XX项目物业管理方案

第1页共8页XX项目物业管理方案一、项目简介XX小区总建筑面积79000平方米，其中商业面积为16000平方米，住宅面积为63000平方米，绿化面积暂时忽略不计，由4栋33层围合式住宅组成，底层为商铺。小区无外围栏，单元门口即为小区出入口，共4个单元，即4个出入口。小区共853户。小区主要配套设施有：地下停车场（110个停车位）、空中花园。小区主要机电设备有：8部电梯、1部发电机、供配电、给排水、消防楼宇监控设施。二、人员配备1.组织结构2.人员配备依据本物业项目实际情况，配置38人:（1）项目经理：1人（2）行政兼财务组：1人（3）客服部主管兼工程部主管：1人（4）秩序维护部兼环境部主管：1人（5）员工食堂厨师：1人（6）客服部前台接待：1人物业服务中心行政财务组客服部工程部秩序维护部环境部员工食堂第2页共8页（7）客服部房管员：2人（8）工程部电工：1人（9）工程部水暖工（万能工）：1人（10）秩序维护部车场岗：3人（每班次1人，共3个班次）（11）秩序维护部门岗：12人（每班次4人，共3个班次）（12）秩序维护部巡逻岗：6人（每班次2人，共3个班次，每班次包括班长1人）（13）秩序维护部中控岗：3人（每班次1人，共3个班次）（14）环境部楼内：2人（15）环境部外围：1人（16）环境部车场：1人2.各类人员职责及要求岗位职责具备条件项目经理全面负责小区的物业管理工作；协调与相关部门的关系。45岁以下；本科以上学历；熟悉物业管理的各项业务；熟悉ISO9001：2008管理体系；有物业管理上岗证；物业项目经理5年以上管理经验。行政兼财务组负责日常行政和后勤工作；负责小区各项费用的收取；往来账目的办理工作。女性；大专以上学历；有财务工作经验。客服部主管兼工程部主管秩序维护部兼环境部主管员工食堂厨师客服部前台接待客服部房管员工程部电工工程部水暖工（万能工）秩序维护部车场岗秩序维护部固定岗秩序维护部巡逻岗秩序维护部中控岗环境部楼内环境部外围第3页共8页三、费用测算（一）税费支出各项营业税合计按照5.6%计算，得出：1593600元×5.6%=89241.6元（二）年度成本1.人员工资：38人费用合计：708900元，具体费用明细如下：2.奖金及福利3.行政费用（1）低值易耗品购置费用（2）办公区水电费（使用水费金额、饮用水金额、照明用电费、办公电器用电费）（3）物业办公用房供热费（4）办公设备维护费（复印机、传真机、打印机每月的保养）（5）通讯费（办公电话、网络等）（6）报刊资料费（订购报纸）（7）标识制作（8）各种运行表格印刷费用4.办公设备费用（1）电脑5台：项目经理1台，财务1台，客服部兼工程部主管1台，秩序维护部兼环岗位月工资标准（元/月）时间(月)人数（人）年工资（元）项目经理3800元12146500行政兼财务组2000元12124000客服部主管兼工程部主管2000元12124000秩序维护部兼环境部主管2000元12124000员工食堂厨师1200元12114400客服部前台接待1300元12115600客服部房管员1200元12228800工程部电工180012121600工程部水暖工（万能工）180012121600秩序维护部班长160012357600秩序维护员15001221378000保洁员110012452800第4页共8页境部负责人1台，前台1台（2）办公桌椅等（说明：此项费用为开发商为物业公司提供，作为开办费，暂不计入成本）5.服装费用序号部门人数名称标准（元）金额（元）备注1管理人员7半袖衬衫70年限1年7冬季工装500年限2年7春秋工装300年限2年2工程部2棉服180年限2年2春秋装220年限2年2衬衫60年限1年1绝缘鞋40年限1年3环境部4春秋装1500年限2年4冬装150年限2年4夏装1500年限2年4秩序维护部3车管员作训服150年限2年3车管员夏装70年限1年21秩序维护员秋装500秋装1套、衬衫1件、肩章、大檐帽、臂章、帽徽，年限2年24棉大衣180年限2年24棉帽40年限2年24手套20年限2年24水靴35年限2年24雨衣50年限2年5食堂1棉靴子、棉袜子（各3）100年限1年冬装150年限2年工装（夏3件、秋3件上衣，3件白大挂）200年限1年合计6.环境部耗材费用（1）清洁用品（清洁剂、垃圾袋等）（2）清洁工具（扫把，拖布等）（3）垃圾清运费7.工程部设备费用第5页共8页维修工具、电梯维保、电梯年检8.秩序维护部用具费用对讲机，紧急隔离带，警棍，巡更器，手电筒，电池，灭火器9.公共区电费（电梯系统电费，公共照明系统电费，供配电系统电费，消防系统电费，给排水系统电费）10.公共区水费11.电梯运行费（电梯保养费，电梯年检费）12.公共设施养护费13.餐费14.其他不可预计费用（三）年度收入预算按住宅100%收取物业费，标准1.6元/平方米*月，一年物业费总收入为：63000元×1.6元/平方米*月×12个月=1209600元计划商铺物业费标准2.0元/平方米*月，一年物业费总收入为：16000元×2.0元/平方米*月×12个月=384000元合计：1593600元（四）年度盈余年度收入-年度支出-年度成本=（五）收支分析1.收入测算说明及分析物业管理费用按100%入住率测算。2.支出测算说明及分析人员工资的测算时参照目前行业平均发放标准。五、接管验收建议前期介入，了解工程质量，提出合理化建议。六、成立验收小组（略）七、签订合同（略）第6页共8页八、办理入伙业主…携带资料，按规定时间到达入伙现场接待组…核对业主身份，指引入住流程收费组…地产公司收取相关费用，开具票据咨询组业户疑问收费组…物业公司收取物业费及其他费用，开具票据签约组…业户情况登记，签署相关合同，发放相关资料验房组…与业户共同验收房屋，出现问题记录并跟踪返修，抄录水电气表初始读数钥匙发放组…发放钥匙，业主签字确认资料归档九、工作进度计划时间表从3月份开始，计划在3个月内完成前期工作，具体安排如下：序号工作项目时间安排负责人备注1地产、物业协调会2012年3月5日庞晶确定前期介入工作相关事宜2物业公司现场办公2012年3月12日XX临时办公室、宿舍安排3物业公司介入2012年3月12日XX水电专业介入4物业管理方案制定、落实2012年3月12日-4月16日XX、XXX、地产公司市场调研、物业费核定5前期协议签订2012年3月12日-4月16日XX、XXX、地产公司前期协议6人员招聘2012年3月12日-4月27日XX、XXX第7页共8页6住宅单体验收2012年3月19日-3月23日XX、XXX配合地产初验、复验7配套工程验收2012年4月9日-4月13日XX、XXX配合地产初验、复验8协调供电、供水、供热、煤气等收费方式2012年4月9日-4月13日XX配合地产8人员培训2012年4月23日-5月7日XX水韵名城各部门主管配合10业主入伙资料准备、公司制度资料2012年3月12日-4月16日XX资料准备2012年4月16日-4月23日资料审核2012年5月7日之前印刷完毕11服装制作2012年5月7日-5月21日XX、XXX5月21日之前服装准备好12办公用品配备2012年5月7日-5月21日XX、XXX13物业承接查验2012年5月7日-5月21日XX、XXX配合地产14物业移交2012年5月7日-5月21日XX、XXX手续办理、资料移交15回迁现场布置2012年5月22日-5月24日项目经理组织员工进行桌椅、宣传材料、标识制作、入住资料16现场演练2012年5月25日项目经理组织员工进行17业主回迁入住2012年5月26日-5月27日全体员工集中入伙时间为2天18前期物业管理2012年5月26日全体员工小区物业服务十、管理思路（一）目标客户群分析该项目目标客户群体为年轻人，经济相对独立（二）客户需求分析1.对小区安全管理的需要；2.对卫生环境的需要；3.对个性化服务的需求。（三）管理思想安全服务第一，人性规范管理，打造服务管理品牌（四）服务重点1.完善服务细节物业管理是以服务为主的行业，结合建龙物业多年的管理经验，同时以“周、月、季”走访沟通的方式，及时了解业户的意见与需求，完善服务细节。第8页共8页2.加强门禁管理底层商业街人流量大，出入人员复杂，小区出入口分散，管理难度大。一方面从设备设施配置方面，加大监控力度，另一方面加强员工培训，增强责任心，对来访人员严格控制。3.环境管理责任到人商业综合体环境管理极为重要，根据水韵名城多年的经验告诉我们，保洁工作责任落实到人，督导检查、培训落实到位才能充分发挥每个人的才能，认真的做好每件工作，积极宣传环保意识，使小区的环境卫生状况达到最佳状态。4.全民消防管理以切合实际的人员防范为主，以消防设施为辅。在物业管理机构内部建立专职消防管理队伍,与联合各商家单位建立义务消防组织,紧密联系政府职能部门，制定消防事故处理紧急预案,定期进行消防知识宣传培训和消防演习活动,做到齐抓共管，确保小区消防安全。