LX-2010-05-08规划及方案规划设计任务书(hoop)

LINXI-1-附件2：长兴岛文化中心及配套住宅项目规划及方案设计任务书一、项目简介1．项目概况：本项目位于临港工业区内商务居住区核心部位，位于中国辽东半岛中西部，市西侧，四面环渤海，全岛面积252.5平方公里，为长江以北第一大岛。全岛东西长30公里，南北宽11公里，环岛岸线91.6公里，所属海域100平方公里，滩涂1500公顷。岛上地势呈丘陵地貌特点，西部较高，中东部较低，平均海拔55米，最高山峰塔山328.7米。属暖温带湿润大陆性季风气候区，温和湿润，四季分明。8月份最热，月平均温度在23～24度，30度以上的高温天气极为少见。1月份最冷，月平均温度为零下5度左右，零下20度以下的严寒天气也极为少见。全年无霜期约200天左右，相对湿度在64%～72%之间。平均风速4.5米/秒，年降雨量600毫米左右，日照率60%，年均雾日18.3天（能见度≤1000米）本项目由置地有限公司开发。本项目分为3宗10块地。工程规模详见附表：《项目控制规划一览表》。2、开发概念定位：（1）概念定位参照依据2010-3-2#和2010-3-3#地块商业街及小高层（命名：广场和公馆）、2010-3-1#的商务写字楼（暂定命名：星座）主题概念参照美国RTKL国际有限公司的概念设计方案。2010-1-1#～4#、2010-2-1#～3#住宅（暂定总命名：和平·景杭三堂）主题概念参见深圳市建筑设计有限公司的概念设计方案。本项目总体方案（包括住宅与公建）须同时选取上述两家设计公司较好的设计思想进行方案整合。（2）定位概述“和平·景杭三堂”包含2010-1-1#～4#地块和2010-2-1#～3#共计7个地块，拟建中高档花园型住宅区。住宅区可以杭州“翡翠城”建筑风格为蓝本，结合海岛地域特征，体现时尚、温馨、环保的绿色家园氛围。“星座”为2010-3-1#地块的高层建筑组团，拟建中户型居商住式写字楼。LINXI-2-该地块规划条件属于商用地，建筑风格不宜过于住宅化,应介于住宅与写字楼之间的相对现代的建筑风格。并应与2010-3-2#和2010-3-3#的建筑风格协调一致。“广场”包含2010-3-2#和2010-3-3#两块地中的部分面积，该两地块规划性质属于商业用地。“广场”建筑功能与风格着重按照以电影文化为主题的低层（多数为2-3层附和少量不高于4层）商业街的形式，体现美式现代建筑形式与风格。“公馆”为2010-3-3#地块中的小高层商务写字楼楼组团，该组团与商业街既要有机组合，形成风格一致的组团，又要相对独立，略有一定的差异性，建筑风格应介于写字楼和住宅之间的形态。建筑风格应以简约的北美（如美国南加州）及欧洲（如意大利、西班牙）相结合的建筑概念进行设计。同时还要考虑实用及建筑成本的控制。建筑颜色应以暖色调为主，配有协调变化的其它颜色。二、商业分隔及住宅户型比例要求1、“广场”布置要求（1）“广场”由商业街和市民休闲主广场组成。商业街核心建筑是建筑面积约10000m2的电影城主体。电影城主体可考虑按四层建设，影厅及大堂宜放置在电影城主体的3-4层。可以按照7个放映影厅布置。其中，大厅1个（300个座位左右），中厅2个（150-200个座位左右）小厅4个（100个座位左右），座位总数不低于1000个，包括大堂及附属用房，电影城总建筑面积控制在约6000㎡以下。电影城主体一、二层分隔成有独立门头的小商铺，商铺面积宜控制在150㎡左右。市民休闲主广场总面积不得低于20000㎡，主广场绿化应以低矮型乔木植物为主，配合部分大型盆栽植物。主广场应设置适合商业或市民公益大型活动的区域，主广场中应设置雕塑或建筑小品，应与周边建筑相呼应。同时，主广场需设置停车位，并要注意人、车分流的合理性。（2）商业街其它建筑（不含公馆）分隔，200㎡以内占不低于50%，200-300㎡比例约为30%。500㎡以上的比例不高于20%。（3）多数建筑层数控制在3层以下，一层的层高控制在约5.4m。二层4.5m，三层3.6m。建筑高度控制在20m以下。（4）停车主要是以地面停车场为主，停车位的数量不低于规划比例要求。2、“公馆”户型要求（1）“公馆”建筑应为小高层建筑。（2）“公馆”以小户型为主。45-55㎡面积比例应为80%，余下的可以间插80LINXI-3-㎡左右的中等户型，不设置厨房功能，但保留制作简单加热及涮洗空间位置。“公馆”户型及面积清单（2010-3-3#）序号户型代号建筑面积范围户数总建筑面积所占比重备注1一室一厅一卫50-60465256000.802两室两厅一卫75-808364000.20合计54832000（3）在“奥纳公馆”一层考虑设置公共食堂。3、“星座”的户型要求（1）按常规住宅设计，厨房在图纸上应以茶水间体现，但外立面要贴近写字楼的风格，户型比参考下表，待开发时再调整：“星座”户型及面积清单（2010-3-1#）序号户型代号建筑面积范围户数总建筑面积所占比重备注1一室一厅一卫50-604524760.052两室两厅一卫75-80192148580.303两室两厅一卫85-90170148580.304三室两厅一卫90-1005249530.105三室两厅一卫100-1104749530.106三室两厅两卫120-1304049530.107四室两厅两卫1401824760.058底商60-200260749527合计56352134（2）应设立地下停车场。4、“和平·景杭三堂”住宅区户型要求（1）“和平·景杭三堂”的2010-1-1#地块至2010-1-4#地块以及2010-2-1#至2010-2-3#地块，按地块形成自然独立的居住区，按顺序分为一区LINXI-4-至七区。住宅开发建设将按区块分期进行。户型比参考下表，待开发时再作调整。一区至四区户型及面积清单（2010-1-1#、2#、3#、4#）序号户型代号建筑面积范围户数总建筑面积所占比重备注1一室一厅一卫50-60189103950.052两室两厅一卫75-80805623690.303两室两厅一卫85-90713623690.304三室两厅一卫90-100219207900.105三室两厅一卫100-110198207900.106三室两厅两卫120-130166207900.107四室两厅两卫14074103950.058底商60-20010942207897合计2364218839五区户型及面积清单（2010-2-1#）序号户型代号建筑面积范围户数总建筑面积所占比重备注1一室一厅一卫50-603116870.052两室两厅一卫75-80152118100.353两室两厅一卫85-90154134970.404三室两厅一卫90-1005350610.155三室两厅一卫100-110006三室两厅两卫120-1301316870.057四室两厅两卫140008底商60-200362533742合计40437367六区户型及面积清单（2010-2-2#）序户型代号建筑面积范围户数总建筑面积所占比重备注LINXI-5-号1一室一厅一卫50-604021870.052两室两厅一卫75-80169131250.303两室两厅一卫85-90175153120.354三室两厅一卫90-1006965620.155三室两厅一卫100-1102121870.056三室两厅两卫120-1301721870.057四室两厅两卫1401621870.058底商60-200257243750合计50746322七区户型及面积清单（2010-2-3#）序号户型代号建筑面积范围户数总建筑面积所占比重备注1一室一厅一卫50-6011663860.052两室两厅一卫75-80003两室两厅一卫85-90292255450.204三室两厅一卫90-100403383170.305三室两厅一卫100-120232255450.206三室两厅两卫130-150137191580.157四室两厅两卫160-18075127720.108底商60-2006722127723合计1256134445三、方案设计一般原则1、商业部分要与住宅部分应在交通流线、功能分布总体上互动。2、住宅要求一梯两户，南北通透，进深不宜超过12m，层高3m，大户型的应布置成三室两厅两卫，大户型规划面积上限为144㎡，中户型作为主力户型一般布置成两室两厅一卫。楼梯入口应合理设置门斗。LINXI-6-3、户内客厅、卧室、厨房、餐厅、卫生间应设计窗，即要求“五明”。卧室不宜太小，客厅开间适中。户型空间布置要均衡合理，力求符合居住生活方便合理。各房间形状应以矩形为宜。4、开间面积原则不宜小于：厨房5㎡，餐厅6㎡，卫生间5㎡，卧室10㎡，客厅15㎡。上述原则不包括户内公用空间、小户型。5、多层、小高层、高层在居住区内要协调组合，不同的建筑形式要用景观及绿化进行自然分隔，各居住区应实行全封闭管理。6、户数/车位应按照不小于1：0.3的比例配置车位，小区出入须做到人车分流。以地下停车场为主辅助少量地上停车位。可以结合地势设计成半地下室或地下停车场，但不宜设计成贯通式的大型地下室，可在两栋或三栋楼中间设置小规模多个独立停车场。地上车行路按不停车设计，宽度可按照7m考虑。7、部分条件许可的住宅区底商或一层住宅，可以设计成带下沉式房间，面积可以赠送。下沉部分由一层或二层两户共分享，可和地下车库连接。地下车库柱距按8.7m设计，车库结构梁下净高不宜小于2.8m（部分设备用房除外）。8、住宅区附加公建分底商和独立低层商业，附加公建一般按照两层设计。一层的层高按上限5.4m设计。地梁设计在-1.0m处。室内、外高差按0.6m以上设计，保证一楼层高有6m空间。二层的按4.2/3.3m设计。附加公建选择底商还是独立低层商业，应根据规划造型需要来确定，但重点应尽可能设计独立低层商业。附加公建应保持独立，不能在住宅区内开门。设计时应考虑灯箱、挂旗、空调的位置。空调外挂机位置应隐蔽。9、物业经营用房（占建筑面积的0.5%）、物业管理办公用房（3-5万㎡为150㎡，每增加1万㎡增加10㎡）、小区公共用房（占建筑面积的0.3%）的位置应设置合理。10、绿化率不应低于规划条件。布置应根据小区内的容积率，原则上宏观与微观相结合，重点走绿化小而精的路线，通过精致的小景，近距离烘托社区气氛。11、区内要求雨、污水分流；应设置雨水采集喷灌设施，减少物业绿化成本，以体现低碳居住区概念。LINXI-7-12、合理设计小区室外居民休闲健身区域。13、多层供水按不设自来水变频供水加压泵和屋顶水箱考虑。高层设立自来水变频供水加压泵。14、公建、小区变电亭应放置在公共区域，应与人员活动区域保持安全距离。如设置变电所，宜放置在地下室，层高不低于5.5m。15、采暖宜采用集中供热，散热器采暖方式。换热站宜设在地下室层高不低于5.5m，并应与住宅保持足够的距离，以防噪音扰民。16、各功能管道井的规格与位置要合理，应方便日常管理及抄表。17、住宅阳台要考虑交屋后业主入住封闭阳台需求，应预先设计好封闭阳台窗户统一图纸,其设计效果应与建筑立面相协调。18、空调外挂机应隐蔽安装，其位置及方式既要与建筑立面在效果上巧妙结合，又要满足安装可施工性。19、厨房及卫生间排气宜以直接穿墙排到室外。20、住宅部分应配置厨房燃气。21、“和平·景杭三堂”住宅无论是多层还是高层，均配置电梯。电梯数量宜一梯两户，最多为一梯三户。“奥纳公馆”和“奥纳星座”公建商务楼电梯配置不宜超过一梯四户配置电梯。四、特别设计需求1、关于太阳能热水器太阳能热水器是国家鼓励使用的节能产品，无论是开发商还是物业管理公司实际上都无权阻止业主安装。这是一个无法回避的问题。如果任由业主随意安装太阳能热水器，就会破坏建筑的屋面、墙面防水和外造型。鉴于此，设想设计时应考虑安装太阳能热水器的位置。为了综合建筑本身的外观，应探讨在阳台栏杆外前探约0.6m的结构，规范业主安装阳台式太阳能热水器，保温水箱可以挂在阳台内形式的可行性。要求外观设计时应结合这种需求综合考虑。2、关于封闭