写字楼答客问

1写字楼部分（上部）（框架稿）一、项目规划情况介绍：本项目位于南龙道与常甫路交汇处西侧，安次区审批中心后侧项目建筑规划概况？答：占地面积：㎡，计亩：1.各类物业建筑有多高，有多少层？建筑物有多高？答；A写字楼地上层，地下层，建筑物最高为米；B3层以下部层高多少2.项目绿化率？答：%。3.项目容积率？答：4.本项目规划设计的停车位数量及分布详细地点？答：本项目规划设计停车位共计个，具体具体分布，及动线规划如何，需进一步确定5.各楼座之间的建筑距离？答：需由开发商提供数据二、项目周边环境1.区域规划？项目2.项目周边还有哪些综合配套？答：答：小区周边有哪些道路规划？公交交通线路？答：3.周边机场大巴站、火车站？答：离项目最近的银行有哪几家？答：离项目最近的购物中心在哪？答：4.离项目最近的幼儿园？小学？中学？大学？2答：5.项目附近的医院有哪些？答：6.项目周边的商业配套有哪些？答：7.周边哪儿有邮局？答：8.周边有哪些餐饮？答：9.周边有哪些酒店宾馆？答：10.周边有哪些休闲场所？答：11.项目周边有哪些知名的写字楼？答：三、写字楼硬件设备设施（5A标准）5A含义：楼宇设备自动化系统（BA）；安全防范系统（SA）；通信自动化系统（CA）；办公自动化系统（OA）；火灾自动报警和消防联动控制系统（FA）1.空调系统：中央空调品牌，室内机配热水盘管，冬季供暖方式。2.给水系统：3.中水系统：4.供电系统：5.电梯系统：直梯采用品牌，扶梯采用（或同档产品）品牌电梯，速度为，客梯载重为吨，货梯载重为吨。6.闭路监视系统：7.停车场管理系统：综合布线系统：8.语音电话系统：9.网络数据系统：310.手机信号覆盖系统：11.卫星及有线电视系统：12.公共广播：13.火灾自动报警和消防联动控制系统：四、装修标准1.公共区域装修标准：外墙大堂：电梯厅：电梯轿厢：走廊：卫生间：2.写字楼单元内装修标准：室内地面、墙面、顶面：窗体材料：写字楼各单元户门交房标准及尺寸？答：3．公共走廊及楼道装修标准？有无特殊设计？五、合同约定交房日期？答：六、写字楼建筑参数1.写字楼建筑主体采用什么结构？抗震烈度为多少？答：2.写字楼采用的保温手段？答：3.写字楼屋面防水的做法？答：4.写字楼各区大堂面积分别为多少？答：5.写字楼层高为多少？哪层？答：）6.不同层高写字楼搭建夹层后，各层结构板下净高多少？4答：7.写字楼公共走道层高，净高分别是多少？答：8.办公空间内窗户距地高度？开窗大小？答：9.写字楼楼体内、外墙的厚度？答：10.写字楼楼内柱间距是少？答：11.写字楼办公空间隔墙是否能打通？办公空间内是否有梁？梁厚？答：12.写字楼楼板的载重量是多少？答：13.写字楼各主要设备设置于何处？答：14.写字楼所采用何种空调系统，室外机部分设置在何处？答：15.公共空间空调如何配备？室内机位置？答：16.写字楼各层电梯数量？答：17.写字楼内配备何种商务配套？公共会议室，商务中心等是否配设，位置在哪里？答：18.写字楼特色？答：19.写字楼总建筑面积？B座各层建筑面积？C座建筑面积？答：20.分割单元面积？主力户型面积？实用率？答：21.写字楼地下车库出入口如何设置？通道高度与宽度分别是多少？答：22.地下车位的尺寸？是否有加长车位？机械停车位尺寸？5七、合作团队开发商及投资商企业名称、资质、成功案例？答：开发商：投资商：项目设计单位名称、资质、成功案例？答：设计单位：建筑施工企业名称、简介及成功案例？（即做过知名的项目名称）答：建筑监理企业名称、简介及成功案例？（即做过知名的项目名称）答：八、物业管理1、物业公司的名称、资质、成功案例？（即做过知名的项目名称）答：2、物业费用及服务范围？答：3、物业是否提供特色服务？九、鲜花代订服务十、餐厅代订服务十一、酒店代订服务十二、免费刊物派发服务十三、报刊杂志代订服务4、供暖、水、电、收费标准？按国家相关主管部门规定收取，但水、电均按商业标准计价。5、空调计量方式及收费标准？答：6、地上是否设临时车位及所有车位的收费标准？答：7、地下车位出租收费标准？地下车位是否销售？答：8、项目邮政地址、邮编？答：九、入额、住后相关物业问题61.是否可办理公司注册手续？如何收费答：可以注册，符合工商管理注册的规定。2.可否挂入住企业水牌？答：可以，找物业公司办理入住即会安排3.以公司名称购买是否可办理公司产权？答：十、贷款问题1、写字楼的贷款银行有那几家？答：2、写字楼的贷款年限？利率？最低首付？单套房屋贷款最高限额是多少？答：3、写字楼的贷款手续、流程？答：4、写字楼的贷款手续费用？答5、是否可办理公司贷款？手续？答：7写字楼部分（下部）一、沙盘话述（一）沙盘与户型介绍原则1．明示客户实际方向与沙盘方向2．指明目前所处方位，售楼处的位置3．周边环境与交通4．建筑形式与产品类型5．产品特性与特点（二）沙盘话述：二、样板间话术1、户型：2、走廊：3、户门：4、交房标准：5、楼梯：6、空调：7、吊顶：8、赠送面积：9、外立面：10、窗户：11、上下水三、项目价值与优劣分析（一）“地标”价值分析一个项目能否成为“地标”，建筑本身高度和规模不是唯一的指标，还要看它是否具备以下几方面的功能：1、优越的地理位置2、聚会中心3、城市名片一个地标性项目可以成为一个区域的标签，是城市里的一道风景线。宁夏宾馆与众不同的立面设计，设计大师的特有风格，有别与项目区域内的独特设计，必将独树一帜，成为城市的名片。84、内涵价值(二)优势分析A）地段优势：B）交通优势：C）周边配套优势：D）产品与配套优势：（四）劣势分析四、什么是5A级的智能化写字楼标准（一）楼宇设备自动化系统（BA）楼宇设备自动化系统，可对全楼的供排水设备、制冷设备、供电系统和电梯、自动扶梯进行监视及控制。以状态监视为主，控制启停为辅。1、空调自控系统2、供排水自控系统3、变配电监视系统4、电梯监视系统（二）安全防范系统（SA）1、闭路监视系统：地下车库出入口、首层大厅设彩色变焦带云台摄像机。楼内各层出入口、电梯轿箱等处设置固定黑白定焦摄像机。写字楼内走廊设置固定黑白定焦摄像机；地下停车库内设黑白带云台变焦摄像机。2、防盗报警系统：写字楼主要出入口设门磁开关、电子门锁、读卡器。3、停车场管理系统：内部车辆采用专用停车卡，外部车辆采用临时出票机方式。（三）通信自动化系统（CA）1、综合布线系统：综合布线支持电话系统和计算机网络系统，是一个开放性网络平台。室内铺设架空地板、地面线槽、网络地板。设计院完成干路敷设。提供以5类线为基础的综合布9线信息通道。2、无线通信转发系统：移动信号增强系统，办公楼各层设有移动信号增强系统。（四）办公自动化系统（OA）以物业管理、公用信息服务、智能卡管理、商场管理为主的应用软件系统。（五）火灾自动报警和消防联动控制系统（FA）1、设有智能类比功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控制。2、广播音响系统：火灾紧急广播系统与公共广播合用一套广播系统。五、项目整体设计风格介绍六、项目推广语的理解七、周边区域价值分析(一)区域价值“中央商务区”，英文简称“CBD”，全称“CentralBusinessDistrict”。CBD的概念最早产生于1923年的美国，当时定义为“商业会聚之处”。随后，CBD的内容不断发展丰富，成为一个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢，它集中了大量的金融、商贸、文化、服务机构以及大量商务办公酒店、写字楼等配套设施，具备完善便捷的交通、通信等现代化基础设施和良好的环境，便于商务活动的进行。比如纽约的曼哈顿、巴黎的拉德方斯、东京的新宿、新加坡的中心区、香港的中环铜锣湾一带等。国际上大量著名的跨国公司、金融机构、企业、财团都在这里设立了总部或分支机构，以便开展各种商务活动。（二）银川商务中心区总体规划1、功能布局规划2、空间形态规划3、绿化系统、公共开放空间规划104、地下空间规划5、交通规划（三）现状（四）、项目区域价值八、企业用房分析从公司自用的角度出发，成本与效益两个方面是公司考虑的重点。1.成本分为投入成本和经营成本：投入成本经营成本2.效益包括直接效益和间接效益：直接效益间接效益九、投资回报分析投资写字楼作为房地产投资的分类，也具备了两种投资价值：一种是固定资产增值回报，另一种是租金投资回报。1、固定资产增值回报写字楼投资回报计算2、房价的涨幅和租金投资回报的关系写字楼投资回报计算