《衡水市物业服务收费管理办法》

衡水市物价局文件衡水市房地产管理局衡价经费字〔2006〕10号关于印发《衡水市物业服务收费管理办法》的通知各县（市）区物价局、房管局（城建局）：为规范我市物业服务收费行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，促进我市物业管理服务行业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》、国家发展和改革委员会、建设部《物业服务收费管理办法》和《物业服务收费明码标价规定》、河北省物价局、建设厅《河北省收费管理实施办法》，结合我市实际制定了《衡水市物业服务收费管理办法》，《衡水市物业服务收费管理办法》出台前，广泛征求了社会各界意见，并按照规定程序进行了价格听证。现印发给你们，请认真遵照执行。二OO六年八月一日衡水市物业服务收费管理办法第一条为规范物业服务收费行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的工作和生活环境，促进我市物业管理服务行业的健康有序发展，根据《中华人民共和国价格法》，国务院《物业管理条例》，国家发展和改革委员会、建设部《物业服务收费管理办法》和《物业服务收费明码标价规定》，河北省物价局、建设厅《河北省物业服务收费管理实施办法》，结合我市实际，制定本实施办法。第二条本办法适用于本市行政区域内物业服务收费行为及其管理活动。第三条本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同约定，对住宅、办公写字楼、商业、工业等房屋及与之配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序，向业主所收取的费用。第四条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业管理企业；物业管理企业应开展正当的价格竞争，禁止价格垄断或强行服务，以促进物业服务收费通过市场竞争形成。第五条物业服务收费实行统一政策，分级管理。市价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责制定全市物业服务收费的实施办法，指导、协调、监督、管理全市物业服务收费管理工作。桃城区和高新技术产业开发区的物业服务收费等级和收费指导标准，由市价格主管部门会同市房地产行政主管部门制定、调整，并向社会公布。县（市）价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作，贯彻落实上级相关政策，制定、调整公布本辖区内物业服务等级和指导标准，并报市价格主管部门、市房地产行政主管部门备案。第六条物业服务收费应当遵循合理、公开及费用与服务水平相适应的原则。第七条物业服务收费根据物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。第八条普通住宅区公共性物业服务收费实行政府指导价，并按住宅区服务标准分等级确定。普通住宅区公共性物业服务收费，是指物业管理企业对普通住宅区的清洁卫生、绿化养护、秩序维护、房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护与管理等提供服务所收取的费用。清洁卫生，是指对住宅区内的道路、共用走廊、通道的清扫，上下水管道清理，化粪池清淘，房屋外墙面清洗，水塔（池、井）清洗消毒，垃圾清运至转运站等。绿化养护，是指对住宅区内栽种的花草树木，定期修剪、喷药、施肥、浇水等。秩序维护，是指配备专职人员执勤巡逻，维护住宅区正常生活秩序等。房屋及配套的设施设备和相关场地的维修、养护、管理，是指对住宅区主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等和建设费用已经摊入住房销售价格的共用下水管道、落水管、电梯、天线、照明、消防设施、道路、路灯、沟渠、池井、非经营性车场车库、公益性文体设施以及设施设备使用的房屋等的维修、养护、管理。不包括上述设施的大修、中修和更新、改造。第九条下列物业服务收费实行市场调节价：1、.高级公寓、别墅区等高档住宅区；2.办公写字楼、工业、商业等类别的物业；3.公共性物业服务收费以外的特约服务项目。第十条物业管理区域内的泊位费、车辆停放服务收费，按照政府价格主管部门的有关规定执行。第十一条前期物业服务收费由建设单位按照本办法拟定相应服务等级和收费标准，报同级价格主管部门和房地产行政主管部门批准后执行。第十二条建设单位或经营单位与购房人签订的房屋买卖合同应包括前期物业服务合同内容，其内容要根据当地政府价格主管部门和房地产行政主管部门制定的物业服务等级、收费标准，约定前期物业服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间。同一物业管理区域内，涉及购房人共同利益的约定要一致。前期物业服务合同可以约定期限，期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同终止。第十三条实行政府指导价的普通住宅区公共性物业服务收费，当地价格主管部门应当会同同级房地产行政主管部门根据物业服务等级标准，制定相应等级基准价及其浮动幅度。基准价要根据物业服务成本、法定税费和物业管理企业利润等综合因素制定。利润率一般不超过物业服务成本的10%，浮动幅度一般不超过等级基准价±10%。等级基准价要根据社会平均成本变动情况适时调整，并及时公布。具体收费标准由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定，并由物业管理企业向当地政府价格主管部门和房地产行政主管部门备案。备案办法及程序另行制定。第十四条实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业议定，在物业服务合同中约定。第十五条物业服务费可按月和季收取，但最长不得超过半年，具体收费时限由双方约定。第十六条物业管理企业向业主提供服务，要按照国家发展和改革委员会、建设部《物业服务收费明码标价规定》，在物业服务区域内的显要位置或收费地点采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、多媒体终端等形式实行明码标价，标明：物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话12358等。实行政府指导价的物业服务收费应当同时标明基准收费标准、浮动幅度，以及实际收费标准。当物业服务收费标准等发生变化时，物业管理企业应当在执行新标准前一个月，将所标示的相关内容进行调整，并应标示新标准开始实行的日期。物业管理企业接受委托代收供水、供电、供热等项费用的，也应实行明码标价。第十七条业主与物业管理企业约定物业服务收费，可以采用包干制或酬金制，采用哪种形式由双方约定。普通住宅区的公共性物业服务收费采用酬金制的，其酬金按比例收取，一般不超过物业服务成本的10%。包干制是指业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业管理企业负担的计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或约定数额支付给物业管理企业，其余盈亏均由业主享有或承担的物业服务计费方式。第十八条实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业利润。实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。第十九条物业服务成本或物业服务支出构成一般包括以下部分：1.管理人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业区域内清洁卫生费用；4.物业区域内绿化养护费用；5.物业区域内秩序维护费用；6.办公费用；7.物业管理企业的固定资产折旧费；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9.经业主同意的其他费用；第二十条物业共用部位、共用设施设备的大修、中修、更新、改造所发生的费用，从“专项维修资金”中列支，不得计入物业服务成本或物业服务支出。第二十一条实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金为代管性质，属交纳的业主所有，物业管理企业不得用于物业服务合同约定以外的支出。预收的物业服务资金，物业管理企业要向业主、业主大会公布物业服务资金年度预决算，每半年公布一次物业服务资金的收支和年度预决算执行情况。业主、业主大会对年度预决算的收支情况提出质询时，物业管理企业应及时答复。物业管理企业或业主大会可以按照物业服务合同约定，聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。第二十二条物业管理企业应当严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的物业服务。第二十三条业主应当按照物业服务合同约定，按时足额缴纳物业服务费用或物业服务资金。业主违反物业服务合同约定，不缴纳物业服务费用或物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期缴纳，逾期仍不缴纳的，物业管理企业可以向当地人民法院起诉，依法追缴。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用或物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业产权转移时，业主或物业使用人应当结清物业服务费用或物业服务资金。第二十四条已竣工尚未出售或未交给购房人的物业，物业服务费用或物业服务资金，由开发建设单位全额缴纳；业主购房后未入住长期空置的物业，物业服务收费标准下浮20%。第二十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当向最终用户收取有关费用，并依法承担相关管线和设施设备维修、养护的责任。供水企业已经向最终用户收取费用的，二次加压设施设备的维修、养护和运行费用由供水单位负担；供水企业未向最终用户收取费用的，供水企业的供水价格应向物业管理企业实行趸售，居民生活用水到户价格扣除趸售价格后剩余部分用于总表到分表的水损、抄表人员工资、二次加压设施设备的维修、养护和运行等费用。居民生活用水到户价格和趸售价格严格按照价格管理部门的规定执行，不得突破。物业管理企业接受相关部门委托的，可以代收上述费用，并可向委托单位收取委托费用，但不得向业主收取手续费等额外费用。第二十六条物业管理企业已接受委托实施物业服务并收取费用的，其他任何部门和单位不得再收取性质和内容相同的费用。第二十七条利用属于业主的物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意，并按规定办理有关手续，所得收益主要用于补充专项维修资金，也可按照业主大会的决定使用。第二十八条县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，要加强对物业管理企业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准的监督，对违反价格法律、法规和规定的，由当地政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等，予以处罚。第二十九条本办法实施前已经政府定价的普通住宅区物业服务收费项目和标准，有效期至该住宅区业主大会按本办法与物业管理企业签订的物业服务合同约定的生效时间为止。第三十条本实施办法由市物价局会同市房地产管理局负责解释。第三十一条本办法自发布之日起施行。附件：1.《衡水市普通住宅区公共性物业服务等级标准》2.《衡水市普通住宅区公共性物业服务收费指导标准》附件一衡水市普通住宅区公共性物业服务等级标准一级一基础条件1.住宅区封闭。2.物业管理用房0.3%以上。3.绿化率≥30%。4.有一定规模的园林景致。5.有体育活动场地，休闲活动馆所。6.具备电子监控系统和电子巡更系统或其他安全防范设施。二房屋管理1.按合同约定，对房屋共用部位进行日常管理和维修养护；检修和保养记录齐全。2.房屋外观完好、整洁，楼梯间墙面、地面无破损，外墙及公共空间无乱贴乱画等现象，广告、牌匾等整齐有序。3.空调安装位置统一，冷凝水集中排放。4.有住宅室内装饰装修管理制度；与业主、装饰装修公司签有装修管理协议，审验、监督记录齐全，对装修车辆、人员实行出入证管理，对装修现场进行巡视、检查，发现有损害公共利益、违反规定的行为及时劝阻并报有关主管部门。5.对私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报业主委员会及有关部门处理。6.小区出入口有小区平面图，主要路口设有标志，各组团、楼、单元门、户和公共配套设施、场地有明显标志。三1.对共用设施设备进行管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。2.建立设施设备台帐，设施设备的共用设施设备维修养护运行、检查、维修、保养记录齐全。3.共用设施设备运行正常，标识规范，责任明确。4.建有巡查制度，实行24小时报修制度。急修报修及时到达现场；预约维修按约定时间到达现场，并做好回访。属大中修或更新改造的，及时编制维修改造计划和专项维修资金使用（续筹）计划，按有关规定组织落实。5.消防设施设备完好，可随时启用。6.设备房保持整洁、通风，无跑、冒