ZS卡达凯斯市调总结.

漳州招商•卡达凯斯楼盘市调总结By郭亮目录：一、项目概况二、项目规划三、户型分析四、客户分析五、小区配套六、进去营销动态七、项目借鉴点作为缔造高品质精致生活的实践者，招商地产在厦门湾南岸建设复制了西班牙著名的超现实主义画家达利的故乡、被誉为西班牙最美的小镇——卡达凯斯。在弥漫着地中海水岸风情的悠闲环境中举办一场地产精英的沙龙，无疑是精致生活的完美体现。该项目是招商地产继蛇口鲸山别墅、广州金山谷和天津钻石山等高端产品后，又一个集住宅、五星酒店、婚礼教堂等为一体的稀缺滨海高端项目。项目位于厦门湾南岸古炮台——南炮台旁，东靠厦门湾南岸海域，南临南炮台公园，北侧一线临海，未来的厦漳海底隧道入口处，与厦门岛隔海相望，拥有1.5公里的私家海岸线，以及不可复制的稀缺海景资源。一、项目概况1、楼盘简介项目位置/售楼电话/地址：龙海市招商局漳州开发区鸿江路29号（南炮台旁）/售楼电话：400-886-1872规模/占地：44.356万㎡/建面：81.0978万㎡/容积率：1.84/绿化率：40%开发团队/开发商：漳州招商房地产有限公司/规划设计：洪忠轩/景观设计：意大利迈丘设计事务所/代理商：中原地产/物业管理：漳州招商局物业管理有限公司/建筑单位：中国华西企业股份有限公司整体规划/产品形态：别墅+高层+洋房+酒店式公寓+商业建筑群/建筑风格：西班牙/园林景观：西班牙最美小镇——卡达凯斯风格户型配比/（详见后文分析）在售存量/未上市规模及推售计划/在售余留存量：T4，T5的5层以上还未售出/项目共六期：目前正在预售项目三期，还未取得预售证/推售计划：推出T4、T5一口价，送精装修活动。客户情况/来源结构：本省客户，私企、民企业主为主；/客户年龄：30-45岁居多；/置业目的：改善性需求及投资/置业次数：多次置业居多推盘节奏详见后文分析销售情况/截至目前项目一期二期已销售80%，目前在售三期T8、T9。价格情况/洋房均价1.7万元/㎡，高层均价9500元/㎡配套情况/外部配套：等私享配套。南炮台公园、静湖公园、红山公园等；厦大附小、厦大附中、厦大嘉庚学院/中国邮政、各银行网点、漳州市开发区分院、招商局漳州开发区中山医院、各大行政机构/小区配套：配有五星级度假酒店、滨海会所、婚礼教堂、滨海风情商业街、游艇码头、幼儿园等。形象定位及卖点/形象定位：度假式海居天堂/卖点：招商地产品牌、艺术家达利的故乡西班牙最美小镇——卡达凯斯的建筑风格2.主要经济指标二、项目规划一期公寓2期高层一期别墅洋房T1T2T3T5T42期别墅洋房在售1.整体规划及点评项目位于厦门湾南岸古炮台——南炮台旁，东靠厦门湾南岸海域，南临南炮台公园，北侧一线临海，未来的厦漳海底隧道入口处，与厦门岛隔海相望，拥有1.5公里的私家海岸线，以及不可复制的稀缺海景资源。总占地665亩，总建筑规模近80万平方米的大盘社区，计划投资不低于50个亿。全案规划：一线海景别墅洋房、15栋海景高层产品（18-32F高层）、35个店面、一栋单身公寓、五星级别墅、婚礼教堂。每栋错开，不会遮挡海景视线。3期高层T8T9三期别墅洋房2.户型配比比利山比利山是招商•卡达凯斯楼盘的高层住宅建筑，目前一二期已基本售罄，T4、T5已销售85%以上，现在正在推出3期的T8、T9楼盘。交房时间预计是2016年中旬。米罗公馆米罗公关是卡达凯斯楼盘的洋房住宅建筑，首期推出的D1-D4共70套房源一天之内销售出60套，倍受客户追捧。现在推出的是D9、D10、D14、D15。达利墅达利墅是卡达凯斯楼盘的别墅住宅建筑，目前在推的是三期的39-56幢。预计2016年中旬交房。3.价格走势卡达凯斯楼盘均价,9000元/㎡020004000600080001000012000140002014年卡达凯斯楼盘价格走势卡达凯斯楼盘的均价制定随行就市。由于当前处于房地产市场的淡季，客流量较少；房地产行业的整体大环境不好；投资者对楼盘投资前景不乐观；所以楼盘价格出现较大下滑。4.项目卖点西班牙小镇风光，度假式海居天堂。•项目模仿了超现实主义画家达利的家乡西班牙的最美小镇——卡达凯斯。1.5的超低容积和40%的高绿化率。•梦幻般的婚礼教堂。(一年只接受24场婚礼预约）•独具西班牙风情的滨海商业街。•2.5公里黄金海景（漳州开发区房地产项目拥有海岸线最长。）三、户型分析两室两厅一卫/约89㎡储藏室独有的储藏室设计，方便业主储存杂物。但不是所有业主都需要储藏室，浪费空间，降低空间利用率。厨房阳台厨房旁设有一个阳台，可以提高厨房的采光度，通风。不过阳台与厨房的壁墙将两块空间隔开，不合理，降低了空间的利用率。客厅/餐厅客厅宽敞大气，连接宽景超大的阳台，提高客厅采光率，增强通风效果。与厨房餐厅相连，方便用餐。客厅紧连厨房，可能会影响到客厅的空气质量。餐厅和厨房错位，直面房门，空间布局不合理。双卧室双卧室宽敞大气，坐北朝南，配有超宽尺度南向飘窗，采光度高，方便业主欣赏窗外海景。卧室的出口直面客厅，可能会影响到隔音效果。卫生间卫生间明亮通风位置适中，面积适宜。3房2厅2卫/约109㎡阳台4.8米宽大的阳台大幅提高房间采光度。视野良好。占用区域过大，恐影响客厅面积。冬季保暖效果不好。餐厅/厨房餐厅紧邻L型厨房，功能区域一体化方便业主用餐。餐厅区域较狭窄。书房（附阳台）附有宽大阳台，采光效果及通风好。阳台面积几乎与书房相等，占用面积过大，书房紧邻客厅，隔音效果不好，功能区冲突。布局不合理。卧室主次卧宽敞大气，均配有卫生间，飘窗，采光效果好，房间通透。门的位置直对客厅，恐影响隔音效果两个卫生间分配合理，面积宽敞，全明设计，通风好。卫生间3房2厅2卫/约119㎡厨房面积较大、宽敞，旁边附有阳台，采光效果和通风好。但阳台与厨房额外隔开没有必要，浪费空间。卫生间采用全明式设计，采光及通风良好。面积不大，位置设计不是很好。卫生间餐厅面积较大，与楼门有隔断，空间感强。直面卫生间，相信大多数用户接受不了这种设计。餐厅超大阳台超大阳台设计，最大化海景视野。采光及通风效果好。卧室主次卧宽敞，采光及通风效果好。次卧出口直面客厅，隔音效果较差。书房附带大面积阳台，通风及采光效果好。紧靠客厅，功能区设计冲突，单独隔出的阳台使得空间的利用率不高。四、客户分析置业目的：改善性需求及投资，其中改善性需求的比较多客户特征：•本省客户为主•以私企、民企业主为主•本地（厦门或漳州）客户主要是改善型置业者，外地客户多为房地产投资者。•客户年龄基本在30-45岁产品需求：•稀缺资源需求：2.5公里超长海景，西班牙小镇风格•居住舒适需求：追求环境、品质、私密生活社区•安全私密需求：财产、家人安全，注重个人空间，私密性•尊荣身份需求：招商地产及物业品牌。71%17%12%卡达凯斯楼盘客户来源分布漳州、厦门福建其他地区省外五、小区配套1.外部配套交通：卡达凯斯离各交通要道最近•厦漳轮渡快艇（15分钟连通两岸）•厦漳汽车轮渡（方便自驾车主）•厦漳跨海大桥（30分钟抵达厦门）•厦漳城际公交（30分钟抵达厦门）•开发区公交•厦漳海底隧道（5分钟抵达厦门岛）•招银高速公路（20分钟抵达漳州市区）区域景观及人文资源：•三海特色：海港城市，海防文化，海滨生活•五大景观：海港城市、海防文化、滨海人居、传统民俗、城市雕塑•八大园区：静湖生态保护区、观音山佛教文化园、枪城历史文化园、华商娱乐园、高尔夫文化园、风华学子园、农业生态休闲园、山地体育公园；•十二景点：问鼎南山、炮台怀古、担曦晨晓、静湖映月、青蛇献瑞、九曲溪潭、花溪鸣谷、伯阳寻真、夕照怡然、海天灯塔、西海观音、枪城演兵。商业配套•国际商业中心•融合国际写字楼•美伦山庄酒店（五星级）•南太武高尔夫球场（1800亩）•金三角电影院•金水仙大剧院区域教育配套•厦门大学附属实验小学•厦门大学附属中学•厦门大学嘉庚学院一站式厦大教育2.内部配套度假式海居天堂复制超现实主义画家达利的故乡西班牙最美小镇——卡达凯斯西班牙风格婚礼教堂2.5公里一线黄金海景（占有海景面积最大）卡达凯斯为业主配有专属幼儿园2.交房标准交房时间：2015年6月30日，T1、T2、T3高层交房2016年8月30日，T4、T5高层交房名目详情外立面风格西班牙风格园林景观设计复制西班牙最美小镇卡达凯斯交房标准T4、T5精装修2.物业管理名目详情物业公司漳州招商局物业管理有限公司物业管理费高层1.9元/㎡别墅洋房4.5元/㎡招商局物业管理有限公司（以下简称“招商局物业”）是招商局集团旗下唯一一家从事物业管理与服务的企业，隶属于招商局地产控股股份有限公司（以下简称“招商地产”）；公司运营管理总部位于深圳，拥有国家一级物业管理企业资质，是国内最早以产权为纽带、以资产管理为核心的规模化、品牌化和集团化物业管理企业。六、近期营销动态1.项目形象定位度假式海居天堂2.营销活动名目详情抄底让利（11月）楼盘最低价回馈客户。首付分期（长期）首付仅需支付原始首付50%，剩余50%可分最长两年返还。SKY星级酒店托管（长期）与携程、去哪儿网等国内知名网站合作，业主可以通过业主管家托管系统将空置房屋出租获取高收益回报。高层存5千抵2万（10月）别墅存3万抵8万;洋房存2万抵5万;T8-9高层存1万抵3万免费度假（长期）业主可以通过交换平台，用自己的房子置换游天下国内超过100个目的地的房源免费入住。七、项目借鉴点（与君悦•黄金海岸）优势地段优势：占据海岸线最长，未来漳厦海底隧道入口位置；交通优势：相比黄金海岸，离码头，离招银高速口，离厦漳跨海大桥较近；配套优势：厦大系教育配套，且均在8分钟车程范围内，位置适中生活配套分布在周围；项目优势：开发区最大项目之一，项目自身配套齐全；别墅洋房+高层住宅项目，园林特色丰富，居住舒适度高；品牌优势：招商地产1.项目优劣势分析劣势住宅赠送面积低；价格明显较贵；高层朝东且绿化较低（与宣传不符）；品形建筑无法通透；房间格局较差，空间利用率低。2.营销策略借鉴产品策略•项目坐拥2.5公里黄金海景，项目以此为核心卖点，打造海滨新城；项目复制了超现实派画家达利的故乡西班牙最美小镇——卡达凯斯。为广大业主带来了纯正的西班牙风情和生活享受，项目定位明确；•产品业态多样，有别墅洋房、高层、酒店式公寓、商业，户型面积大小不等，满足客户多样需求。价格策略价格随行就市，小幅下降，吸引客户购买，聚集市场人气。宣传策略报广投放量大且频繁，主打招商地产品牌，配合一系列主题鲜明的线下活动，让业主与客户切实感受到社区文化理念，同时对项目进行宣传。活动推广与媒体宣传并举，使项目成为热点，赢得市场关注。TheendThankyou