《物业经营管理》测试试卷(一)

中物时代2010年度注册物业管理师考前测试试卷《物业经营管理》测试试卷（一）一、单项选择题（共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1、物业经营管理的目标，要从（）角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期里，保持和提高物业的市场价值以及未来的发展潜力。A、业主B、租户C、经营者D、顾客2、（）突破了传统物业管理活动，强调为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。A、物业经营管理B、物业管理C、房地产资产管理D、设施管理3、房地产投资中对“区位”的理解有狭义与广义之分，从狭义上讲，区位是指某一具体投资场地在城市中的（）A、经济位置B、政治位置C、文化位置D、地理位置4、（）的建筑规模一般在3万m2以上，其服务人口在30万以上，年营业额在5亿人民币以上。A、区域购物中心B、地区购物商场C、市级购物中心D、居住区商场5、净运营收益的表达式是（）A、净运营收益=有效毛收入-运营费用B、净运营收益=实际租金收入-运营费用C、净运营收益=有效毛收入-发生的所有费用D、净运营收益=实际租金收入-发生的所有费用6、（）的核心工作是对物业进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态。A、物业管理B、设施管理C、房地产资产管理D、房地产组合投资管理7、（）通过监控物业的运行绩效，来聘用、解聘和调配物业管理企业，并在资产持有期间努力满足投资回报目标。A、物业管理公司B、设施管理公司C、资产管理公司D、组合投资管理公司8、投资者进行房地产投资的主要目的是（）A、财富最大化B、抵制通货膨胀C、获得作为房地产业主的荣誉D、降低投资组合的总体风险9、以下不属于房地产间接投资的具体形式的是（）A、购买房地产开发投资企业的债券、股票B、购买房地产投资信托基金的股份C、购买房地产抵押支持证券D、购买开发房地产10、市场供求风险是指（）A、投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险B、房地产市场的周期波动给投资者带来的风险C、投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险D、投资者所在地区房地产各项政策的变化给投资者带来的风险11、房地产投资分析中所讨论的投资是指投资者在投资活动中，为实现某种预定的经营目标而预先要支付的（）A、土地B、资金C、人力D、物力12、现金流量图是用以反映投资项目在（）内运动状态的简化图式A、一个月B、半年C、一定时期D、一个周期13、房地产投资土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在（）年以上A、50B、40C、30D、3514、内部收益率（IRR）和行业收益率或目标收益率ic，两者满足下列（）关系式时，投资项目在财务上是可以接受的A、IRRicB、IRRicC、IRR=icD、IRR≤ic15、可持续发展的物业管理是指（）A、把可持续发展的思想应用于物业管理活动中B、把可持续发展的思想贯穿于物业管理活动中C、把科学发展观与持续发展思想应用于管理活动中D、把科学发展观贯穿于物业管理活动中16、我国房地产开发贷款和住房抵押贷款的计算方式是以（）计算的A、单利B、复利C、名义利率D、实际利率17、设备更新分析中，考虑的现金流量是（）A、以前发生的B、今后发生的C、包括以前发生的和今后发生的D、包括以前发生的以及沉淀成本18、下列各种情况中，在财务上项目可行的是（）A、NPV0B、NPV=0C、NPV0D、NPV≤019、收益性物业是指能（）产生租赁收益或其他经济收益的物业A、短期内B、长期C、直接D、间接20、无正当理由拖欠房屋租金（），租赁合同终止A、3个月以上B、6个月以上C、9个月以上D、1年以上21、在实际中，房租（）包含真正房租构成因素之外的费用；也（）不包含真正房租构成因素的费用A、不，一定B、可能，可能C、一定，可能D、可能，一定22、物业的区位是指物业的空间位置，衡量区位好坏最常见最简单的是（）A、距离B、可及性C、方便性D、周围环境23、投资者投资行为（或交易）能够实现的基本条件是：投资者评估的物业的投资价值（）该物业的市场价格A、大于B、大于或等于C、等于D、小于24、成交价与标价之间的关系式（）A、成交价标价B、成交价=标价C、成交价标价D、以上均有可能25、在评估一宗物业的客观合理价格或价值时，一般要求的估价方法种类要有（）A、1种B、2种C、1种或2种D、2种或2种以上26、对于具体一个物业来说，它是属于收益性物业还是非收益性物业，其判断的标准是（）A、是否具有直接产生经济收益的能力B、目前是否正在直接产生经济收益C、曾经是否正在直接产生经济收益D、将来是否正在直接产生经济收益27、对建筑物的寿命来讲，其经济寿命与自然寿命的大小关系是（）A、经济寿命自然寿命B、经济寿命=自然寿命C、经济寿命自然寿命D、以上均有可能28、房地产市场的运作机制，在很大程度上取决的因素是（）A、国家的经济体制B、消费者的需求C、开发商D、代理商29、下列表述中，不属于房地产市场需求特点的是（）A、同质性B、广泛性C、多样性D、购房开支巨大30、无论是房地产开发投资还是房地产置业投资，其决策的关键在于把握房地产市场的（）A、供应规律B、需求规律C、价格变化规律D、供求关系的变化规律31、制订物业管理计划的前提是（）A、明确消费者需求B、明确业主目标C、掌握国家相关法律法规D、掌握房地产行业规章制度32、下列不属于前期物业服务合同特征的是（）A、前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订B、前期物业服务合同具有过渡性C、前期物业服务合同是要式合同D、前期物业服务合同有效期限由双方协议商定33、在租赁市场不景气或不易把握时，业主通常选用的管理模式是（）A、包租转租模式B、出租代理模式C、委托管理模式D、自管理模式34、下列计算公式中，表达不正确的是（）A、成本（费用）降低额＝预算成本（费用）－实际成本（费用）B、成本（费用）降低率＝[成本（费用）降低额/预算成本（费用）]×100%C、成本（费用）降低率＝[成本（费用）降低额/实际成本（费用）]×100%D、物业增值率＝（期末物业总值/期初物业总值）×100%35、在市场经济条件下，决定物业租金水平高低的因素是（）A、同类型物业的市场供求关系B、物业出租经营成本C、业主希望的投资回报率D、用户的需求水平36、以下有关转租的说法，不正确的是（）A、转租合同生效后，转租人不用再履行原租赁合同规定的承租人义务B、承租人在租赁期限内转租所承租房屋，须征得房屋出租人的同意C、转租合同也要按有关规定办理登记备案手续D、转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期37、成本控制的中心环节是（）A、事先控制B、事中控制C、事后控制D、防护性控制38、以下各项中，不是间接费用的是（）A、固定资产折旧费B、财税保险费C、劳动保险费D、交通运输费39、各物业管理企业常用的预算编制方式是（）A、一下一上式B、一下二上式C、二上一下式D、二下一上式40、物业管理中最常见的租赁类别是（）A、长期租赁B、短期租赁C、定期租赁D、意愿租赁41、物业管理企业中，其财务管理的主要目标是（）A、利润最大化B、资本利润率最大化C、每股利润最大化D、企业价值最大化42、反映物业管理企业在一定时期内经营业绩或经营成果及其分配情况的会计报表是（）A、成本报表B、现金流量表C、利润表D、资产负债表43、财务报告分析的最基本的分析是（）A、内部报表分析B、财务报表分析C、全面分析D、外部分析44、评价物业管理绩效的最重要最基础的指标是（）A、基本指标B、特殊指标C、修正指标D、评议指标45、资产负债是国际公认的衡量企业负债偿还能力和经营风险的重要指标，国际上一般公认的比较好的资产负债率是（）A、30%B、40%C、50%D、60%46、选择零售商作为零售物业租户时应当首先考虑的因素是（）A、租户财务能力B、声誉C、租户组合与位置分配D、租户需要的服务47、基础租金又称为（）A、最低租金B、百分比租金C、营业租金D、净租金48、租金水平主要取决于（）A、当地房地产市场状况B、业主要求C、租户经济水平D、租户与业主商定49、零售商业物业的标准租金是根据该类物业的（）制订的A、质量B、特点C、名誉D、数量50从业主角度说，（）是物业管理工作有效与否的标志A、租户满意度B、能否实现预期的物业管理目标C、租户是否有收益D、业主满意度高低51、下列各项中，不属于物业管理招标方式的是（）A、议标B、内部招标C、邀请招标D、公开招标52、在风险管理整个过程中，第一步是（）A、风险评估B、风险识别C、风险控制D、风险调整53、下列选项中，影响零售商业物业的现场管理是否成功，起基础性作用的是（）A、策略B、计划C、费用D、方针54、（）是写字楼物业管理的第一个常规目标A、使收益部分的使用率最大化B、物业资产保值率最大化C、物业资产升值率最大化D、物业所有人与使用人满意率最大化55、大厦内（）往往决定了一栋写字楼内的租户类型A、主流租价B、主要租户C、特别用户D、业主类型56、房地产组合投资是房地产资产的（）A、集合B、组合C、投资管理模式D、A或B57、在购物中心等零售商业物业项目中，单一租户与其他承租户之间的关系是（）A、无关系，不依赖B、相互依赖C、不一定D、相互独立58、在最大限度地实现“聚集效益”中，起了最大作用的是（）A、租户组合应实现多样化B、引入主力店以带来大量客流C、空间安排实现相互促进效应D、无此功能效应59、不良物业资产形成的根本原因是（）A、房地产虚假的泡沫繁荣B、经济周期变化C、银行货币资金运动的中断D、经济全球化中货币的升、贬值60、一个物业资产管理机构是（）A、只能是一个部门B、只能是一个子公司C、可以是一个部门，也可以是一个子公司D、是独立于企业之外的事业机构二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上选项符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、我国的物业设施管理同国外比较的主要表现包括（）A、效率低下B、观念上的落后C、服务对象不明D、人才严重匮乏E、技术含量不高2、物业经营管理是为了满足业主的目标，综合利用（）的技术、手段和模式，为业主提供贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理的服务业务。A、物业管理B、设施管理C、房地产资产管理D、房地产组合投资管理E、后勤管理3、大型企业拥有的自用物业，需要（）A、物业管理B、设施管理C、资产管理D、组合投资管理E、成本管理4、房地产投资形式有（）A、直接投资B、间接投资C、长期投资D、短期投资E、中期投资5、可持续发展的物业管理，除了常规物业管理外，还应包括（）A、垃圾分类处理B、控制噪声C、提高物业管理的信息化水平D、自动报警E、控制空气质量6、房地产市场周期波动可分为（）几个部分A、开端B、复苏与发展C、萧条D、繁荣E、危机与衰退7、政府对房地产投资过程中的政策会对房地产投资者收益目标的实现产生巨大影响的是（）A、环境保护政策B、地价政策C、土地供给政策D、税费政策E、教育政策8、在选择居住项目的投资区位时，应主要考虑的因素包括（）A、市政公用和公建配套设施完备的程度B、公共交通便捷程度C、环境因素D、居民人口与收入E、教育坏境9、对于房地产投资项目来说，现金流入通常包括（）A、销售收入B、出租收入C、利息收入D、税金收入E、贷款本金收入10、资金时间价值的大小受多方因素的影响，这些影响因素有（）A、投资利润率B、通货膨胀率C、风险因素D、利率E、社会变革11、物业管理绩效评价的类型有（）A、政府评价B、社会评价C、企业自我诊断评价D、企业集团内部评价E、业主评价12、在房地产使用过程中，普遍存在着设备需要更新的问题，这些源于设备的磨损，以下属于设备磨损的有（）A、设备在使用过程中发生的实体性磨损B、设备人为破坏C、设备因自然力产生的磨损D、社会经济环境变化造成的设备贬值E、设备在闲置过程中发生的实体性磨损13、按房屋租赁期限约定模式的不同，可分为几种租