《房地产估价》期末考试试卷

12013-2014学年第一学期《房地产估价》期末考试试卷班级：B1165学号：31号姓名：崔雅俊一、选择题（每题只有一个正确答案，30分）1.考虑影响房地产需求量的其他非价格因素,当消费者的收入水平提高时（）A.价格和需求量同步增长B.价格减少和需求量增长C.价格增长和需求量减少D.价格和需求量同步减少2.以下关于房地产价值的基本估价方不包括（）A.市场比较法B.收益还原法C.假设开发法D.成本法3.房地产的特性主要取决于（）的特性A.房价B.市场影响C.土地D.投资风险4.（）限制了估价报告书的用途A.估价方法B.估价原则C.估价目的D.估价日期5.房地产权利的构成包括物权和（）A.所有权B.债权C.他物权D.抵押权6.（）是决定住宅、商业等房地产需求量或市场规模大小的一个基础因素A.消费B.土地C.环境2D.人口7.房地产自身状况的好坏，直接关系到其价格的高低，是不同的房地产之间（）高低差异的基本原因。A.价格B.价值C.销售情况D.估价8.一套建筑囤积为100m2，单价为2000元／m2的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式接月等额支付，贷款年利率为5.31％，则该套住宅的（）。A．实际单价为2000元／m2，实际总价为30.16万元B．名义单价为1950元／m2，实际总价为20万元C．实际单价为2000元／m2，实际总价为20万元D．名义单价为2000元／m2，实际总价为30.16万元9.根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象的价值，应选用()作为估价方法A．市场法B．假设开发C．收益法D．成本法10.用成本法估价房地产时，房屋现值=()。A．房屋重置价格-房屋年折旧额B．房屋重置价格×房屋成新度C．房屋重置价格-年折旧额×耐用年限D．房屋重置价格-年折旧额×尚可使用年限二、填空题（每空2分，20分）1.按照房地产价格的表示单位划分为总价格、（）和（）。2.房地产通俗的说是指房屋和土地，或者（）和（）3.不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的方向是不尽相同的，其影响因素分为（）和（）4.求取建筑物折旧的方法，主要有（）、（）和（）5.根据估价对象的预期收益来求取估价对象的价值的方法为（）三、简答题（每题5分，25分）31.试简述估价报告的组成。2.什么是房地产估价？3.成本法和市场法的适用范围有哪些？4.房地产有几个主要方面的特性？5、收益法的含义是什么？收益法适用的对象是什么？四、计算题（共两题25分，第一题9分，第二题16分）1.某可比实例，成交价格为6000元／平方米，在估价调查中得知是属于亲友之间的交易，根据当地区域市场行情，此交易比正常市场价格低6%左右，则将此可比实例的成交价格修正为正常价格应为多少？（9分）2.某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为８年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为２年，假定第一年投入建造成本的60％，第二年投入40％，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3％，年利率为6％，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为2004万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值均为零。试计算该建筑物的折旧总额。（16分）[参考答案]一、选择题1.A2.C3.C4.C5.B6.D7.B8.C9.A10.B二、填空题1.单位价格楼面地价2.房产地产3.增值因素贬值因素4.年限法市场提取法分解法5.收益法三、简答题1.答：估价报告的组成有封面、目录、致估价委托人函、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件。2.答：房地产估价是指以房地产为估价对象，由专业房地产估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，结合估价经验及对影响待估对象房地产价格因素的分析，就待估对象房地产的特定权益在特定时间最可能实现的合理价格所作出的判断与推测。3.答：1）无交易、无收益的房地产估价2）特殊目的的房地产估价3）特殊建造的房地产估价4）狭小市场上的房地产5）市场比较法中的修正计算4.答1、不可移动性2、独一无二3、寿命长久4、供给有限5、价值量大6、用途多样7、相互影响8、易受限制9、难以改变510、保值增值5.答：收益法是将预测的估价对象未来收益，通过报酬率或资本化率、收益乘数往回折到估价时点，以此求取估价对象价值的方法。收益法适用的对象：适用于有收益或有潜在收益的房地产。四、计算题1.由交易情况百分比率修正公式：正常价格=可比实例的成交价格×1／（1-s%），得：正常价格=6000×1／（1-6%）=6383（元／平方米）答：则此交易实例修正为正常价格为6383元／平方米2.①计算建筑物的重置价格：建造成本＝800万元管理费用＝800×3％＝24万元投资利息＝（800＋24）×60％×[（1＋6%）1.5－1]＋（800＋24）×40％×［（1＋6％）0.5－１］＝54.9万元则：建筑物的重置价格＝800＋24＋54.90＋50＋120＝1048.9万元②计算建筑物的折旧额：墙、地面等损坏的折旧额＝18万元装修部分的折旧额＝200×2／5＝80万元设备部分的折旧额＝110×8／10＝88万元长寿命项目的折旧额＝（1048.90－18－200－110）×8／50＝115.34万元则：建筑物的折旧总额＝18＋80＋88＋115.34＝301.34万元总结：第一章包括：第2个选择题和第1个简答题，共8分；第二章包括：第3个、第5个选择题，第2个填空题和第4个简答题，共15分；第三章包括：第1个、第8个选择题和第1个填空题，共10分；第四章包括：第6个、第7个选择题和第3个填空题，共10分；第六章包括：第9个选择题和第3个简答题，共8分；第七章包括：第5个填空题和第5个简答题，共7分；第八章包括：第10个选择题和第4个填空题，共9分；第十二章包括：第4个选择题和第2个简答题，共8分；计算题综合全书所学知识，共25分。