一级建造师第三章建筑工程估价课件笔记

建设工程估价一、建设工程项目总投资1Z103011建设工程项目总投资的组成1、建设工程项目总投资的概念（1）建设工程项目总投资分为：生产性建设工程项目、非生产性建设工程项目①生产性建设工程项目包括：建设投资、铺底流动资金。②非生产性建设工程项目只包括：建设投资（2）建设投资：由设备及工具器具购置费、建筑安装工程费、建设其他费用、预备费（包括基本预备费、涨价预备费）、建设期利息组成。（3）在生产性建设工程项目中设备及工具器具购置费（积极部分）占的比例越高越好，意味着生产技术的进步和有机成本的提供。（4）建筑安装工程费包括：建筑工程费、安装工程费（5）工程建设其他费包括三类：一类土地使用费、土地出让金；二类是与项目建设有关费用，包括建设管理费、勘察、研究试验费等‘三类是与未来企业生产经营有关的费用，包括联合试运转费、生产准备费、办公和家具费。（6）铺底流动资金：为保证项目正常运行而准备的流动资金，列入总投资，一般按总流动资金的30%计算。（7）建设投资可分为静态投资和动态投资，静态投资有：建设安装工程费、设备及工具器具费、其他费和基本预备费；动态投资有：涨价预备费、建设期利息。2、建设工程项目总投资组成表P153页……略1Z103012设备及工器具购置费的组成设备及工具器具费由：设备购置费、工具器具及生产家具购置费组成1、设备购置费的组成和计算概念：设备购置费是为建设项目购置或自制的达到固定资产标准的设备。组成：设备购置费由设备原价和设备运杂费组成，国外设备采用抵岸价+运费。设备运杂费组成：包装材料费、运输装卸费、采购费、仓库保管费、手续费等。（1）国产标准设备原价：一般指的是厂家的交货价，即出厂价。（2）国产非标准设备原价：计算方法有，成本计算估价法、系列设备插入估价法、分部组成估价法、定额估价法等。（3）进口设备抵岸价计算A．进口设备的交货方式有：内陆交货类、目的地交货类、装运港交货类。B．装运港交货类：装运港船上交货价（离岸价FOB）、包运费的离岸价（CFR）、包运费、保险费的离岸价（到岸价CIF）。C．进口设备抵岸价的构成装运港船上交货价(FOB)，计算公式为：进口设备抵岸价=货价+国外运费+国外运输保险费+银行财务费+外贸手续费+进口关税+增值税+消费税+海关监督手续费抵岸价=货价+运费、保费+银行财务费+外贸、海关手续费+关税+增值消费税①进口设备抵岸价=离岸价（FOB）×人民币外汇牌价（国外货币转成人民币）②银行财务费=离岸价（FOB）×财务费率（一般为0.4%~0.5%）③外贸手续费=到岸价（CIF）×外贸手续费④增值税=组成计税价格×税率（17%）组成计税价格=到岸价（CIF）+进口关税+消费税⑤关税=到岸价（CIF）×税率（4）设备运杂费1）设备运杂费的构成：①厂家到工地仓库发生的运费和装卸费。②出厂价格中没有包含的包装费和包装材料器具费。③供销部门的手续费，按有关部门的统一费率计算。④建设单位(或承包单位)的采购与仓库保管费。小结：设备运杂费=到工地仓库发生的全部费用+工地仓库保管费2）设备运杂费的计算设备运杂费=设备原价×运杂费率（省、市规定计取）2、工具、器具及生产家具购置费的构成及计算工具、器具及生产家具购置费：指的是不属于固定资产设备的费用计算公式：设备购置费×定额费率1Z103013工程建设其他费用的组成工程建设其他费有三类1、一类土地使用费概念：国家法律法规规定的，征用土地或租用土地的费用（1）农用土地征用费1）征用耕地土地补偿费，为该耕地前三年平均年产值的6~10倍。2）征用耕地安置补偿费3）征用土地附着物和青苗补偿4）征用城市郊区菜地，缴纳国家规定的新菜地开发建设基金。（2）取得国有土地使用费国有土地使用费包括：土地使用出让金、城市建设配套费、房屋征收与补偿费。2、二类与项目建设有关的其他费用（1）建设管理费1）建设单位管理费建设单位管理费=工程费用×管理费费率工程费用=建筑安装工程费+设备及工具器具费2）工程监理费3）工程质量监督费（2）可行性研究费（3）研究试验费研究试验费是为本项目提供或验证设计数据、资料等进行必要的研究费用及按照设计规定在建设过程中进行必须试验、验证所需的费用。不包括以下费用：①新产品试制费、中间试验费和研究补助费。②施工企业对建筑材料、构件和建筑物进行一般坚定、检查的费用。③应由勘察设计费或工程费用中开支的项目。（4）勘察设计费（5）环境影响评价费（6）劳动安全卫生评价费（7）场地准备及临时设施费（8）引进技术和进口设备其他费包括出国人员费用、国外技术人员来华费用、技术引进费、分期或延期利息、担保费、进口设备检验鉴定费（进口货价的千分之3~5）。（9）工程保险费工程保险费包括：建筑安装工程一切险、进口设备财产保险和人身意外伤害险。不包括：已列入施工管理费中的施工管理财产、车辆保险费。（10）特殊设备安全监督检验费（11）市政公用设施建设及绿化补偿费3、三类与未来企业生产经营相关的其他费用（1）联合试运转费概念：是指新建设项目或新增加生产能力的项目，在交付生产前进行的负荷联合试运转或局部联动试车所发生的费用净支出（试运转支出大于收入部分）①试运转支出：原材料、燃料及动力消耗、低易耗品、其他材料消耗、工具使用费、机械使用费、保险金、施工单位参加人员工资及专家指导费等。②试运转收入：试运转期间的产品销售收入、其他收入。③试运转不包括：设备安装工程费用开支的测试及试车、试运转中暴露出来的因施工原因或设备缺陷发生的处理费用。④试运转支出大于收入才有这项费用，小于收入则没有这项费用。⑤联合试运转费=联合试运转支出－联合试运转收入（2）生产准备费①生产职工培训费②生产单位提前进厂参加施工（3）办公和生活家具购置费1Z103014预备费的组成预备费包括：基本预备费、涨价预备费1、基本预备费（不可预见费）计算公式：基本预备费=（设备及工器具费+建筑安装工程费+其他费）×费率基本预备费=（建筑安装工程费及设备及工器具费之和+其他费）×预备费费率2、涨价预备费涨价预备费是以建筑安装工程费、设备工器具购置费之和为计算基数。计算公式：PC=∑It[（1+f）t-1]预备费费率=（1+f）t-1t年涨价预备费=（建筑安装工程费+设备工器具费）×[（1+价格上涨指数）t-1]总涨价预备费=∑建设期（1~t年涨价预备费之和）1Z103015建设期利息的计算概念：建设期利息是在建设期内发生并计入固定资产的利息计算公式：各年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额/2）×年利率计算公式：第一年利息=（本年借款额/2）×年利率第二年利息=（上一年借款本息和+本年借款额/2）×年利率第三年利息=（上一年借款本息和+本年借款额/2）×年利率二、建设安装工程费用项目的组成与计算1Z103021建筑安装工程费用项目的组成建设安装工程费包括：直接费、间接费、利润、税金直接费包括：直接工程费、措施费间接费包括：规费、企业管理费1Z103022直接工程费的组成直接工程费是构成工程实体的各项费用，包括人工费、材料费、机械费。1、人工费（1）基本工资（2）工资性补贴（3）生产工人辅助工资：生产工人非有效作业天数的工资，包括职工学习培训期间工资、调动工作、探亲、休假工资、因天气影响停工工资、人工哺乳时间工资、病假在六个月以内的工资、产假、婚假、丧假期间工资（4）职工福利费（5）生产工人劳动保护费日工资单价G=基本工资+补贴+辅助工资+福利费+劳动保护费福利费=（基本工资+补贴+辅助工资）×福利提取比例2、材料费（1）材料原价（2）材料运杂费（3）运输损耗费（4）采购及保管费：包括采购费、仓储费、工地保管费、仓储损耗（5）检验试验费：是指对建筑材料、构件进行一般鉴定检查所发生的费用，不包括新结构、新材料以及有出厂合格证明的材料进行检验的费用。3、机械费（1）机械台班单价=台班折旧费+台班大修费+台班经常修理费+安拆及运输费+台班人工费+燃料费+养路及车船使用费（2）台班折旧费=机械预算价格×（1-残值率）/耐用总台班数（3）台班大修费=（一次大修费×次数）/耐用总台班数耐用总台班数=折旧年限×年工作台班1Z103023措施费的组成措施费是非工程实体项目的费用，一般包括下列项目1、环境保护费环境保护费=直接工程费×费率环境保护费费率=年度平均支出/全年建安产值×直接工程费占总造价比例2、文明施工费文明施工费=直接工程费×费率文明施工费费率=年度平均支出/全年建安产值×直接工程费占总造价比例3、安全施工费安全施工费=直接工程费×费率安全施工费费率=年度平均支出/全年建安产值×直接工程费占总造价比例4、临时设施费临时施工费=直接工程费×费率临时施工费费率=年度平均支出/全年建安产值×直接工程费占总造价比例总结：措施费都是以直接工程费为计算基础，（1、2、3、4项）费率计算公式：费率=年度平均支出/全年建安产值×直接工程费占总造价比例5、夜间施工增加费6、二次搬运费二次搬运费=直接工程费×费率费率=年平均二次搬运费开支额/全年建安产值×直接工程费占总造价比例7、大型机械设备进出场及按拆费8、混凝土、钢筋混凝土模板及支架费9、脚手架费租赁费=租金+搭、拆、运输费10、已完工程及设备保护费已完工程及设备保护费=成品保护所需机械费+材料费+人工费1Z103024间接费的组成间接费包括规费和企业管理费1、规费（1）工程排污费（2）社会保障费（医疗保险、失业保险、养老保险）（3）住房公积金（4）工伤保险费（5）工程定额测定费规费的计算公式：规费=计算基础×费率计算基数可以采用：直接费、人工费、人工机械费合计2、企业管理费（1）管理人员工资（2）办公费（3）差旅交通费（4）固定资产使用费（5）工具用具使用费（6）劳动保险费（7）工会经费（8）职工教育、培训费（9）财产保险费（10）财务费（11）税金（房产税、车船使用税、土地使用税、印花税）（12）其他（技术转让、技术开发、业务招待、绿化、广告、公证、法律顾问、审计、咨询费）企业管理费的计算有：公式计算法、费用分析法①公式计算法企业管理费=计算基数×企业管理费费率计算基数：以直接费、人工机械费合计、人工费②…略…1Z103025利润和税金的组成1、利润利润=计算基数×利润率计算基数：以直接费和间接费合计、人工机械费合计、人工费2、税金概念：税金是指计入工程造价的营业税、城市维护建设税及教育费附加（1）营业税=营业额×3%（营业额中不包括付给分包或转包人的价款）（2）城市维建设税=营业税×适用税率（市区7%、县镇5%、乡村1%）（3）教育费附加=营业税×3%税金计算公式：税金=（直接费+间接费+利润）×税率税率计算公式：教材P172…略…市区：3.41%县镇：3.35%乡镇：3.22%1Z103026建筑安装工程费计算程序发包与承包价的计算方法有2种：工料单价法、综合单价法1、工料单价法计价程序（1）直接费为计算基础（教材P172页）（2）人工机械费合计计算基础（教材P173页）（3）人工费计算基础2、综合单价法计价程序综合单价分为：全费用综合单价、部分费用综合单价全费用综合单价=直接费+间接费+利润+税金+措施费部分综合单价=直接费+间接费+利润+税金总结：全费用综合单价多了措施费部分综合单价C＞C0中已直接工程费为基数三、建设工程定额1Z103031建设工程定额的分类1、按生产要素分人工定额（劳动定额）、材料定额、机械台班定额。（人、材、机）2、按编制程序和用途分类（1）施工定额：以工序作为研究对象，属于企业定额性质。定额中分项最细、子目最多，属于基础性定额；直接用于施工项目管理，用于编制进度计划、签发施工任务单、限额领料单、结算计价工资或奖励工资。（2）预算定额：以分部分项工程为研究对象，具有社会性。是编制概算定额的基础、编制施工图预算的依据、编制单位估价表、确定工程造价、控制建设工程投资的基础和依据。（3）概算定额：确定建设项目投资额的依据。（4）概算指标：是概算定额的扩大，以整个建筑物和构筑物为研究对象，是建设单位编制年度投资计划的依据。（5）投资估算指标：独立的单项工程