51.某小区方案设计任务书

**************有限公司年月日《********》/《********》/《********》（暂定名）方案设计任务书一、项目现状■********二期项目《********》/《********》/《********》（暂定名）位于**************市赛罕区巧报镇原桥靠村，占地约110亩。东面为太阳神酒店、准格尔煤炭公司招待所。南面是****街（原桥靠西街）。西面是******计生委招待所及宿舍楼。北面是****第三十五中、老干局宿舍和阿盟驻呼办事处。此建设用地已完成土地平整、通电、通水等前期工作。西北角有部分待拆临时建筑。供热站已建成并开始供热。项目用地的形状尺寸见《附图一》。项目用地的形状尺寸二、方案设计的指导思想1、建设单位要把********二期项目《********》/《********》/《********》（暂定名）打造成************一流规划、一流设计、一流质量的品牌性精品住宅建筑。2、方案设计要充分体现周边大学文化的内涵及特色；围绕二期买主绝大部分是教师、医生、经商人士、行政事业官员、成功个体户的销售定位，千方百计地满足业主的生活、休息、娱乐、购物和安全防护的功能要求；要求紧密参照、结合近五年内国内外大型成功住宅社区的特色、优势和发展趋势，为项目今后先进的物业管理和现代化的设施设备运行提供灵活性强、适应性高、可塑性大的操作空间。3、方案设计的整体理念是：人文性、创新性、美誉型、长效性。突出设计的精品度和文化品位，与一期项目的建筑有自然和谐精巧的连贯。将********二期项目设计建造成为既有品牌特征，又有文化底蕴；既有适应于时代发展的充分空间，又有艺术欣赏价值；既符合住宅建筑规范，又能充分满足现代人群居住要求，造型美观，独具匠心，好看、好住、好造、好销的精美产品。方案设计的指导思想4、坚持可持续发展原则。一是方案应有灵活性和拓展余地，对今后不可预测的因素，具有较强的应对能力。二是力求做到方案的人文性与建筑科技、新工艺、新技术、新材料完美结合。三是要对资源、能源的节约利用作充分的安排。同时对健康的影响，对材料的选择进行综合平衡，力求达到自然生态、资源能源、现代建筑的有机统一。四是要突破单学科设计的局限，对整体二期项目的建筑、结构、系统、管理、造价、服务以及各方面的内在联系，全面规划、深入分析、优化选择、科学定案。五是设计方案要确切全面的分析了解地块的劣势和不利因素，提出化解和转变的途径及对策，并逐一落实到方案设计之中。5、要做到高效益、高效率、低成本有机结合。为建设方提供一个在实际操作中投资合理、实施简便、节约有效、切实可行的，并在项目建成后运行管理费用适中的操作方案。三、方案设计要求1、方案设计应符合《中华人民共和国行业标准、住宅建筑设计规范》和国家现行相关的强制性标准及规定。2、二期项目的建筑推选欧陆风格。在总体规划上，一期和二期在整体风格上既要有区别，还要有连贯性。力求做到分项差异，整体统一。3、二期项目的建筑形式以九层框架（剪力墙）结构为主。在确保新颖、美观、创意的基础上，可以有九层以下的建筑，也可以有九层以上的建筑。可以有点式的、板式的，也可以设计一梯两户、三户或四户的。但一定要确保每户都有朝阳阳台、卧室和客厅。4、建筑的外立面：阳台以封闭式方正型为主。外墙以防水涂料为主，底部1~3层可考虑毛石或仿石砖，颜色与一期要有区别。顶层瓦的颜色可以考虑与一期基本一致。南立面的窗可以是飘窗，也可以不是飘窗。北立面的窗不设飘窗。空调位置要根据户型大小合理预留。5、建筑的层高（住宅）最低为2.9m。如果两幢间的间距有余，可以设计到3m。商业建筑的层高由设计方确定，但要保证符合强制性规范要求。方案设计要求6、所有建筑的屋顶要有美观简捷、造价低廉的造型。不设太阳能设备的位置。7、全部建筑垂直交通以电梯为主，步行梯为辅。采用消声减震措施。电梯前室的位置及尺寸按规范设计。8、二期项目采取无障碍设计，并要符合《方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范》JGJ50的有关规定。小区道路、楼梯入口采用平层或局部缓坡，不设高台阶。9、二期项目建筑物的保温形式为外保温。室内供热为地采暖。10、在二期项目总平面建筑物布局方面，一是杜绝营房式排子房。二是至少设计三个以上区域建筑组团。三是功能分区明确，总体布局合理，空间使用率高，各区域联系方便，互不干扰，还要便于小区内的物业管理。四是小区内的道路交通设计可以是人流、车流分开，也可以不分开。11、二期项目要安排幼儿园的位置。幼儿园为二层或局部三层，建筑面积1600m2左右。尽可能设计在安静、安全、车流少、日照相对长的位置上。方案设计要求12、在项目的容积率方面，以1:1.5为起点，在条件允许和确保整体方案档次不降低的前提下，容积率可以提高到1:2.0以上。13、二期项目内的各类用房要利用天然采光和自然通风，符合相应的规范标准。建筑保温要执行**********地区的强制性指标。14、提高环境质量，突出绿化景观。二期项目要设计足够的绿化带，绿化率不低于40%。要根据气候、环境等条件，进行有风格、有特色的绿化景观设计。要求绿化植物能起到有利生活居住，能净化空气，美化环境的作用。避免选用花絮飞扬、昆虫滋生、有害气体产生的有负面影响的植物。15、二期临街建筑的底层或二层，设计高档次、好业态的商业用房。商业用房的设计要能展示项目的风格特色，体现品牌的亮点，拉高建筑的品格，带动住宅的销售。16、在停车位、车库（包括地上和地下）的安排上，二期项目总户数和总车位、车库的比值要保证在1:0.8以上，最好能达到1:1.0。自行车棚要分区域集中设置，并要做到自行车棚美观亮丽，与景观绿化融为一体。四、户型设计和数量配比1、二期项目中的户型一定要有精品概念的内涵和外延，要有创意、创新，有卖点和亮点。要求布局、空间、功能、结构等要素综合平衡后达到相对尽善尽美的程度。就连每个细部，每个尺寸设计都要合理、实用、有新意，给客户以满足感。2、每个户型的进深，最长最短处不超过13.2m和9.8m。面宽的最宽最窄处不超过12.8m和7.2m。3、户型平面布局：主卧室确保朝阳。客厅一般不设计阴厅。卫生间最好全部采光。功能性设置一定要齐全、合理。动区、静区、湿区、干区合理分置。走道面积尽量减少。主卧、客厅、书房配套电话、电视、宽带。屋顶不露明梁。全部户型一般不考虑错层设计。卫生间门不对厨房、餐厅和客厅，前窗台高度不超过0.8m。4、由于是框架结构，填充墙设计最好结合业主装修的需要留有改动的空间。室内强弱电箱不设明处。供暖集分水器的位置既要合理，还要有开启式的封闭。大面积户型进户门预留子母门尺寸。室内采光系数要大于建筑规范指标0.2以上。户型设计和数量配比5、要求设计户型的种类、数量和配比1）60m2左右户型2种，一室一厅和两室一厅各一种，占总户数的5~6%；2）70-80m2左右户型2种，全部二室一厅一卫，占总户数的10-14%；3）90-110m2左右户型三种，其中二室一厅一卫、二室二厅二卫和三室二厅二卫各一种，占总户数的15-20%；4）120-150m2左右的户型四种，其中三室二厅二卫的二种，四室二厅二卫的二种，占总户数的50-55%；5）150-170m2左右的户型二种，其中三室二厅二卫和四室二厅二卫的各一种。占总户数的5-6%；6）200-210m2左右的户型（复式）二种，占总户数的5-6%；以上总计6类15种户型，凡是三室户型最好两卧、一客厅朝阳。以上15种户型要求各有区别、差异和特色亮点，不能大同小异。五、弱电、智能化系统1、安全保障系统（1）设防盗报警系统，由红外线、监控探头、传输、控制处理等部分组成。在小区围墙、公共区域如楼间、道路、车库及其他重要部位设置。其音响、振动和红外等探测器将报警信号传输至中央控制主机，进行声光报警。同时有关保安人员调动闭路电视监控系统，尽快控制现场，确保小区人员和财产安全。（2）设闭路电视监控系统，由摄像/录音、传输、控制、记录、显示几个部分组成。在小区主要出入口等重要保安的公共部位设置云台和探头监视器，由同轴电缆将视频图像信号传输至中央保安控制主机，通过控制主机和辅助设备将视频图像节环、分配、记录、显示、重放。同时控制主机发出指令，控制现场云台和镜头做各种动作，以保证摄像机捕捉到其所控制范围内的所有图像，进行有效的安全监控。闭路监视系统还必须与消防报警和防盗报警系统相配合，记录事故现场的情况，提高安全防范的能力。（3）设置公共广播系统，具备背景音乐和事故广播功能，在小区内均匀布置扬声器，务必使任何角落都能听到。广播系统的音质要轻柔，严格控制噪声和回声。建筑弱电、智能化系统2、消防系统根据有关规范设置。3、通讯自动化系统（1）电话系统：每栋楼弱电室设总进线交接箱，每一户进一条入户线进弱电箱内分配器，每客厅、卧室、书房各设一个终端。（2）数据通信：宽带入户，并在客厅、书房预留接口。（3）有线电视线路：市政有线电视信号采用光缆经弱电管进入每栋楼弱电室。每层设一个电视分配电箱，每户一至二条线经弱电箱内的分配器，每客厅、主卧各设一个电视终端。（4）保安监控、公共广播和自动控制等系统的布线按照或参照各系统的要求及有关标准执行。（5）布线系统能够应具备无线扩展能力。（6）可视对讲系统：每个单元楼梯间入口设一台室外有像对讲机，每户室内设一台可视对讲机。六、建筑电气1、楼梯照明，主楼梯、辅助楼梯用感应开关，加开灯按钮。2、每卧室内应考虑装修要求，设置2-3组电器插座。3、客厅、主卧应预留空调电源插座，单回路。4、厨房用电单独回路。5、配电系统及电器设备应具有良好的接地性能，要严格按照国家有关标准执行。6、每户的水表、电表为智能化设置。七、建筑装修标准1、建筑室内为毛坯房（水泥墙、地、顶面）。框架结构多层或小高层住宅户内不做或少做隔断墙以便业主自选分割，户内不设门。不提供厨卫洁具（均由用户装修时自理）。进户门为三防门。2、建筑外围护结构：一到三层外墙为天然毛石或仿毛石砖，三至四层以上墙面为涂料（防水弹性）。维护墙材料采用陶粒空心砖，外窗为双玻塑钢平开窗或高档过桥铝合金双玻平开窗。单元楼门为电子防盗门。3、屋面：采用软质彩色防水瓦。4、楼梯间、电梯间：电梯厅为石材面或面砖饰面，疏散楼梯为水泥地面及白色乳胶漆墙面及顶棚。多层住宅楼梯踏步休息平台用石材地面。楼梯护手采用不锈钢或铁艺栏杆。楼梯间墙面为涂料。5、点式、板式小高层电梯厅等有空间的区域，应考虑精装修的需要，突出居住品味和氛围。八、建筑结构在保证结构安全的前提下，优化设计，确保经济性。混凝土采用商品砼，框架外墙填充为陶粒砌体块。九、采暖热源用市政管网采暖形式为分户计量。采暖末端为低温辐射十、工程造价要求本工程拟单方控制造价如下表：序号建筑类型单方造价备注19层框架住宅1100-1200元26层框架住宅900-950元3一、二层商铺900-1100元411层小高层住宅1200-1300元5地下车库1400-1500元如人防工程另加300元/m2（含室内土建、水电、空调、消防、防雷、采暖工程。不含家具、设备设施和配套工程等）。十一、其他要求1、此方案为项目方案设计。2、项目的扩大初步设计、建筑施工图设计另订合同。3、建筑方案设计应在此方案的基础上进行。4、本方案设计完成应提供的成果明细，见本方案合同。5、未详事宜向委托方问询。