档消费，占家庭收入的一大把部分，但中国人的传统，决定房子的钢性需求，但房子价格较高决定，房子面对的是高收入者。购房行为夫妻具有决定权，家里的重要成员具有重要的建议权。主要考虑因素房子价格，配套设施，周边环境，户型，物业情况，房子的升值空间，以及以后楼盘附近的发展潜力。阶层和特点做生意的人，商业人士小部分是商业人士，具有稳定较高收入的工薪阶层媒介偏好报纸，网络，房交会有消费者信息得出总结：四、项目分析（一）中海城楼盘概况昔日荷兰村·今日中海城[1]如果一幅土地被一座城市关注十余载，那它所承载的一定是这座城市对未来最美好的期许。2010年【中海城】将正式走近沈阳人的视野，那座人们理想中完美的异域国度，那座被艺术家们誉为充满浪漫色彩的童话王国，在寄托着这座城市与这座城市中人民对于生活最真切的渴望与追求的土地上。“中海城”必定聚焦起这座城市的目光。项目地块地理位置优越，白山路、松山路、赤山路以及西江街构成项目纵横的交通网络，136、255、260、268等多条公交线路促进生活便捷度。同时，项目自然环境优越，地块东侧为沈阳最大的人工湖——丁香湖，可享受3.1平方公里水域面积所带来的清爽空气,更有长达9公里景观河堤路,为日常的休闲、锻炼提供良好的环境；地块东南侧临沈阳最大的“城市绿肺”——北陵公园，拥有30万平方米的人工湖水面和逾百万平米的城市绿地，是亲近自然的最佳场所。[2]周边配套商业配套：北航商圈、塔湾家乐福、大型社区风情商业街医疗配套：辽宁中医、242医院、739医院、儿童医院、第11医院教育配套：幼儿园：园区内规划3所幼儿园小学：园区内规划1所小学中学：省实验中学、170中学、128中学、塔湾中学大学：辽宁大学、沈阳师范大学、沈阳医学院、沈阳航空工业学院交通状况260、268、136、255、116荷兰村下车其他信息住宅类别：住宅、商业、别墅建筑类别：多层小高层高层所在区域：二至三环楼盘地址：沈阳市于洪西江街与白山路交汇处（原荷兰村）容积率：2.20绿化率：35%入住时间2011-9-30物业费：1.70元/平米·月车位信息：1:0.7物业公司：中海物业开发商：中海地产（沈阳）有限公司占地面积：128万平方米建筑面积：280万平方米楼盘图片（二）中海城SWTO分析五、项目定位分析（一）项目目标市场（二）项目活动主题（三）项目主题内涵五、项目推广策略（一）预期效果(二推进思路与策略六、活动计划