CPA-15年东奥税法第8章讲义_j

1第八章房产税法、城镇土地使用税法、契税法和耕地占用税法本章考情分析本章包括房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、和契税，均属于CPA考试的小税种，易出单选、多选题型，本章税种税收优惠政策较多，经常性考点往往出自税收优惠和税额计算结合，也常与所得税等税种混合出计算题或综合题型。近三年本章的四个税种平均分值大约8分左右。2015年教材的主要变化1.删减房产税的税收优惠政策；2.增加地下建筑用地征收城镇土地使用税的规定；3.大量删减城镇土地使用税的税收优惠政策；4.增加“公租房经营单位购买住房作为公租房的，免征契税”的规定；5.删减契税的税收优惠政策；6.明确“国家税务总局决定，各级征收机关要在2005年1月1日后停止代征委托，直接征收契税”。第一节房产税法房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。一、纳税义务人与征税范围（熟悉，能力等级2）（一）纳税义务人房产税的纳税义务人是征税范围内房屋产权所有人。具体包括：1.产权属于国家所有的，由经营管理单位缴纳；产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税；2.产权出典的由承典人缴纳；3.产权所有人、承典人不在房产所在地的，由房产代管人或者使用人纳税；4.产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳；5.无租使用其它单位房产的单位和个人，使用人代为缴纳房产税（按照房产余值）。6.2009年1月1日，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，也纳入了房产税的征收管理范围。【例题·多选题】下列情形中，应由房产代管人或者使用人缴纳房产税的有（）。（2013年）A.房屋产权未确定的B.房屋产权所有人不在房屋所在地的C.房屋租典纠纷未解决的D.房屋承典人不在房屋所在地的【答案】ABCD（二）征税范围1.房产税的征税对象是房产，即有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，2可提供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。【提示】要注意房产不等于建筑物。2.征税范围（熟悉，能力等级2）城市、县城、建制镇、工矿区。【例题·单选题】下列房屋及建筑物中，属于房产税征税范围的是（）。（2014年）A.农村的居住用房B.建在室外的露天游泳池C.个人拥有的市区经营性用房D.尚未使用或出租而待售的商品房【答案】C二、税率、计税依据与应纳税额的计算（掌握）（一）税率（要求记忆，能力等级3）房产税采用比例税率，有两档规定税率，另有一档优惠税率：税率适用情况1.2%的规定税率自有房产用于生产经营12%的规定税率出租非居住的房产取得租金收入4%的优惠税率个人出租住房（不分出租后用途）【特别归纳】个人出租住房，应缴纳的税种及对应税率如下（未考虑城建税及教育费附加、地方教育附加，免征印花税和城镇土地使用税）：税种税率营业税3%税率减半房产税4%个人所得税10%【例题·多选题】下列有关房产税税率的表述，符合现行规定的有（）。A.工厂拥有并使用的车间适用1.2%的房产税税率B.个体户房屋用于自办小卖部的适用1.2%的房产税税率C.个人出租住房用于美容机构开设连锁店的适用12%的房产税税率D.个人出租住房，不区分用途，按照4%的房产税优惠税率计税【答案】ABD（二）计税依据与应纳税额的计算（掌握，能力等级3）——从价计征与从租计征计税方法计税依据税率计税公式从价计征基本规定：按照房产原值（包括地价）一次减除10%-30%损耗后的余值扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府确定独立地下建筑物进行原值调整原值明显不合理的应予评估；没有原值的由所在地税务机关参考同类房屋的价值核定年税率1.2%应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×1.2%（这样计算出的是年税额）【特别提示】对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地3价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。【案例】某企业用2800万元购得一宗1500平方米的土地，投入200万元做土地开发，并在这宗土地上建立一座建筑面积600平方米的车间，则计入该车间计征房产税的房产原值的地价=600×2×（2800+200）÷1500=2400（万元）。【例题·单选题】2013年某企业支付8000万元取得10万平方米的土地使用权，新建厂房建筑面积6万平方米，工程成本2000万元，2014年年底竣工验收，对该企业征收房产税的房产原值是（）万元。A.2000B.6400C.8000D.10000【答案】D【解析】对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。对该企业征收房产税的房产原值=8000+2000=10000（万元）。【特别提示】地上房产与地下建筑物房产税从价计税的税额计算步骤。【归纳1】地上房产按照三个步骤计算房产税：第1步是确定计税余值：需要减除规定比例的损耗来确定计税余值第2步是计算年税额：用确定的计税余值乘税率计算房产税年税额（此步计算时也要结合税收优惠规定）第3步是计算当期应纳税额：按照房产税的纳税义务发生时间对应纳税额进行确定（由年税额折算成应履行纳税义务期间的应纳税额）【归纳2】地下建筑物分为两大类——与地上房屋相连的地下建筑物和独立的地下建筑物，有不同的征税规则：与地上房屋相连的地下建筑物，要将地上地下视为一个整体，按照地上房屋建筑物的规定分三个步骤计算房产税；单独的地下建筑物在从价计税时分四个步骤计算房产税。第1步是确定应税原值：按照工业用途或商业用途及其他用途进行规定比例的应税原值确认第2步确定计税余值：用调整好的地下建筑物应税原值减除规定比率的损耗率计算确定计税余值第3步是计算年税额：用确定的计税余值乘税率计算房产税年税额（此步计算时也要结合税收优惠规定）第4步是计算当期应纳税额：按照房产税的纳税义务发生时间对应纳税额进行确定（由年税额折算成应履行纳税期间的应纳税额）。【例题·计算问答题】2014年4月，某企业将其与办公楼相连的地下停车场和另一独立的地下建筑物改为地下生产车间，停车场原值100万元，地下建筑物原价200万元，该企业所在省财政和地方税务部门确定的地下建筑物的房产原价折算比例为50%，房产原值减除比例为30%。该企业以上两处地下建筑物2014年4月至12月份应缴纳房产税多少万元。【答案及解析】与地上房屋相连的地下建筑物，要将地上地下视为一个整体，按照地上房屋建筑物的规定计税；独立的地下建筑物作为工业用途的，需要用房屋原价的一定比例折算为应税房产原值，再减除损耗价值计税。2014年4月至12月份应缴纳房产税=（100+200×50%）×（1-30%）×1.2%×9/12=1.26（万元）。4从租计征房产税计税依据和税率、计税公式：（续表）计税方法计税依据税率计税公式从租计征租金收入（包括实物收入和货币收入）以劳务或其他形式抵付房租收入的，按当地同类房产租金水平确定出租的地下建筑，按出租地上房屋建筑的有关规定计税12%应纳税额=租金收入×12%或4%个人按市场价格出租的居民住房（出租后不论是否用于居住）4%【例题·单选题】某公司办公大楼原值30000万元，2010年2月28日将其中部分闲置房间出租，租期2年。出租部分房产原值5000万元，租金每年1000万元。当地规定房产原值减除比例为20%，2010年该公司应缴纳房房产税（）。（2011年）A.288万元B.340万元C.348万元D.360万元【答案】C【解析】应纳房产税=（30000-5000）×（1-20%）×1.2%＋5000×（1-20%）×1.2%×2/12＋1000×10/12×12%=348（万元）。（三）在确定房产税的计税依据时需注意的几个特殊规定1.对投资联营的房产的规定对以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税；对只收取固定收入，不承担联营风险的，应按租金收入计征房产税。假定甲与其他投资人共担风险，共负盈亏，则联营企业为房产税纳税人，从价计税。假定甲只收取固定收入，不承担联营风险的，则甲为房产税纳税人，从租计税。【特别归纳】不同投资联营方式的相关税费计税规定辨析：方式1.以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的营业税：不征收城建税和教育费附加、地方教育附加：不涉及土地增值税：联营双方均为非房地产企业的，暂免征收；联营的企业属于房地产企业的，或房地产开发企业以其建造的商品房投资联营的，应当征收土地增值税契税：以房产作投资、入股，视同房屋买卖，由产权承受方计算缴纳契税房产税：按照房产计税余值从价计征方式2.只收取固定收入，不承担联营风险的营业税：按照“服务业——租赁业”的5%税率计征城建税和教育费附加、地方教育附加：按照营业税税额及法定税率、征收比率计征5土地增值税：视同房地产出租，如果产权未发生转移，不征收土地增值税契税：视同房地产出租，如果产权未发生转移，不征收契税房产税：按照房产租金收入从租计征【例题·单选题】某公司2008年购进一处房产，2009年5月1日用于投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期3年，当年取得固定收入160万元。该房产原值3000万元，当地政府规定的减除幅度为30%，该公司2009年应缴纳的房产税为（）。（2010年）A.21.2万元B.27.6万元C.29.7万元D.44.4万元【答案】B【解析】应纳房产税=3000×（1-30%）×1.2%×4/12+160×12%=8.4+19.2=27.6（万元）。2.对融资租赁房屋应纳房产税的规定根据财税〔2009〕128号文件的规定，融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。【例题·单选题】下列各项中，应作为融资租赁房屋房产税计税依据的是（）。（2011年）A.房产售价B.房产余值C.房产原值D.房产租金【答案】B3.关于附属设备和配套设施的计税规定一是为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。二是对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。【例题1·单选题】某上市公司2013年以5000万元购得一处高档会所，然后加以改建，支出500万元在后院新建一露天泳池，支出500万元新增中央空调系统，拆除200万元的照明设施，再支付500万元安装智能照明和楼宇声控系统，会所于2013年底改建完毕并对外营业。当地规定计算房产余值扣除比例为30%，2014年该会所应纳房产税（）。A.42万元B.48.72万元C.50.4万元D.54.6万元【答案】B【解析】2014年该会所应纳房产税=[5000+500+（500-200）]×（1-30%）×1.2%=48.72（万元）。【例题2·单选题】某企业有一栋厂房原值200万元，2014年年初对该厂房进行扩建，2014年8月底完工并办理验收手续，增加了房产原值45万元，另外对厂房安装了价值156万元的排水设备并单独作为固定资产核算。已知当地政府规定计算房产余值的扣除比例为20%，2014年度该企业应缴纳房产税（）元。A.20640B.21000C.21120D.21600【答案】C【解析】应纳房产税=200×（1-20%）×1.2%÷12×8×10000+（200+45+15）×（1-20%）×1.2%÷12×4×10000=21120（元）。4.对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值