a本5杨恢江成本管理

成本管理发展管理部目录一、招标前的成本管理1、限额设计的估算2、施工图设计3、施工图经济评审4、清单复核二、年度上半年动态成本三、成本易突破点及管控重点，后续成本控制思路四、成本管理中案例分析。目录一、招标前的成本管理1、限额设计的估算2、施工图设计3、施工图经济评审4、清单复核二、2011年度上半年动态成本三、成本易突破点及管控重点，后续成本控制思路四、成本管理中案例分析。√一、招标前的成本管理1、限额设计的估算1.1含钢量：KG/m2，分子：主体结构钢筋，包含梁板柱、构造柱、过梁、女儿墙、拉板等钢筋，不含措施及砌体钢筋。分母：结构面积。注意事项：层高地上以2.9m、地下以3.6m为基准，每增加100mm，含钢量增加1.0kg/m2左右。如有结构转换层含钢量增加2.0kg/m2左右。地下两层，含钢量在地下一层的基础上减20kg/m2左右。外墙均为砼墙，含钢量增加2.0kg/m2左右。一、招标前的成本管理1、限额设计的估算1.1含钢量：剪力墙、框剪结构钢筋分布情况：墙柱：50%-75%，重点优化部分，剪力墙的布置和边缘构件的设置，墙体配筋在满足计算结果的要求下采用规范允许最低值；梁：8%-20%，所占比重较小，布置对板含钢量有较大影响；板：15%-25%。各一线公司高层住宅地上含钢量参考值：（KG/m2）20-25层(≤80m)41-50左右、26-34层(≤100m)45-61左右。注意事项：影响因素较多，具体见后。一、招标前的成本管理1、限额设计的估算1.1含钢量：各一线公司高层住宅地下一层含钢量参考值：（KG/m2）楼座区域：按桩基考虑，80m以下130左右,100m以下140左右。影响因素较多，如按筏基考虑需增加20左右。独立车库：武汉潍坊区域：110左右。其他区域：桩基110左右、独基115左右、筏基130左右。影响因素较多，如有人防相应部位增加20左右，如为消防车道增加5-10。1、限额设计的估算钢筋含量影响因素：地上：地下：覆土厚度、结构形式、单体面积、地质条件、层高层数、人防等级。转换层：本层含钢量300-400kg/m2，尽量避免。一、招标前的成本管理影响因素影响相对值影响绝对值估算建筑平面不规则平面超限审查10-15%高宽比超过6-710-30%风压、抗震10-20%层高超过2.9m2%拐角窗1%其他因素：结构形式、设备层、结构面积、设计师水平1、限额设计的估算1.2砼含量：计算：墙0.2+板厚0.12+凸出板部分梁0.05=0.37m3/m2经验值参考：西安、乌鲁木齐、北京：h≤80m，0.39左右；h≤100m，0.4左右。其他地区：h≤80m，0.37左右；h≤100m，0.39左右。注意事项：需考虑墙厚、板厚因素，如外墙有填充墙减0.1。1.3窗积比：门窗洞口面积/(可售面积+凸窗面积)，高层0.21-0.25。1.4墙积比：1.2左右，不做严格控制。一、招标前的成本管理目录一、招标前的成本管理1、限额设计的估算2、施工图设计3、施工图经济评审4、清单复核二、2011年度上半年动态成本三、成本易突破点及管控重点，后续成本控制思路四、成本管理中案例分析。√1、施工图设计事前控制的几个要点：1.1设计院的选择易于管理，重视，服务意识强，市场口碑好，有足够人手。1.2专业负责人及分所的选择有两个以上相同类型项目经验，市场口碑较好，如：图纸质量，负责，成本、服务意识，图纸修改、专业配合、现场配合。1.3与设计组沟通并树立成本意识加强设计前期沟通，进行质量标准的换位考虑，把我们关注的关键点灌输给设计院。特别要注意采取尊重的心态。为调动设计院积极性，对于超限额设计指标须明确，并在违约责任条款中明确，对于低限额给予一定奖励，对于超限额要求赔偿。对于合作较好的设计院相应的分所，应该建立长期的战略合作关系。一、招标前的成本管理事前控制的几个要点：1.4设计周期合理时间多层35天左右，高层45天左右；尽量标准化设计，创新少。1.5设计费设计费在总成本中相对较小，但对成本、进度、质量的影响却很大。设计费略高于当地平均值或略高于设计单位的心理预期，对于调动设计单位的积极性，保证设计质量有较大促进作用。1.6设计合同中设计单位应承担的风险在设计合同中须明确设计单位应承担的风险：因设计错误导致的损失、因设计延误导致的损失、施工配合不到位导致的损失、设计结果超限的违约责任。1.7建立标准《施工图委托任务书》或《构造做法》文本库一、招标前的成本管理1、施工图设计设计管理流程：※成本意识：成本要求。※事前控制：完成统一技术措施，并与设计单位沟通、相互补充、达成一致。※方案优化：设计单位进行结构布置、计算，基础进行多方案比较，双方沟通、达成一致，结构布置基本确定；※结构形式的成本递增顺序一般是：矩形柱框架、异形柱框架、框架短肢剪力墙、框架剪力墙、剪力墙、短肢剪力墙；※样板配筋图：设计单位完成样板配筋图，需沟通、达成一致；※绘制施工图：设计单位按双方确认的样板配筋图设计；同时报给审图单位进行审查；※正式施工图：设计单位根据反馈意见，沟通、修改最终出正式施工图。一、招标前的成本管理1、施工图设计结构设计成本控制的技术关键点：高宽比※高层规范规定：6度、7度抗震设防区，剪力墙结构及框架核心筒结构的高宽比不宜大于6，框剪结构的高宽比不宜大于5。※后果：高宽比越大，结构、建筑成本增加。受超限程度、风荷载、地震力等多因素影响影响，含钢量大幅增加。※优化方向：方案、户型设计时尽量避免。一、招标前的成本管理1、施工图设计结构设计成本控制的技术关键点：高宽比案例：新疆公司苏州路项目不同高宽比楼栋钢筋与砼含量对比3#4#钢筋地下（kg/m2）164102.5地上（kg/m2）7851砼地下（kg/m2）1.561.25地上（kg/m2）0.5020.43高宽比10.074.9一、招标前的成本管理1、施工图设计结构设计成本控制的技术关键点：高宽比案例：新疆苏州路项目4#高宽比的计算一、招标前的成本管理1、施工图设计结构设计成本控制的技术关键点：高宽比案例：潍坊一期高层1#高宽比的计算一、招标前的成本管理1、施工图设计结构设计成本控制的技术关键点：层高类型控制值备注标准层≤2.9m地下车库有梁无人防≤3.6m，有人防≤3.7m水、电、风管齐全无梁无人防≤3.3m，有人防≤3.4m水、电、风管齐全半地下车库有梁≤3.3m自然排烟无梁≤3.0m※影响因素：结构梁高及设备管道空间；※优化方向：梁高：1/8~1/12→1/12~1/15；误区：梁高减少含钢量增大；设备管道空间：综合考虑梁及管道走向，≤200mm。一、招标前的成本管理1、施工图设计结构设计成本控制的技术关键点：想方设法减少地下室面积结构设计成本控制的技术关键点：梁的布置及配筋方式※标准层等荷载较小的柱网优先考虑平行、十字梁；地下室顶板等荷载较大的柱网优先考虑选用井字梁。※短墙上的小梁(如厨房、卫生间)基本不需要布置：普通小跨度楼板其本身足以支撑短墙，不必加大板配筋，同时梁少，成本低。※标准层梁宽常为200或250mm，梁顶钢筋宜采用小直径钢筋；对于承受荷载不是特别大的主次梁，其相交处不需布置吊筋；※主、次梁的负筋全部拉通的数量满足规范要求即可，不得全部直通。一、招标前的成本管理1、施工图设计结构设计成本控制的技术关键点：剪力墙※裙楼、地下室剪力墙与上部塔楼剪力墙及其洞口应尽量上下对齐。※剪力墙体厚度在满足结构要求的前提下，在当地施工工艺的能力范围内应尽量取接近规范要求的最小厚度，墙非计算要求时一般采用构造配筋。※高层建筑中,柱墙等竖向构件砼等级与梁板砼等级宜按受力要求分别采用,不得将梁板砼等级为求施工方便而刻意提高。※长宽比：剪力墙长宽比宜取8，即200mm厚剪力墙，墙肢长度为1650~1700mm。※高规规定：底部加强层剪力墙厚度不小于层高的1/16（一、二级抗震等级）或1/20（三、四级抗震等级）；一、招标前的成本管理1、施工图设计结构设计成本控制的技术关键点：楼板※标准层楼板配筋，均按最小配筋率控制；楼板厚度增加，配筋增大；楼板厚度增大对抗震有不利影响；一级钢。※楼板厚度：普通3米以内跨度的楼板：80~100mm；普通3~4米跨度的楼板：100mm；客厅处的异型大板：120~150mm；普通屋面板：120mm；管线密集处：120mm。※经验值：客厅处120mm(管线交叉)，其他110mm(隔音)。一、招标前的成本管理1、施工图设计结构设计成本控制的技术关键点：地勘报告※关注基础选型及地基处理的建议；※地基承载力的确定：勘察单位提供持力层地基承载力数据后，与相近类似项目的数据进行比较，在保证安全的前提下，与设计单位同勘察单位沟通，保证提供的地基承载力数据不偏于保守，尽量高；※有条件要提出最低设计水位。※地下水压(浮)力是确定地下室底板与外墙厚度的主要因素，设计部门须负责争取勘察单位提供的地下水压(浮)力数据准确，无夸大。关注抗浮设计水位的标高，尽量低；案例如下。一、招标前的成本管理1、施工图设计结构设计成本控制的技术关键点：地勘报告※关注抗浮设计水位的标高，尽量低；案例：天津公司部分楼座在地下水位较高区域，涉及抗浮问题，经与地勘单位协商，降低0.5m水位。结果：减少底板水浮力5KN/m2，基础底板荷载减少约11%；结论：柱下平均减少1.05根抗拔桩，底板钢筋跨中减少约9%、支座减少约12%，挡土外墙受力钢筋减少7%；经济效益：经测算，减少造价约619万元；未包含桩基检测、减少工期引起的效益。一、招标前的成本管理1、施工图设计结构设计成本控制的技术关键点：钢筋材料※强度：Ⅲ级〉Ⅱ级〉I级；※最小配筋率：I级〉Ⅱ级〉Ⅲ级；※性价比：Ⅲ级〉Ⅱ级〉I级；※梁、柱、墙优先考虑新Ⅲ级螺纹钢；板优先使用冷轧带肋钢筋。一、招标前的成本管理1、施工图设计目录一、招标前的成本管理1、限额设计的估算2、施工图设计3、施工图经济评审4、清单复核二、2011年度上半年动态成本三、成本易突破点及管控重点，后续成本控制思路四、成本管理中案例分析。√三、需重点关注的成本管理制度及解析3、施工图经济评审—重要性案例：冀东石油家园筏板基础潍坊A组团筏板基础三、需重点关注的成本管理制度及解析3、施工图经济评审—重要性案例：潍坊A组团与冀东石油家园筏板基础钢筋与砼含量对比表项目A组团2#楼筏板基础①冀东石油家园住宅2区7、9号楼筏板基础②差异③=②-①影响造价(万元)备注工程简介地下1层+地上32层+屋面夹层+机房层，位于潍坊市地下3层+地上31层+屋面层，位于唐山市设防烈度7.58筏板面积（m2）1519.8855.49筏板钢筋量（t）181.93068.095钢筋含量（KG/m2）119.70779.598-40.109-38.1按J组团中标价6250元/T估算砼含量（m3/m2）1.61.02-0.580-4.7按J组团中标价445.46元/m3估算三、需重点关注的成本管理制度及解析3、施工图经济评审—重要性案例：潍坊A组团优化后降低成本1、优化措施：平板式底板改为梁板式；2、优化结果：减少钢筋86吨，减少砼4600方；3、降低成本：86×6430+4600×479.12=275.7万元3、施工图经济评审--施工图经济评审管理办法目的：①达到项目施工建设前的事先控制，②促使设计中浪费或不合理之处得到控制，③不经济之处得到调整；④与开发意图不符之处得到修正。适用范围：①适用于公司开发在建项目的施工图经济评审。②适用于开发项目预估工程造价100万元以上的施工图经济评审。一、招标前的成本管理职责：合约商务部组织施工图经济评审，提出并汇总施工图经济评审意见。参与施工图经济评审意见与设计委托单位的沟通。规划设计部参与施工图经济评审。负责与设计委托单位沟通，落实施工图经济评审意见。负责反馈施工图经济评审意见落实情况。发展管理部参与施工图经济评审。对涉及不经济施工方法和部位做重点评审。一、招标前的成本管理3、施工图经济评审--施工图经济评审管理办法工