ID174房地产数据信息在房地产税收征管中的应用研究

1房地产数据信息在房地产税收征管中的应用研究——以北京市为例曲卫东1邓倩2(1.中国人民大学土地管理系，北京1008722.中国人民大学土地管理系，北京100872)摘要：20世纪90年代以来，随着房地产业快速发展，房地产税收在地方财政收入中的重要性增强。房地产数据信息是房地产税收征管的基础和依据，数据信息的准确性是掌握税源、保障税收的重要前提。加强房地产数据信息在税收征管中的应用，有利于提高房地产税收一体化管理水平，并为房地产税制改革奠定数据基础。房地产数据信息包括房地产开发建设、交易、持有等过程中的各类数据。目前，各类房地产数据信息在营业税、契税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税等房地产相关税收征管中，已经被广泛应用，但在应用中仍存在一些问题：一是数据内容不够全面，质量有待提高；二是数据应用技术有待改进；三是现有数据无法满足房地产税制改革的需要；四是政府部门间数据共享机制缺乏法律支持。从近期可操作性建议的角度而言，加强房地产数据信息在税收征管中的应用，应深入挖掘财产行为税税源监控平台中已有的数据信息，有效整合各类数据，构建基于房地产生命周期的数据信息管理和应用流程；从远期改革性建议的角度而言，加强房地产数据信息在税收征管中的应用，应倡导出台数据共享机制相关法律法规，推动建立政府主导的“房地产数据信息共享中心”。关键词：房地产税收；房地产数据信息；房地产项目生命周期Studyonapplicationofdataonrealestateinrealestatetaxationmanagement——Beijingasanexample2QuWei-dong1DengQian2（1.DepartmentofLandManagement,RenminUniversityofChina,Beijing1008722.DepartmentofLandManagement,RenminUniversityofChina,Beijing100872）Abstract:Basedondevelopmentofrealestateindustry,realestatetaxationhasplayedanmoreandmoreimportantroleinlocalfinancialrevenue.Whileinformationonrealestateisthebasisofrealestatetaxationmanagementandaguaranteeforrealestatetaxrevenue.Toenhancetheapplicationofinformationonrealestateintaxationmanagementcanthestandardofrealestatetaxintegrationandrealestatetaxreform.Theinfornationonrealestatecoversallkindsofdatacreatedduringprocessesofrealestatedevelopment,transactionandholding.Atpresent,thesedatahasbeenwidelyusedinmanagingtaxessuchasbusinesstax,landappreciationtax,deedtax.However,therearesomedefectswhenthisdatahasbeenapplied.Thispaperwillanalyzeproblemsofusingthesedata,andmadesomeadvicesfromtwoperspectives,whichareoperationinshorttermandforwrardinnovation,tostrengthentheuseofthedateonrealestatetaxationmanagement.KeyWords:realestatetaxationmanagement;dataonrealestate;lifecycleoftherealestateproject.第一作者：曲卫东（1968-7-12），男，辽宁鞍山，副教授.研究方向为地产税、房地产估价、房地产经济。[e-mail]。31前言1.1研究背景及意义从2003年十六届三中全会物业税改革被正式提上国家体制改革的议事日程到今年沪渝两市房产税试点工作的启动，房地产税制改革一直在稳步推进。房地产税制改革的主要内容有两个：一是计税依据改革，即以房地产评估值为计税依据；二是逐步将个人住宅纳入征税范围。无论是评估应税房地产的计税价值，还是对个人住宅征收房地产税，税务机关都需要掌握大量的房地产信息数据。20世纪90年代以来，房地产税收①在地方财政中的重要作用日渐凸显。以房地产为主体的税收②收入占地方财政收入的比重逐年上升③。以北京市为例，其地方税收收入规模增长中的近四分之一是由房地产业贡献的④。为了提高房地产税收征管水平，2005年初，针对房地产税收的特点，国家税务总局提出实施房地产税收一体化⑤管理的工作思路，其核心是房地产数据信息的一体化应用。随着房地产业的发展，房地产数据信息信息大量产生并不断丰富，这些数据广泛分布于不同部门和社会机构的手中，信息内容涵盖房地产建设、销售及持有环节的各类数据。但是因为政府部门——特别是税务部门——所掌握的房地产数据信息缺失、政府各部门间数据共享不到位以及应用技术上的问题，这给税源监①本文采用陈多长（2005）对房地产税收的定义，即是指公共主体对非公共主体所拥有的房地产产权或者凭借房地产产权从事经营活动而得到的土地财富进行无偿性、强制性的征收活动的总称。与其它赋税一样，是一种政府部门利用国家政权力量将土地财富或与土地利用有关的财富（如土地改良物资本）由私人主体向公共主体的强制性转移。其课税客体既包括独立存在的土地，也包括独立计税的房屋等土地地改良物，还包括房屋与土地的共生体，通常被称为房地产；课税环节既包括房地产的持有，也包括房地产产权交易和取得（出售、出租、抵押、继承和赠与等）。它包括土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、契税，以及以房地产作为课税对象之一其它税种，如营业税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税及教育费附加。即现行的房地产相关税收共计11种。②1994年税制改革后，“分税制”税收管理体制建立，形成了中央税、地方税、中央与地方共享税。中央税（国税）包括关税、消费税和从央企征收的所得税等；地方税（地税）主要为营业税（金融保险等部门的除外）；中央和地方共享税包括增值税、资源税、证券交易税、企业所得税和个人所得税。地方税收涉及的税种中，以房地产为主体的税种为房产税、土地增值税、契税、耕地占用税以及城镇土地使用税几个税种。③根据《中国财政年鉴（2003-2009）》中的相关数据计算得到。④数据来源：《北京市统计年鉴（1995-2010）》⑤“税收一体化”一般是指为了加强某种行业的税收征管，实现对其税收的科学化、精细化、规范化管理，凡是该行业涉及的各个税种的税收的征收管理，均实行这一管理办法。房地产税收一体化的要求：一是在房地产交易环节，对营业税、契税、个人所得税等实行“一窗式”征收，加强征管，方便纳税人；二是房地产交易双方相关信息，通过契税等记录下来，建立数据库；三是税务机关与土地、住房、建设、统计等部门配合，获取土地批租、房屋建设、销售、价格等方面信息；四是税源管理部门和税收管理人员，运用以上这些信息，结合约谈、实地调查等方法，对房地产企业进行纳税评估，加强对营业税、企业所得税等管理；五是建立房地产保有情况数据库，从契税信息、房地产部门登记信息等渠道不断完善数据库，为将来征收房地产（房产）税服务。4控工作带来一定困难。所以，如何有效获取充足的房地产数据信息，并将分散的数据进行有效整合，建立基于社会多部门的信息共享平台，合理应用于税收征管，是税收征管工作面临的一个重要课题。加强房地产数据信息在房地产税收征管中的应用，不仅有利于推动房地产税收一体化进程，强化房地产税收征管，而且有利于税务机关通过房地产相关税种的征收信息、房地产部门登记信息、房产税税源登记信息等多个渠道，逐步建立健全房地产保有数据库，为将来征收房地产税奠定数据基础。1.2研究现状已有研究中，从研究内容上看，主要集中于对房地产税收的财税经济学分析、房地产税制结构和政策的调整等理论方面[1-6]，对实际征管中的技术性问题——尤其是对房地产数据信息在房地产税收征管中的应用研究目前国内尚不多见，而房地产数据信息及其应用是房地产税收征管工作开展的基础；从研究方法上看，主要从财税、经济、法律以及政策调控等理论角度出发，剖析目前整个房地产税收（费）制度中存在的问题，进而提出房地产税（费）改革的建议或理论构架[7-14]，总体上，言之较为宏观而少了对房地产各相关税种的具体分析；从研究思路上看，多以房地产开发、交易和保有三大环节为视角，强调房地产税收在三大环节的整体分布与均衡性[15]，而未对房地产项目整个生命周期进行细分以及各个具体环节涉税情况的进一步研究。2房地产项目生命周期各环节的涉税情况房地产项目生命周期五阶段的9个环节中，各环节及涉及的税种如表1所示：表1房地产生命周期及各环节涉及的相关房地产税收房地产生命周期涉及的相关房地产税种前期准备阶段房地产开发公司设立环节——开发项目立项及可行性研究环节——房地产开发阶段规划设计环节——土地使用权的流转环节取得契税、印花税转让营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地增值税、企业所得税工程建设环节城镇土地使用税房地产流转阶段开发商销售房地产环节土地增值税、契税、营业税、城市维护建5设税、教育费附加、企业所得税房地产转让环节契税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税、企业所得税、土地增值税房地产持有阶段房地产持有环节自用房产税、城镇土地使用税出租房产税、城镇土地使用税、企业所得税、个人所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加房地产拆迁阶段房地产拆迁及土地整理环节——涉及房地产相关税种共11种⑥，即房产税、土地增值税、耕地占用税、城镇土地使用税、契税5个以房地产为课税主体的税种，以及营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税以及印花税。按照房地产项目生命周期的划分，各税种的基本情况总结如下：2.1房地产开发阶段涉及税收表2房地产开发阶段涉税情况环节税种纳税人税率、计税依据备注取得土地使用权契税受让方3%，土地出让或转让合同金额印花税双方0.5‰，土地出让或转让合同金额土地使用权证按件贴花五元。转让土地使用权营业税转让方5%，土地转让收入企业所得税转让方转让收入计入企业当期收入，核算所得税教育费附加转让方3%；以营业税已纳税额为计税基数，下同城市维护建设税转让方7%（5%、1%）；以营业税已纳税额为计税基数，下同纳税义务人所在地在东城、西城、崇文、宣武、朝阳、海淀、丰台、石景、门头沟、燕山十区所属的街道办事处管理范围内的，税率为7%；在郊区各县城、镇范围内的，税率为5%；所在地不在前两项范围内的，税率为1%。土地增值税转让方四级超率累进税率；增值额=转让收入-扣除项目金额；扣除项目：地价款、费用、税金、土地开发成本；以土地价款和开发成本之和为基数，加计增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率30%；超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率40%；超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率50%；超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。⑥固定资产投资方向调节税的计税依据为我国境内用于固定资产投资的各种资金，已于2000年1月1日起暂停征收。620%扣除；若土地未开发，不加计。印花税双方0.5‰，土地转让收入土地使用权证按件贴花五元。工程建设环节城镇土地使用税房地产开发商每平米定额征收，北京市土地分为六个等级，税额30，24，18，12，3，1.52.