《地籍管理》(1-总论).

中国人民大学土地管理系主编谭峻林增杰普通高等教育“十一五”国家级规划教材中国人民大学出版社地籍管理（2011最新修订）第一部分总论1．1地籍管理研究体系1.1.1地籍与地籍管理•土地：地球表层的陆地部分，包括海洋滩涂和内陆水域•地籍：最简要的表述是土地信息记载册。是记载土地权属、界址、数量、质量和用途等基本状况的图簿册•《禹贡篇》：公元前2100多年的夏禹时期，治理水患后，按土壤质地、水利条件将疆域土地划分三等九级，作为缴纳贡赋依据，这是中国最早地籍制度的记载•地籍具有空间性、公信性、精确性和连续性等特点。地籍的空间性是由土地的空间特点所决定的；地籍的公信性体现了地籍图册资料的权威；地籍的精确性表现为地籍资料运用先进的测绘手段获取；地籍资料的连续性是现势性的最好体现1．1地籍管理研究体系1.1.1地籍与地籍管理•发展阶段：税收地籍、产权地籍和多用途地籍•特点和任务：初始地籍和日常地籍•行政管理层次：国家地籍和基层地籍•地域：城镇地籍和农村地籍•地籍是土地管理的基础•地籍是土地权益保障的前提•地籍是国民经济发展的保障•地籍为国家税收提供基础资料1．1地籍管理研究体系1.1.1地籍与地籍管理•地籍管理：指国家为建立为社会服务的地籍，以及研究土地的权属状况、自然状况和经济状况而实行的一系列工作措施体系。土地自然状况指土地的坐落、四至、形状、大小、地貌、坡度、土壤、植被等；土地权属状况包括权属性质、权属来源、权利状况、界址点线等；土地的经济状况指土地等级、宗地地价、土地用途等•地籍管理以土地科学这一领域中的土地产权、界址、数量、质量和用途等基本要素的变化规律作为研究对象。它揭示了土地利用领域中人地关系这一特殊矛盾在时空上的运动规律•地籍管理是以地籍制度、地籍管理措施体系和地籍管理技术手段作为主要研究内容的一门学科1．1地籍管理研究体系1.1.2研究对象与内容体系比较规范化的地籍管理内容体系1．1地籍管理研究体系•地籍管理是土地科学的基础学科，涉及到许多相关学科的知识，并同它们共同形成一个科学理论体系，主要涉及的相关学科有产权经济学土地法学行政管理学测量与制图学统计学档案学管理信息系统1.1.2研究对象与内容体系1．2中国地籍制度发展史1.2.1古代历史（1）地籍为税而设（始于公元前21世纪夏禹治水时期）（2）户籍为主、地籍辅助时期（始于公元前359年战国末期）（3）地籍与户籍平等地位时期（始于公元8世纪唐代中叶）（4）地籍地位提高时期（始于公元16世纪明朝中叶）1．2中国地籍制度发展史1.2.1古代历史1．2中国地籍制度发展史1.2.2近代历史（1）北京政府时期的地籍整理•北京政府在1913年秋于内务部设立了全国土地调查筹备处，筹办土地调查和经界整理工作•1915年3月全国经界局成立，制订了《经界条例》、《变更地籍章程》、《土地清册》等有关经界整理办法和规则；1916年3月，经界局在河北试办经界整理•1922年颁布《不动产登记条例》，我国历史上第一部土地登记法规；同年颁布《不动产登记条例施行细则》，意味着我国地籍整理开始步入法制化进程1．2中国地籍制度发展史1.2.2近代历史（2）国民政府时期的地籍整理•1923年设置了土地局，推行“平均地权”理念•1926年公布《土地登记征税法》，规定一切土地权利均需申请登记，领取证书后才享有法律保障•1930年《土地法》、1935年《土地法施行法》颁布施行，是国民政府地籍整理的发展时期•1933年内政部颁布《土地测量实施细则》，标志地籍测量制度的正式确立•1932年5月，江西省南昌县首次运用航空摄影测量•1934年8月国民政府成立土地委员会；1942年6月国民政府行政院下设地政署，实行土地的集中统一管理。1944年公布《地籍测量规则》；地政署于1946年公布《土地登记规则》•国民政府虽然建立了比较完善的地籍整理制度，但是由于其政治上的原因，以及受当时科技水平、人才等限制，地籍整理的收效甚微1．2中国地籍制度发展史1.2.2近代历史（3）解放区地籍工作•1928年12月，共产党颁布了历史上第一个土地法律《井岗山土地法》；1931年12月又出台了《中华苏维埃共和国土地法》•1932年到1934年，革命根据地进行了查田运动，进行了土地调查、清帐等地籍工作•1946年5月4日，共产党中央发出了《关于清算减租及土地问题的指示》（即“五四指示”），各解放区轰轰烈烈地进行了实现“耕者有其田”的土地改革运动•1947年10月，《中国土地法大纲》公布施行，它是一个比较彻底和完善的土地革命纲领，使解放区的土地改革运动进入了一个新阶段；为配合土改，各解放区普遍开展了土地清丈、划界埋桩、确权登记发证、建立土地台帐等地籍管理工作1．2中国地籍制度发展史1.2.2近代历史（4）社会主义时期地籍管理制度的理性回归•1949～1957年土地改革和合作化时期的地籍管理地籍为土地改革提供基础资料地籍为税收服务城镇地区开展了土地登记工作•1958～1978年人民公社化及“文革”时期的地籍管理全国范围内的第一次土壤普查人民公社六十条对农村土地权利归属意义重大城乡土地分管“文革”期间既无政府也无地籍1．2中国地籍制度发展史1.2.3现代历史•1980年代后地籍管理实现大跨跃理性回归之起步阶段1982年-1993年①开展第一次土地利用现状调查②土地使用权制度建立③城镇国有土地使用权申报登记④地籍法律体系逐步建立巩固阶段1994年-1996年①开展城镇地籍调查②土地总登记完成③启动地籍信息化建设④采用新技术提高地籍管理水平提高阶段1997年-2000年①启动国土资源大调查②土地登记制度基本建立③土地统计制度基本建立④启动土地利用遥感监测体系⑤地籍信息化建设初具规模1．2中国地籍制度发展史1.2.3现代历史提高阶段1997年-2000年①启动国土资源大调查②土地登记制度基本建立③土地统计制度基本建立④启动土地利用遥感监测体系⑤地籍信息化建设初具规模发展阶段2001年-2005年①国土资源大调查全面展开②城乡土地登记覆盖面进一步扩大③全面建立土地调查统计制度④土地利用遥感监测体系初步建立⑤地籍产业化与社会化试点调整阶段2006年-①现代产权制度建设②构建土地调查监测评价体系③实施“金土工程”•1980年代后地籍管理实现大跨跃1．3国外地籍制度概述1.3.1外国地籍现代历史•《旧约·创世纪》记载，古代埃及早期就有全国土地资源进行普查的制度，并为埃及王国历朝法老所沿袭•公元前450年罗马最古老成文法《十二铜表法》编定完成，其中第七表为土地权利法，可见当时的土地经界分明，权属明确•大陆法系国家地籍制度的形成与发展12世纪初物权登记制度萌生于德国，登记记载后才能发生效力1722年德国颁布《抵押权及破产令》，承认先取特权在效力上优先于抵押权1750年德国发布《抵押权令》，对抵押权和先取得权享有的优先权必须以登记为要件，相互间的顺位先后由登记先后决定1896年颁布《德国民法典》，将物权变动的公示原则与公信力作为物权制度的一项重要内容1897年3月德国颁布《土地登记条例》，1935颁布《土地登记条例施行法》，1936年颁布《土地登记官职责条例》，1951年颁布《以土地登记规则处理住宅所有权事宜法》等。至此，德国的不动产登记制度日趋完善1.3.1外国地籍现代历史1．3国外地籍制度概述•大陆法系国家地籍制度的形成与发展法国在民法典出台前，也曾发生过大规模的罗马法继受运动《法国民法典》从1800年开始起草，是否采用公示原则成为登记制度议论的中心问题，最后登记公示原则还是在1804年形成时得到了采用•英美法系国家地籍制度的形成与发展英国在1862年设置了政府登记局，统一管理英国城乡土地1862年英国颁布《威斯伯里勋爵法》，将权利登记体系引入英国1875年英国颁布《凯恩勋爵法》，规定对占有性权利实行自愿登记1897年英国颁布《土地转让法》，对不动产权利实行强制登记原则1925年以后英国颁布了《土地登记法》、《土地负担法》、《财产管理法》等我国历代的地籍管理制度都是以国家利益为本位而建立的，以私的产权保护和交易安全为基本价值取向的产权登记在我国始终没有形成独立而完整的观念，也没有形成比较完整的产权登记法律体系，严格的产权登记制度在引进西方法制之前并不存在。我国现行的产权登记制度虽然带有产权登记的性质，但在很多方面仍然有中国传统登记的痕迹，如何从我国实际情况出发，完善地籍管理制度及产权登记制度，是摆在我们面前的一项重要而艰巨的任务。1.3.2典型国家地籍制度特点1．3国外地籍制度概述（1）俄罗斯国家地籍系统•俄罗斯地籍法律制度2001年制定《俄罗斯联邦土地法典》1999年通过《俄罗斯联邦国家地籍法》俄罗斯联邦土地管理实行垂直体制，由联邦地籍局统一管理苏联解体后，俄罗斯土地从国有化向土地私有化发展1990年俄罗斯颁布了土地改革法，实行土地多种所有制和多种经营形式•国家地籍系统土地登记：俄罗斯联邦国家土地登记包括土地及与土地相关的地上物的权利，如建筑物、地下或地上设施等的登记土地统计：俄罗斯联邦国家经济统计的一种类别土地评价：按土地用途、土地收益、供求状况确定土地价值•地籍信息系统地籍信息系统目标：建立全俄罗斯统一的地籍自动化系统地籍信息系统的主要功能：建立土地资源管理过程的电子政务系统，实现各级管理机关间的网络信息传输，对土地利用的动态监测等1.3.2典型国家地籍制度特点1．3国外地籍制度概述（2）德国自动化地籍系统•地籍制度概述德国除了联邦层面上的法律之外，各个联邦州享有充分的立法权限地籍管理的法律规定主要体现在测量法律之中。德国实行地籍分级管理体制，负责地籍事务的最高级别管理机构通常是州的内政部；中间级别是设在区政府中的地籍部；最低级别是测量和地籍局•自动化地籍簿（ALB）自动化不动产地籍簿（ALB）的主要内容是对地籍描述信息的管理，自动化地籍簿允许根据用户需要扩展不动产地籍簿的数据内容。自动化地籍簿主要由宗地文件、土地所有者文件、登记地点文件、地籍分区文件、行政管辖范围文件、建筑物文件（正在建设中）、实施表格和查询文件组成•自动化地籍图（ALK）ALK实现的地籍管理主要功能是：自动化处理点文件、宗地草图文件和测量元素文件，保证地籍与测量数据结构的一致性；充分考虑到制图学对数据交换的要求，实现地籍与其它房地产信息系统数据库之间的连接1.3.2典型国家地籍制度特点1．3国外地籍制度概述（3）日本地籍调查与对抗要件登记制度•地籍调查地籍调查的基本体系包括一笔地调查和地籍测量两部分•对抗要件登记制度1899年颁布《不动产登记法》1898年颁布《日本民法典》。日本系采用意思主义立法例的国家，物权变动仅以当事人意思表示而发生，无须公示；在日本登记具有对抗第三人的效力•日本不动产登记的特点物的编定主义形式审查主义登记种类较多：土地标示的登记；建筑物标示的登记；所有权的登记；所有权以外权利的登记本章小结•地籍是一个国家的政府为征收田赋和管理土地而建立的登载土地的簿册•地籍是土地科学的基础学科，它以土地科学领域中土地的产权关系、界址坐标、数量结构、质量评价和利用用途等基本土地要素作为本学科的研究对象，以地籍制度、地籍管理措施体系和地籍管理技术手段作为主要研究内容•地籍制度是国家对各种地籍要素的确定和变更规律所作的各种规范化的政策规定和法律约束•土地登记制度是确定土地产权的法律手段；土地统计制度是合理组织土地利用的前提条件，是土地科学研究的数据源；地籍信息系统是土地信息系统的重要组成部分，是土地政策参与宏观经济调控的信息库。1．人类历史上地籍制度发展的三个阶段及其特征。2．现阶段我国地籍管理研究的主要内容及其研究方法。3．我国古近代地籍制度的发展大致经历了哪几个阶段。4．简述近代台湾地区地籍整理的特点。5．简述大陆法系与英美法系国家地籍制度发展的特点。6．简述德国地籍制度的特点。7．简述我国现代地籍管理制度的发展历程。8．简述“鱼鳞图册”对明代地籍管理制度的影响。复习思考题