鲁盛少海项目策划报告

同策咨询专业至上·服务至诚鲁盛·少海白鹭洲项目策划报告ReportrecommendationsBYTOSPUR同策咨询2010-09-01同策咨询专业至上·服务至诚亦湖亦岛亦阶层，一群白鹭扶摇直上青岛，前所未有用心阅读这一场不平凡的旅行，注定将成传奇，和充满想象力——青岛礼物楔子同策咨询专业至上·服务至诚共同献给青岛传奇落地——开启白鹭岛价值探索之旅同策咨询专业至上·服务至诚此设想，千万级欣喜。激动。此别墅，千万级前所未有or一种孤独和寂寞疑问同策咨询专业至上·服务至诚基于探索旅程的核心扣问Q1——青岛别墅市场真相？缘起同策咨询专业至上·服务至诚Part1别墅详观同策咨询专业至上·服务至诚青岛别墅市场以资源占有为基础由西向东，由南向北发展，产品由纯高端居住向经济型居住及度假发展市区板块崂山板块城阳板块即墨板块景观资源卖点一线海景山海一线海景温泉山景沿海景观城市别墅山海景观高端住宅区城市别墅山景资源第一居所沿海景观旅游度假温泉城市规划四姜一湾城市东扩城市北扩旅游度假-特征1999-20012002-20032005-2006锦都花园信海花园琴岛之星弄海园锦园瑞士花园碧海花园颐景园银都景园海风花园美林小镇澳门花园蔚蓝海岸未央花园南岭风情起步期特征：供应极少，殖民时代风格独栋为主缓慢成长期特征：供应时序断档供应极少出现联排2006-至今1992-1994缓慢发展期特征：城郊化发展明显出现度假定位别墅供应略有增加类型细分芭东小镇依泉美庐颐和星苑浅水湾海信·温泉王朝天泰·蓝泉麦岛金岸……别墅史同策咨询专业至上·服务至诚青岛别墅市场集中分布于崂山区、城阳区、即墨市等区域，同时西海岸将成未来重要别墅供应区域板块项目名称物业类型板块项目名称物业类型即墨市岭海迪亚湾独立/双拼/联体城阳区百福国际山庄独立/双拼/联体鳌山名苑双拼/联体百通香溪庭院独立/联体海泉湾度假城-财宝山庄独立/双拼/联体青建橄榄树联体山水太和月光独立天逸海湾公寓/别墅/商铺银盛泰德郡多层/高层/双拼/联体青建香根温泉独立栖霞沟别墅-依泉美庐独立/联体/小高层千禧国际村联体/多层/高层海信温泉王朝独立/双拼/联体崂山区石湾山庄独立/联体天泰圣罗尼克多层电梯洋房/双拼/联体石苑别墅-天泰蓝泉独立/双拼颐和星苑独立/联体/多层一山一墅独立/双拼/联体开发区宝都项目-芭东小镇独立唐岛金湾花园洋房/别墅胶南市海上嘉年华多层/高层/别墅岭海迪亚湾石湾山庄颐和星苑石苑别墅宝都项目唐岛金湾海上嘉年华一山一墅鳌山名苑圣罗尼克蓝泉青建橄榄树海信温泉王朝依泉美庐海泉湾度假城天逸海湾青建香根温泉芭东小镇香溪庭院100福国际山庄财宝山庄银盛泰德郡山水太和月光千禧国际村栖霞沟别墅城阳王沙路区域即墨鹤山路区域温泉镇片区分布区同策咨询专业至上·服务至诚依据分布板块和所依托资源的不同，青岛市低密度项目整体上可以分为城市低密度住宅和郊区度假住宅两类百通香溪庭院颐和星苑石湾山庄浅水湾海信温泉王朝天泰圣罗尼克天泰蓝泉依泉美庐金盟山庄芭东小镇相府千禧国际村盛世美域百福国际山庄温泉镇板块城阳王沙路板块崂山东板块即墨板块昆泉天籁村海印长天开发区板块城阳王沙路板块•依托城阳的城市配套和周边良好自然资源•城阳产业基础良好，区内产业人口丰富，人均收入仅次于市南区•城阳是青岛重点发展新城，同时与青岛市中心联系密切，城市意向好•该板块低密度住宅未来更趋于城市居住住宅崂山东板块•依托与城市中心紧密地联系，享受城市成熟配套•未来供应较少，以开始向中高密度高强度的成熟住宅开发转变•该板块低密度住宅已成为纯粹的城市居住住宅温泉镇板块•依托温泉镇旅游度假资源和良好自然环境•区域度假意向明显，客户认知明确•青岛东部旅游度假区的规划，将建设成为青岛的旅游集散地和度假中心、康体娱乐中心等。•该板块低密度住宅具有明显的度假住宅意向各自特质同策咨询专业至上·服务至诚崂山东板块核心特征——城市别墅，密切交通联系与较好山地资源，吸引城市高端客户第一居所置业需求核心资源与城市联系密切，拥有良好山海资源，传统富人区的区域认知产品形式独栋、双拼、联排价格平台独栋：2-3万元/平米联排：1.7-2万元/平米市场表现独栋3.5套/月，联排2套/月主力客户青岛本地高端财富阶层，第一居所自住代表项目石湾山庄位置崂山区石湾镇规模占地面积:200亩，总建筑面积:52000平方米，共132栋，151户。产品形式113套独栋，38套联排。户型配比联排：240-250平米独栋：295-1000多平米；一期主力300-400平米，而其主力500-600平米。价格独栋：2万；联排：1.7万客户客户以青岛人为主，约占90%，也有外地人，如北京人销售状况基本清盘，仅余两套卖点依山而建，结合坡地地形作出一定的起伏，结合天然水系营造景观贯穿项目用地。配置毛坯，赠送60-100平米庭院，二期赠送庭院面积更大。各自特质同策咨询专业至上·服务至诚城阳王沙路板块核心特征——城市近郊别墅，依托未来城市规划利好及良好自然资源吸引客户核心资源城市未来规划利好及国家森林公园提供的良好自然生态环境产品形式独栋、联排价格平台独栋：10000-11000元/平米联排：7000元/平米市场表现独栋销售的比较慢：1-1.5套/月，联排较快：10-15套/月主力客户青岛本地有一定支付能力的“别墅梦”追求者，自住、养老、度假为目的项目名称11百通香溪庭院位置城阳区夏庄街道办事处银河路178号规模占地面积：477亩总建筑面积：19万平方，共800余户，一期236套联排产品形式一期联排别墅，二期独栋别墅户型配比独栋：面积400多平米，联排：面积200-210，（含地下室270-310平米）价格联排均价7000-7300，总价200万左右独栋总价约400多万客户青岛市内客户为主，自住客户和投资客户各占一半销售状况2007年1月推售一期联排别墅，，已售157套，销售率70%，月均销售速度4-10月份15套/月，平时10套/月卖点西班牙建筑风格和山景资源配置100－200平米的庭院，每户配2个车位配套风情商业街；现有香溪食府、超市、医院（待定）会所点评纯粹的西班牙风格，大规模低密度小区，距离青岛市区较近，与城阳中心区联系较密切各自特质同策咨询专业至上·服务至诚即墨板块核心特征——城市远郊别墅，别墅形式和性价比是核心竞争力核心资源距离城市配套较近，交通便利别墅形式和低价策略吸引客户产品形式独栋、双拼、联排价格平台独栋：7000-8000元/平米双拼：4000-5000元/平米联排：3500-4000元/平米市场表现独栋0.8套/月，联排4.5套/月，双拼5套/月主力客户即墨本地以养老为目的的自住客户。项目名称金盟山庄位置即墨市经济开发区盟旺山风景区内规模占地460亩，一共300—400户。一期130套产品形式独立别墅双联别墅三联别墅，毛坯房户型配比独栋：共8栋，300—400平米，500—600平米，庭院200平米左右双拼：200—300平；联排：140—150平、最大200平双拼相对最多，大部分产品无地下室。客户客户本地多，个体老板、私营业主、企业高层，有少部分韩国人。自住比例高，长期住占40%销售状况开盘时间：2006-05-01，独栋已卖完。双拼总价100万左右，独栋总价200—250万。开盘后价格一直没变。卖点离即墨市区近，方便。市政配套好。配套交通便利，有4、10、14路公交车通过这里商业、4000平米会所、健身房、超市点评周边缺少自然景观资源，较低档的低密度社区。各自特质同策咨询专业至上·服务至诚即墨温泉镇板块核心特征——城市远郊度假别墅，依托度假配套和丰富温泉资源，形成度假物业聚集核心资源温泉资源和丰富的配套设施产品形式独栋、双拼、联排价格平台独栋：10000元/平米以上双拼：7000-8000元/平米联排：7000元/平米市场表现独栋2套/月，联排10-15套/月主力客户青岛本地追求“别墅梦”且有一定支付能力的中产阶层项目名称天泰圣罗尼克位置即墨市温泉旅游度假区规模总建筑面积19万平米。一期100多套。产品形式合院式别墅，毛坯房。户型配比户型面积230～260平米。客户青岛市内客户为主，稍微有点小钱的白领，支付能力有限，追求生活品质。第二居所，度假、养老、投资为目的销售状况2006年11月份开盘，开盘价格5700—5800元，目前均价7000。总价不超过200万，主力区间130-160万；销售速度：联排旺季可以达到15套/月，平均10套/月。卖点创新的产品形式，合院空间、希腊建筑风格，温泉入户。配套周边度假配套，及业主权益。天泰高尔夫球场、高尔夫酒店会所、天泰滑雪场、天泰滑草场、天泰假日海滩等。点评合院式，强调人与人交流；地中海风格：蓝白色搭配爱琴海风格，受到目标客户认可。各自特质同策咨询专业至上·服务至诚开发区板块——区域内仅有两个在售低密度物业，海景作为唯一卖点，品质低，销售状况差核心资源海景，城市配套，复合社区的配套产品形式独栋、双拼、联排价格平台独栋：10000元/平米以上，双拼：7000-8000元/平米联排：7000元/平米市场表现销售较慢，惜售主力客户来自省内的外地客户为主，占比70-80%项目名称昆泉天籁村海印长天容积率1.501.50产品形式多层、高层、独栋别墅8栋，联排别墅3栋多层、高层、独栋别墅12栋，8栋双拼别墅总价独栋别墅700万，联排别墅300万独栋总价400万以上，联排别墅200万以上销售状况06年10月开盘，联排尚未销售，独栋售出3栋05年底开盘，仅销售8套客户状况外地客户占80%，独栋客户均来自山东内陆城市东营、潍坊外地客户占70-80%各自特质同策咨询专业至上·服务至诚总价面积100150200250项目名称产品套面积区间总价万元均价元/平米海信温泉王朝独栋双拼联排326660350-480260/310260-280400220/2601901.2-1.37500-84006300-7300天泰圣罗尼克联排163230-260160-1807000芭东小镇独栋联排/叠拼27142250-600400万10000依泉美庐独栋联排精装公寓17450163580-1110210-280110480-550150-200559000-1000070004700-4800浅水湾联排150260-290240-2508300-9300百通香溪庭院独栋联排50400270-310350-4002009000-100007000-8000百福山庄独栋联排400400250-300380-400170-200100007000石湾山庄独栋联排11338300-400240-250600-8004002000017000300独栋双拼联排典型别墅主流面积区间状况35040010015020025030035031234567891022457810111211121314131415161516联排主流供应区间集中在170-220万，面积区间集中在250-300平米独栋面积跨度较大，基本集中在350-400平米，主流供应区间集中在350-400万之间1各自特质同策咨询专业至上·服务至诚即墨板块城阳板块崂山板块独立双拼联体面积总价地上面积：350-450平米地下面积：100-180平米400-800万面积总价面积总价地上面积：230-300平米地下面积：60-110平米200-300万地上面积：200-260平米地下面积：60-120平米140-230万地上面积：320-450平米地下面积：60-200平米400-800万地上面积：230-380平米地下面积：40-160平米200-300万地上面积：200-260平米地下面积：60-100平米145-230万地上面积：360-450平米地下面积：60-200平米1100-2200万地上面积：230-250平米地下面积：100-110平米440-460万最贵1千2百万最贵1千2百万总价同策咨询专业至上·服务至诚项目名称户型面积预计单价预计总价已售套数待售套数石湾山庄505-66050000以上2500-3300万454芭东小镇6