三亚产权式酒店的实地调研报告

三亚产权式酒店的实地调研报告作者：毛明清刘权时间：2008-10-22点击次数：1699[字体：大中小]一、产权式酒店概述产权式酒店作为产权式地产项目与商业性酒店的结合，整合了多种资源优势，是房地产和酒店的创新经营模式。产权式酒店作为一种新颖的房产投资模式,一种稳健的投资理财方式,受到中国投资者的重视。早在20世纪70年代欧美等发达国家就出现了这种酒店。产权式酒店有望成为继住宅和汽车之后的第三个消费热点，前景非常光明。自从10年前，产权式酒店诞生于海南省，目前中国产权式酒店项目已发展到200多个，在北京也有很多产权式酒店项目在建。2001年4月,产权式酒店深圳大梅沙雅兰酒店投入试营业。此后,北京延庆金色假日酒店、海南三亚海景大酒店、上海海南皇冠假日酒店、广州的远洋商务大厦、深圳的丹枫白露酒店等项目相继开发,产权式酒店项目日见兴盛。但是，因为目前中国的房地产业和酒店业都尚不很规范，产权酒店作为二者的结合产物更是处于发展初期，相应的法律、法规尚不明确。因此，今后，服务将是未来产权式酒店乃至整个酒店业竞争的焦点。产权式酒店的特性决定了它必须聘请或委托专业酒店管理公司来经营管理，他们可以最大限度地挖掘酒店的潜力，合理运用酒店的资源，从而更为有效的保障投资者利益。投资产权式酒店的风险是较大的，所以投资产权式酒店应当非常慎重，对于这个新生事物，在投资以前就要全面了解，尽量对其经营等各方面做到心中有数。我们这次考察的正是位于旅游胜地的海棠湾知世度假酒店和三亚海悦湾度假酒店。产权式酒店的本质是开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司出租经营，并获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。任何投资都有风险，但购买产权式酒店的风险下限是：你至少拥有一套完整的酒店客房。考察产权式酒店的风险要看四个方面：一是城市因素，看这个城市的人流量如何。二是看本土的消费能力和消费习性，比如说这个城市的人是不是喜欢在酒店消费。三是看酒店品质，包括酒店的星级、体量、位置以及多功能性。多功能性是指不做酒店还可做其他用途，如作为小户型出租。四是看管理方，这点至关重要。管理方代表着酒店的管理模式，管理是否得当，直接影响着酒店的经营。酒店的经营状况，决定着酒店产权经营方和投资所有人的回报！投资产权式酒店首先要看酒店经营管理公司的实力，包括服务水准、管理经验及信誉等。首选有品牌、有良好的酒店经营史的酒店经营管理公司，后期经营相对稳当。其次，大多数消费者认为，选择部分自营、部分出售产权的产权式酒店更有保障。在这种产权式酒店的运营中，消费者与开发商的利益捆绑在一起。在自身利益驱动下，开发商会尽力做好酒店经营。此外，开发商实力是酒店经营又一大保障。实力雄厚的开发商，能够保障酒店的硬件建设，为酒店的后期运营奠定基础。产权式酒店的购买者应仔细考虑两个因素：一是不要过高地估计酒店的盈利能力；二是切勿迷信作为担保的开发商，对其担保的有效性和出现麻烦时权益如何得到保障应进行深入了解。二．海南地理环境从事经营产权式酒店的优势海南经过20年的改革开放和建省办经济特区，经济社会取得巨大发展，从一个封闭落后之岛变为开放繁荣之岛，海南独特的、不可替代的自然资源和风土人情，吸引了众多中外人士前来旅游、观光、度假和置业，使海南岛知名度显著提升，“度假天堂”地位凸显。海南旅游房地产业、高端旅游度假酒店快速发展,具有广阔的发展前景和市场需求，成为各家银行争相授信的优质行业。而宏观调控，使海南旅游房地产大幅波动得到抑制，使其在宏观调控的背景下，更加理性，更加稳健发展成为可能性。海南旅游房地产业的发展由于其独特的资源秉赋，有异于国内其他地区和城市的房地产业，继续成为众多有眼光的发展商和消费者高度关注行业。海南省是我国的第二大岛，是我国陆地面积最小而海洋面积最大的省份，其资源的独特性、不可复制性和唯一性，是海南旅游房地产业长期稳定发展的基础。海南海岸线长达1500多公里，海水清澈，沙白如絮，清洁柔软；海南阳光明媚，绿树成荫，空气清新；海南拥有亚洲至今保存最为完整的热带雨林，拥有尖峰岭、五指山、七仙岭等众多山脉和原始森林，森林覆盖率高达51.8%，空气负离子密集，为全国之最。海南岛温泉资源十分丰富，琼海、万宁都是全国著名的温泉之乡。2002年联合国教科文组织对全球150个城市空气质量评选，三亚、海口分别名列第二和第五。另据中国环境监测总站的报告，按生物丰度、植物覆盖、水网密度、土地退化和污染负荷等5项指数评价，海南岛的环境质量在全国名列第一，被誉为“一个未受污染的长寿岛”和“天然氧吧”。这是海南的资源优势，也是有别于其他省份不可复制的旅游资源。正是这种稀缺、不可替代、不可复制的自然资源，奠定了海南旅游房地产业和酒店业发展的基石，吸引着众多的国内外投资者。海棠湾知世度假酒店和三亚海悦湾度假酒店正是在这样的得天独厚的条件下，抓住市场商机发展起来的。中国改革开放30年，国民财富增长，富裕家庭增多，人均可支配收入增强，人们的传统消费观念悄然发生了变化，由温饱向享受型转变。在居住方面，有能力和条件的富裕阶层，不满足于原来的居住环境，而是追求健康舒适的新居住环境，购买第二套房产的人越来越多，能否在海南拥有一套住房，已经成为富裕阶层的标志性财产。建省办经济特区20年，彻底改变了海南基础设施薄弱的局面。昔日缺水少电交通不便的“蛮荒之岛”，发生了翻天覆地的变化。粤海跨海铁路、西环铁路、东环铁路、环岛高速公路与海口和三亚两个国际机场，形成覆盖全岛的立体交通运输网络。以光缆通信为主，数字微波和卫星通信为辅的立体通信网络覆盖全省。正在建设的海南“国际旅游岛”，使海南成为我国面向世界的旅游国际品牌。近年来，海南加快建设“健康岛”、“长寿岛”，建立了疾病预防控制、卫生监督、医疗救治体系。海南加快文化、体育、娱乐等方面的建设，为人们提供丰富多彩的精神食粮。也使海南岛的生活居住条件更富人性化，更适宜居住和生活。曾经望而生畏“蛮荒之岛”已经成为安全、快乐、健康之岛。联合国环境规划署先后于1997、2000、2003年和2007年发布第4份《全球环境展望》报告，显示地球环境日益恶化。全球气候变暖、生物多样性减少、土壤贫瘠、水和空气污染等问题不但没有缓解，还有进一步恶化之势，严重影响人类的生存环境。在我国，一些省份经济过度发展，自然环境受到极大的破坏，水资源、土地资源及空气受到了严重的污染，一些城市被联合国环境规划署视为不宜人类居住之地。在经济、社会高速发展的同时，人们追求宜居舒适环境的愿望更加强烈，国内外富裕阶层，形成了迁移或分时段迁移原空气环境质量较差居住城市，在优质旅游城市置业度假的刚性需求。海南以得天独厚的自然资源和良好的人居环境越来越得到国内外游客的青睐，“第一次观光，第二次度假，第三次来海南买房”，已经成为一种时尚的模式。统计显示，三亚房地产楼盘87%由岛外人士购买，海口的楼盘80%由岛外人士购买，内地购房者成为海南购房的主力军，而且这支队伍呈不断扩大之势；海外及港澳台地区的购房比例也在日益扩大，他们已经占到三亚市高档公寓楼销售量的10%；近年来，韩国、俄罗斯、欧美等国家和地区的游客以每年50%的比例在增加，旅游产业的国际化、全球化趋势明显，“要把海南办成全国人民的后花园”这一设想，正在成为现实。海南是全中国人民的海南！海南是全世界的海南！海南新一届省委坚持建设更加开放的国际旅游岛，大力推进绿色之岛、开放之岛、繁荣之岛、文明之岛、和谐之岛建设，使海南岛“度假天堂”的地位显现，成为国内最理想的“第二居住地”和“养老基地”，吸引了越来越多的岛外人士来度假和置业，有效拉动了海南的旅游房地产开发和高端酒店建设。三．产权酒店的发展现状分析产权式酒店在西方发展很成熟,样式也比较丰富,它之所以在西方发展得如此成熟,基于以下三个条件:第一,西方国家中产阶级的崛起,形成了庞大的客户群。第二,产权式酒店所在地有足够的观光、康乐等旅游资源,可以供客人休闲度假。国外的产权式酒店多建在具备3S(阳光、海滩、海水)条件的地区,或者是自然风光独特、运动健身设施齐全的地区。第三,一个重要因素就是国外分时度假消费的配套。顾客购买了一个时段的使用权后即可每年在此享受度假,与此同时还享有该时段权益的转让、馈赠、继承等系列权益及公共配套设施的优惠使用权。后来经过发展,又形成了分时度假交换体系,该体系提供一种分时度假权的交换服务,当顾客某一年决定不在自己购买的分时度假权的酒店居住休闲时,他可以通过交换公司,交换各地隶属于该服务网络的任何一家酒店的等值使用权。这种分时度假交换制度同产权式酒店相结合后,无疑使产权式酒店有了更大的诱惑力,可以实现一地投资异地享受。我国产权式酒店的发展条件日渐成熟。首先,制约我国产权式酒店发展的旅游度假地的软、硬件环境已渐趋成熟,国内旅游度假的市场气候已经形成;其次,近年来国内经济发展迅速,白领阶层急剧扩大,成为都市消费主流群体,同时全新的休闲消费观念为分时度假消费带来了商机;再次,旅游产业近年来发展迅速,国内新兴旅游资源越来越丰富;最后,国际分时度假公司进入中国,使分时度假和产权式酒店的概念得以在国内业界、消费圈中逐渐得到认同。可以说,产权式酒店发展的大环境基本成熟,但如何有效地经营产权式酒店项目,还需要业界审慎思考。四．产权式酒店的特征实质分析1.产权式酒店的实质：产权式酒店是一种新型的经营方式,开发商通过出售产权客房回笼资金,扩大经营规模,分散经营风险,并借助国际酒店网络提高客源质量,实现盈利。而投资房产者也可以跳出单一的“购房出租”模式,实现“异地置业”。产权式酒店实际上为酒店起到了一个组合投资的作用。首先,它不是集资形式的债务关系,投资者获得的是明确界定的产权;其次,它不是一般的购买房产,因为其产权除了单独界定的酒店中某间客房外,还包括酒店统一提供的各种配套服务设施的享用权;最后,它不是股权,投资者自然不用承担酒店经营的风险,也不享有类似股东的权益。因此其实际意义是有效地解决了庞大的投资难于流动变现而个人闲散投资难于有效集聚之间的矛盾,从而寻找到两者双赢的结合点。对投资者来讲,产权式酒店是一种风险小、回报稳定的投资方式,有明确的产权界定作为投资凭证,具有很强的稳定性和增值预期;对宾馆酒店来讲,产权式酒店为直接融资开辟了新的渠道,是实施滚动发展的有效措施;对当地政府来讲,又增加了新的税源。2.产权式酒店的三大特点：(1)业主拥有酒店独立产权。投资者可以一次性付款或分期或按揭的方式获取产权,拥有所有权,但没有经营权,并且产权往往仅有40年。(2)酒店式管理。产权式酒店是酒店的一种,提供各种酒店式的服务,如家居清洁、送餐、洗烫衣物、叫醒服务以及各种钟点服务,这方面而言,产权式酒店与酒店并无二致,其管理费也比较高、管理费一般是40元/平方米•月。(3)兼具居住度假与投资两种功能。产权式酒店既可以用来居住度假,也可以用来投资。不同的购买者,想法有所不同,同一购买者,在不同的时段的用途有所不同。有的购买者纯粹是用来自住,有的则是用来投资保值。不同的产权式酒店提供的回报方式也有所不同,如有些产权式酒店提供固定投资回报率,另加部分酒店经营利润;有些则提供免费居住天数;有些则要求只提供的酒店经营利润,不提供其他回报。资料显示，在国外产权式酒店作为一种分时度假的产品，为适应人们对度假的需求而生，是一种消费投资。而在中国，作为新的投资项目出现的产权式酒店是一种单纯的投资行为。房地产商之所以乐衷于产权式酒店的开发，是将产权式酒店作为融资渠道之一，用以吸引个人投资资金。五．海棠湾世知度假酒店和三亚海悦湾度假酒店的产权经营式模式初探近年一些知名房地产公司纷纷入驻海南，加快海南旅游房产地产建设。东部沿线的三亚市、海口市、琼海市等地的旅游度假房产得到成片开发。海南岛的高档五星级酒店得到了迅速的发展。海棠湾世知度假酒店位于海南南部“珍珠海岸”土福湾畔（与海棠湾为同一湾），是由北京永强饭店有限公司和外交部系统世界知识印刷厂投资建设的大型滨海度假酒店。海棠湾世知度假酒店踞守着既充满原始