xxxxxx生态农业旅游观光园建设项目可行性研究报告

xxxxxx生态农业旅游观光园建设项目可行性研究报告第一章总论1.项目背景1.1项目名称：xxxxxx生态农业旅游观光园建设项目1.2项目性质：新建1.3建设地点：xxx县xxx镇xxx村1.4项目承办单位：xxx县xxx种养殖专业合作社1.5项目承办单位概况xxx种养殖合作社成立于2011年，注册资金1000万，企业类型：民营，法人代表：翟新文。目前已实现流转土地12000亩，农户1086余户，土地耕种面积4万亩，流转面积1万亩，拥有自主产品xxx大米、杂粮、豆油、蛋类、养殖类五大系列、30多个品种，年销售额3000万元，实现利润200万元，带动周边农户3000余户。合作社实行统一育种、插秧、管理、收购、销售全产业链一条龙服务。1.6编制依据和研究范围1.6.1编制依据xxx县xxx种养殖专业合作社关于编制《xxxxxx生态农业旅游观光园建设项目可行性研究报告》委托合同；《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；《固定资产投资项目可行性研究指南》（试用版）xxx县xxx种养殖专业合作社提供的项目相关基础资料。1.6.2编制原则（1）应符合xxx县xxx镇xxx村总体规划要求，遵守国家有关经济建设的法律、法规，本着合理、适用、经济的原则进行建设。（2）合理确定建设规模。充分考虑节地、节能、节水、环保和可持续发展，做到规模适度、功能适用、装备适宜、经济合理。1.6.3研究范围依据国家有关部门政策、规程、规范，对项目建设的理由、建设规模、建设的内外部条件、专业技术方案、投资估算及经济效益等方面进行分析研究，并提出有关建议与方案，供投资主体和审批部门做投资决策参考。2.项目概况2.1建设地点：拟建项目地点位于xxx县xxx镇xxx村。2.2建设规模和内容及目标：2.2.1建设规模项目用地面积66700平方米（100亩），总建筑面积13660平方米。工程共分为六大主题：文化长廊、游客服务中心、休闲养生区、生态农肆、绿化景观和基础设施。2.2.2建设内容（1）文化长廊包括文化长廊、园区入口大门、特色产品商务交易。（2）游客服务中心包括停车场、休闲别墅、农家驿站。（3）休闲养生区包括室内垂钓区、室外河渠养殖区、亲子种植体验。（4）生态农肆包括一分认领田、温室大棚采摘、有机生态养殖。（5）绿化景观包括园区绿化、景观、凉亭、特色景观路。（6）基础设施包括小桥、园区主辅道路、员工休息及办公室、深井6眼等。2.2.3建设目标打造东北地区生态农业旅游品牌，采用新观念、新思路、新方法，注重园区内的体验参与、科普教育。园区集旅游观光、科研教育、农业生产、情景体验、乡村休闲、商业运营于一身。使园区具有高度的观赏性、参与性和体验性，完善综合旅游接待能力，找到稳妥的盈利模式。加强与旅游者的互动，增添并丰富旅游体验。让旅游者感受寓教于乐，使旅游者游有所得，从而增加园区的重游率，成为国内旅游的热点和东北旅游的亮点。2.3项目提出的理由与过程新农村建设的核心是发展经济。从农村现实的经济结构和发展水平来看，加快农村经济发展的重要途径，是要打破农业产业的界限，把农业产业与第三产业结合起来，以农林牧副渔业资源、乡村田园资源、乡村风景资源、乡村民俗文化资源、乡村历史文化资源等等为依托，开发旅游休闲产业。同时，发展农村经济，需要进行产业结构和产品结构的调整，形成高附加值的经济产业。而旅游休闲产业，是乡村经济中最具有附加值的产业。其次，巨大的城市居民休闲需求，形成对乡村休闲旅游发展的最大支撑。随着汽车进入百姓家中，自驾车旅游休闲成为城市居民的必须品。乡村环境、新鲜蔬菜、水果家禽等等，成为城市居民最喜爱的商品。城市居民对于走进乡村，品尝风味独特的晚餐，有着永不疲倦的热情。随着汽车拥有量的大幅增长，驾车到1小时以内的地方晚餐，3小时以内的地方度周末，已成为城市中产阶级和中青年知识分子的生活习惯。乡村环境和农家情趣，是休闲生活的最大吸引力。以旅游休闲出游距离来看，可以把城市居民的旅游消费划分为两个圈层，第一个为餐饮消费圈，以城市为中心，大型城市周边50公里，中型城市周边25公里，小型城市周边15公里范围区域，都是城市居民餐饮消费出行区域；第二个为休闲消费圈，以城市为中心，大型城市周边250公里，中型城市周边150公里，小型城市周边80公里范围区域。在这两个圈范围内的农村，都具备发展旅游休闲产业的基本条件。这是中国乡村休闲旅游产业的主要区域，是社会主义新农村建设的重要途径，具有极大的现实推广价值。xxx县xxx种养殖专业合作社经多次考察、市场调研及论证，决定充分利用xxx县xxx地理位置、自然环境、资源丰富等优势，建设xxxxxx生态农业旅游观光园。本项目的建设既把第三产业引入农村，调整了当地农村产业结构，又解决了部分农村劳力就业问题，增加了农民收入，对于稳定社会具有重要意义。2.4项目总投资和资金筹措（1）项目总投资5484.16万元。其中：建设投资5184.16万元，铺底流动资金300.00万元。（2）资金筹措：企业自筹。2.5主要经济技术指标建筑用地面积66700平方米建筑占地面积11410平方米建筑面积13660平方米建筑系数17.1%容积率0.12绿化率18%项目所得税后财务内部收益率为14.52%财务净现值（ic=10%时）为1561.0万元所得税后的投资回收期为7.8年(含26个月建设期)第二章项目建设的必要性1.休闲旅游促进了生产发展，农民收入大幅提高。旅游休闲产业，特别是乡村旅游，具有较大的家庭服务特性，最具增加就业、富裕农民的推广价值。据国家旅游局测算，一个年接待10万人次的农村旅游景点，可直接和间接安置300位农民从业，直接和间接为1000个家庭增加收入；旅游业不仅可辐射周边农民致富，还可拉动较远距离的农民从事旅游运输、种植养殖和商品生产。乡村旅游对于参与农户的收入支持，超过对税收的贡献。因此，旅游休闲是新农村建设中比较容易直接带动农民增收的产业。过去农民一亩地只种粮食，一年不过收入1200元，种植花卉苗圃等则可收入2万元左右，如果兼营农家乐旅游，则可收入4万元～5万元。把文化因子和产业因素注入，推动传统农业向旅游休闲产业转移，农民收入和生活水平得到大幅的提高。2.休闲旅游促进了村容建设，形成文明卫生美丽独特的景观。乡村休闲旅游中，旅游环境打造、农家接待条件的建设都是最基础的内容。旅游对于环境卫生及整洁景观的要求，将大大推动农村村容的改变，推动卫生条件的改善，推动环境治理，推动村庄整体建设的发展。近年来，xxx县为了打造高标准的乡村旅游景点，加大了对农村的基础设施建设投入，对部分农村地区的道路、排污、社区服务中心等公共设施进行改造和新建，彻底改变了农村的面貌。一些有特色的乡镇和村镇的风貌进行了全新规划和重建，推出了一批有旅游价值的景点，不仅具有田园诗般的传统乡村风貌，而且透露出浓厚的文化氛围，极大地提升了新农村对于城市居民的吸引力。3.休闲旅游促进了先进文化与文明风尚在乡村形成。旅游休闲产业最终是服务产业，是文化产业。没有以游客为上帝的服务精神，就难以获得市场的认可，更不易获得经济的收益。因此，发展旅游休闲产业，必然在市场的引导下，在现实的教育下，培养农民的市场经济意识和服务顾客的文明行为。市场是一所最好的学校，服务教育是培养农民成为文明卫生礼貌公民的最好手段。在市场经济的熏陶下，乡村休闲旅游的经营者在思想观念、经营服务等方面，已与传统的从事第一产业的农民具有本质上的改变，农民开始有意识地学习新的知识和文化，自觉接受培训以提高自身的能力。乡村休闲旅游需要文化的支撑，民俗文化的包装，餐饮文化的开发等，都有利于推动乡村文化的发展。同时，游客带来的城市文化，对于农村文明风尚的形成，也具有极大的作用。第三章市场分析1.市场定位xxxxxx生态农业旅游观光园规划是xxx县“围绕目标，突出重点，打造品牌加快推进重大旅游项目建设”战略的重要组成部分。为实现xxx县xxx镇旅游资源优势向产业优势的转变，切实加快旅游产业的发展，围绕“生态农业旅游文化”的战略目标，着力培育和打造“生态农业旅游文化”特色品牌。2.主导市场一级市场:东北工业城市。本市场以沈阳、长春和哈尔滨为客流枢纽中心，覆盖大连、丹东、本溪、抚顺、鞍山、xxx、营口、海城、铁岭、朝阳、锦州、阜新、延吉、吉林、大庆、牡丹江、齐齐哈尔等工业城市。以沈阳为中心由鞍山、抚顺、本溪、阜新、盘锦、xxx、丹东和铁岭构成的省内城市群，又是本市场的核心。一级国内市场是中国传统的重工业基地，又是目前国内重点发展的工业城市经济圈之一，具有大密度的工矿企业和从业人口。该市场的主要消费群体可细分为：城市居民节假日和周末度假休闲旅游群体。二级市场:京津沪大都市。本市场以北京、天津和上海为客流枢纽中心，覆盖京津唐大都市经济圈和长江三角洲大都市经济圈。二级国内市场是中国的经济和文化中心所在地，具有大量现实和潜在的高素质生态旅游者，可细分为：高知生态旅游消费群体，外资、合资和高新技术企业白领旅游消费群体，自驾车家庭旅游消费群体，高等院校青年学生旅游消费群体，都市居民节假日休闲度假消费群体。3.游客行为体验农家小院生活，就地观、采、钓、宰购就地加工和带走，篝火晚宴、观光休闲农业和东北地方文化，又是度假旅游的一大特色。4.项目建设条件优劣分析4.1优势项目区是具有良好的生态环境、自然条件、交通条件、电力设施、经济区域，是建设生态农业旅游观光园的理想地段。xxx县有关部门的积极参与配合，可以保障本项目的顺利实施。4.2主要障碍因素及解决方案通过以上的分析可以看出，该地区的政策环境、资源优势、科技开发能力及基础条件都有利于项目的建设。因此，没有自然和社会因素的制约。该项目主要障碍因素是，资金量大，固定资产投资的74.48%资金是用于土建工程建设费用上。建议有关部门予以大力支持，建设资金按时到位，保证项目如期实施。5.市场分析5.1市场需求工作竞争、生活压力的日益加剧，享受生活热爱自然意识的不断提升，越来越多的具有一定经济消费能力的都市人利用闲暇时间奔向农村郊外去放松，休闲正在成为一种时尚。农业休闲旅游作为一项新的旅游项目，已成为世界的潮流。农业旅游者不仅“看”而且“干”，由过去欣赏结果，变为参与过程，真正体验农活的“原汁原味”。浅尝辄止的劳体和藕断丝连的乡村情怀，为忙碌和烦躁的城市生活增添了许多雅趣。让那些不了解农业，不熟悉农村的城市人回农村寻根，渴望在节假日到郊外旅游、度假的人们来观光农业生产过程、农村面貌、农民劳动生活场景，并采摘、垂钓、娱乐等活动，“当一天农民”领略田园风光、体验乡土气息，享受大自然的恩赐。5.2竞争力分析拟建项目建设地点在xxx县xxx镇xxx村，人文气息，资源环境得天独厚。该地区有xxx大米生产基地、池塘，蟹田及设施农业等，是开发田园文化产业的理想场所。开发生态农业休闲旅游有其他地域不可媲美之处。6.营销方案6.1由企业宏观筹划市场，规范完善产业项目的基础设施，指导项目的运营和管理，为项目发展创造良好的环境氛围。6.2加大项目的宣传力度，挖掘旅游文化内涵。以户外宣传广告牌、宣传条幅、网络传递为重点，吸引旅游者眼球，在xxx县、市主要交通道路设立大型广告碑，设有宣传图片，同时在网络传递观光园产业文化，在项目区举办采摘节、篝火晚会、秧歌等极其丰富的文体农事活动。以xxx县生态旅游产业开发为载体，举办xxx生态农业文化摄影、征文活动，彰显项目区文化旅游新特色。6.3营造文化旅游全员参与气氛，改善旅游环境，提高旅游产品档次，让旅客有新的意境，新的感受，新的享受。建立文化旅游协会，规范农业旅游的经营与管理，并使观光区成为学生实践、学习的基地。对采摘园实行挂牌匹配，采用情侣树、“地主园”等纪念标识，让游客过把农民瘾。6.4设计全套的经营思路与策划方案提供技术与服务以生态农业旅游为核心内容，启动绿色、生态、健康、休闲为主题，打造观光园的旅游精品和主导产品，如农业作坊、露天烧烤、农家院、采摘园等，让旅客在完美的生态环境中尽情享受田园风光，满足市民生态热、回归热、休闲热的追求与渴望。把文化、农业、生态和旅游业有机结合起来，提高民俗