中原_江苏常州高力国际汽车博览城二期全案策划报告114P_XXXX年

二级市场策划品控中心常州高力国际汽车博览城二期全案策划报告2010年5月接到标书的第一时间里，这张总平图，让我们看了很久很久……然后，我们不约而同地在纸上划下了这样的图形——的确，在一块呈直角三角形的地块上，L型的建筑无疑是最适合的，可是除此之外，真的没有别的方向了吗？于是思考——Q1：做为一个大型专业市场的配套项目，何种物业形态既能自成一章，又能对整个专业市场乃至周边环境起到提升作用？答：办公、酒店、公寓和商业都能发挥此作用。Q2：做为一块商业性质的土地，置身“常州首富”的武进区，何种物业形态能够保持较好的销售业绩？答：酒店、小户型公寓……Q3：新政之下，投资性置业受到限制，是不是投资型物业真的没市场了？答：任何时候，存在即是合理，而夹缝中依然有无限生机，比如商铺，比如SOHO……在自问自答中，我们看到了一个词频繁出现——投资过去的十年，我们看到的国内投资领域，可以说：没有不跌股市，没有稳赚的金市，只有疯涨的楼市！新政调控，只可能拖住房价猛涨的脚步，大量的民间游资，不买房，该往何处去？投资型物业，可以买铺，可以买写字楼，可以买小户型公寓我们的项目究竟选择做哪个？——充分利用地形，用足容积率的同时，满足项目外立面美观，功能性强的要求。商业裙房，2—3层，一层层高5M以上酒店式公寓或SOHO，部分可5M以上挑高高档酒店或办公具有鲜明汽车文化特色的景观广场，同时也可供未来汽博城展示、举办活动引进主力店进驻外立面示意沿街商业示意汽车主题广场示意可供举办露天车展、车友活动、商家促销……集景观与功能性于一体的主题广场但是，这只是对地块与项目最初的感受，是否合适，需要来自各方面的佐证！论证一：大的市场环境下，此种物业类型有多大的生存空间？新政之下，楼市风云变幻，后市扑朔迷离标签一：第一季度，上演疯狂的“楼市”和“地市”全国完成房地产开发投资同比增长31.1%；商品住宅完成投资同比增长32.8%；全国房地产开发企业房屋施工面积同比增长29.3%；全国房地产开发企业完成土地购置面积同比增长11.2%；房屋新开工面积同比增长37.5%；全国商品房销售面积同比增长38.2%；全国商品房销售额4116亿元，同比增长70.2%；2月，全国70个大中城市新增住宅销售价格同比上涨13.0%；90平方米及以下新建住宅销售价格同比上涨16.5%；涨幅前三甲——海口58.4%、三亚56.1%、广州22.7%……（因国家数据公布原因，统计截止日期2月底）标签二：二季度初，新政轮番出台，精准打击炒房群体二套房首付不得低于50%；上调贷款利率；部分银行停贷三套房；建立问责机制；贷款人需提供当地一年以上纳税证明；严禁收取定金；要求房企明码标价，一次性销售获批预售房源；消费税试点，四大城市首尝“螃蟹”；二套房认定以家为单位，银行出台各项细则；一线城市触觉敏锐，投资客部分开始脱逃；二手房挂牌量几句上涨，二手房挂牌价一让再让；新政出台三日，沪深两市遭遇重创，跌破3000点，其中房地产及银行股占跌幅前两名；新开盘房源去化遇冷，销售状况与预计出现偏差；投资类产品第一时间遇冷，暂未引起较大规模连锁反应；标签三：后市研判，“买卖博弈”“官商博弈”、“市、政博弈”历年来调控政策最为严厉的一次。客户开始观望，等待低谷抄底；少部分开发项目采取活动、优惠等措施，大部分静观其变；楼市泡沫将被挤压；宏观调控是否会让市场失控，多方猜测政府是否如08年一般后继会出台救市政策；预计第二季度出现房价全面停涨，郊区楼盘开始降价，带动整体房价下滑；20%以上的炒房客开始抛售房源，卖方降价，买方开始观望。前期：撑竿跳观望：难道又要俯卧撑？博弈：是楼坚强，还是价跑跑？后市：持续打压还是后期救市？标签一：第一季度末，楼市发力，摆脱春节淡季阴影2010年3月，常州房地产市场止住两个月的下滑态势，呈现“商品房销售量增加、成交均价上升、新增供应量增加、可售余量回落”的特征。商品房与商品住宅的上市量与成交量均明显超越09年同期。成交价格也达到09年以来的最高值。2010年全市三月份供销类别面积同比环比新增预售55.88万平米11.10%89.55%成交面积86.18万平米16%97.66%成交均价5569元/平米16.30%8.71%2009年3月至2010年3月常州商品房供销（单位：万平米）3月末商品房可售余量928.56万㎡3月末商品住宅可售余量462.02万㎡比二月减少30.3万㎡28.45万㎡2010年一季度——常州量价齐增常州楼市标签二：新政出台，二三线城市反应缓慢，市场无强烈遇冷特征常州楼市明显呈现二三线城市特征——反应较缓慢。从图表上来看出现了两个意味深长的数值--新政首发后4.16出现井喷，随之，市场保持一段平稳后于4.24出现明显下滑。4.16日被业内分析为恐慌性购房，但是4月23、24的成交下滑，凸显初步端倪。经历08年“拐点”后，二三线城市购房者的嗅觉相对敏锐一些，根据中原目前在常州操盘项目的案场来访销售来看，投资类产品明显遇冷，投资客数量和购买热情明显收到遏制。刚需购房者观望意味愈来愈浓。数据来源：南京中原DRC监测数据新政出台前后，常州楼市晴雨表4月9日4月10日4月11日4月12日4月13日4月14日4月15日4月16日4月17日4月18日4月19日4月20日4月21日4月22日4月23日4月24日商品房成交套数313274193351362222342522339175390384395368347256成交面积（万平米）3.42.923.63.62.63.66.43.61.94.34.543.83.32.3住宅成交套数216213149216257164231414287139285290298248217163成交面积（万平米）2.62.51.72.52.92.22.55.23.31.73.63.73.332.61.7特征清明期间推盘较少市场节节下滑回复正常，其中主城区再次发力刚需恐慌性购买无明显影响暴雨新北低迷新北持续低迷武进新北差强人意中心城区开始下坡新推盘占成交主流九龙仓6200元/平米推盘01002003004005006004月9日4月11日4月13日4月15日4月17日4月19日4月21日4月23日商品房…住宅成…新政出台——常州市场反应初现4月24日九龙仓盛大开盘总计推出450套房源，销掉390套。之前一共收了1500个诚意金浙江、福建、上海客户因为最新的贷款政策基本都没有选房。常州楼市标签三：后市研判——回报率减小，风险加大，投资客陆续撤退购房成本增加，部分刚需及改善购买受到影响以上情况将直接导致常州郊区房源去化减缓、价格回落；投资类产品成本增加，长线客户持谨慎入市，短线投资客群踪影不现；因首付增加，部分刚需将从较大面积向较小面积偏移，或暂缓购房（如，原计划购买100平米，现在首付仅能够买85平米左右）五年以上利率5.94首套房调整前利率优惠15%二套房调整后利率为1.1倍差额按照100万贷款计算利率8.5折还款总额支付利息款月均还款利率1.1倍还款总额支付利息款月均还款增加还款总额支付利息款月均还款10年1284667.46284667.4610705.5610年1364652.57364652.5711372.179985.1179985.11666.5415年14424414424418013.5615年1571359.61571359.618729.78128918.6128918.6716.2220年1610797.29610797.296711.6620年1794182.79794182.797475.76183385.5183385.5764.125年1789257.68789257.685964.1925年203199910319996773242741.3242741.3808.8130年1977243.97977243.975492.3430年228350012835006343306256306256850.66常州市场研判——后续影响常州楼市标签三：后市研判——回报率减小，风险加大，投资客陆续撤退购房成本增加，部分刚需及改善购买受到影响以上情况将直接导致常州郊区房源去化减缓、价格回落；投资类产品成本增加，长线客户持谨慎入市，短线投资客群踪影不现；因首付增加，部分刚需将从较大面积向较小面积偏移，或暂缓购房（如，原计划购买100平米，现在首付仅能够买85平米左右）总价100万为例的房产首套、二套新旧政策对比贷款年限购房情况政策执行首付比例首付金额贷款额利率月供总还利息对比20年首套旧20%20804.16%4915.56379733.22首付：多10万新30%30704.16%4301.11332266.57月供：少614.45首套房新旧政策差额1010-10/-614.45-47466.25总还利息：节约47466.25二套旧40%40606.53%4484.04476170.14首付：多10万新50%50506.53%3736.7396808.45月供：少747.34二套房新旧政策差额1010-10/-747.34-79361.69总还利息：节约79361.69售楼处适用换算法则常州市场研判——后续影响浓雾中的一线生机——同样首付50%，投资者会选择谁？5月22日，天禄MINI精装修小户型开盘，均价5800/平米左右，销售情况良好而不论是二套房贷规定还是新国十条，其中的内容主要是针对住宅性用房标准加以限制规范，涉及到商业地产的部分甚少。具有地段、配套和人气优势的小户型投资产品，或许是新政重压下的投资方向？同时要看到的是，与此08年的金融海啸不同的是，楼市的购买力还在！无论是刚需、改善性需求还是投资性需求，是被政策生生拉住了缰绳，一旦政策宽松，必将释放。所以相对于思考如何应对新政，我们更要研究的是，我们的物业类型建议能否为市场所接受——区域市场环境研判项目位于常州市武进区湖塘镇。项目开发商中国高力集团，创建于1997年，是中国企业500强，中国民营企业100强，中国服务业企业200强。是中国汽配产业连锁市场专业运营商，已在广大汽配经营户心中成功塑造了“高力汽配产业连锁”的品牌形象。依托58万平米“武进汽车城”规划，位于武进汽车城核心总占地：18.51万平米总建筑面积：28万平米武进区政府项目地常州火车站常州市中心目前，项目一期11万平方米的汽配专业市场已销售完毕，并于2009年12月18日顺利试营业，拟于2010年5月8日正式开业。二期地块分析地块形状：呈直角三角形总占地面积：27428.4总建筑面积：160000容积率：5.8功能定位：市场配套区，可规划物业类型有——酒店、酒店式公寓、商业街等，为专业市场提供五星级酒店式的生活、办公、商务服务。项目本体：中等规模高层建筑，物业功能复合，以商服功能为主项目区位：位于武进新城政务、商务中心，属于常州市的重点发展板块项目位于常州市武进汽车城内、常武路与延政路交接处，为高力常州国际汽配城二期，向西200米为武进区政府，东邻武进汽车城4S店集中区，向南300米为常州大学城。项目西北为世贸中心，是武进区最高档写字楼项目。武进是长三角地区的枢纽城市，与上海、南京两大都市等距相望，与苏州、无锡联袂成片。它拥有十分优越的区位条件和便捷的水陆空交通条件，南濒太湖，沪宁铁路、沪宁高速公路、312国道、京杭大运河穿境而过。民航常州站有通达国内20多个大中城市的航线。项目规划中的武进CBD二手车交易市场高力国际汽配城规划中的物流中心4S店聚集区武进区政府常州大学城城市状况长江下游“金三角”明星城市副中心新政对投资型物业在短时间内的重创商服功能将进一步向中心城区集中未来供应量大，竞争激烈，且竞争带有不确定性现代服务业为未来发展的重点产业，将有三倍增长工业为主，工业化特征明显项目片区周边大盘林立，商务楼宇体量剧增房产状况产业状况城市整体状况、片区状况及房地产状况项目的事实背景与市场的事实背景产生的冲突，是项目必须应对的核心问题项目情景（Situation）（公认事实）位于武进新城政务、商务中心交通条件便利，近