CRLMSD-GC-0304A0公用设备设施管理规定

编号：CRLMSD-GC-03版本：A/0生效日期：2014年2月18日页码：第1页，共9页公用设备设施管理规定华润置地（山东）物业服务有限公司华润置地山东大区标准执行程序公用设备设施管理规定编号华置鲁规[2014]号编制物业管理部审核批准发布日期2014年月修订记录日期修订状态修改内容修改审核批准公用设备设施管理规定编号：CRLMSD-GC-03/04版本：A/0生效日期：2014年2月18日页码：第2页，共9页华润置地（山东）物业服务有限公司1目的设备台账和设备档案是设备管理的基础，设备设施管理是企业管理的重要组成部分。为了加强对公共设施设备的有效控制，确保各项目设备设施帐、物相符；规范设施设备的运行维护和大中修、更新改造管理工作，使设备设施保持良好工况，发挥正常功能，切实做到安全运行，延长使用寿命，维护业主利益，保障物业管理工作的顺利开展，特制定本作业指导书。2适用范围适用于华润置地山东大区所属各城市物业公司在管项目公共设备设施的管理工作。3职责3.1大区工程部3.1.1负责本文件的制定、完善及解释，并对文件落实进行督导、检查；3.1.2参与各项目设备设施大中修、更新改造的技术评估及方案评审；3.1.3参与“工程三计划”中需进行招投标工程的评审和工程验收；3.1.4组织、协调、解决各项目上报的专业技术难题。3.2城市公司：3.2.1公司领导审批项目的《公共设施设备年度维护保养计划》《计量仪器仪表及安全阀检测计划》《公共设施设备大中修、更新改造计划》（简称“工程三计划”）及设施设备大中修、更新改造的资金、方案。3.2.2城市物业公司工程部3.2.2.1负责本文件在城市公司的落地，收集文件执行过程中的意见并向大区工程部反馈，每月督导检查本文件执行情况；3.2.2.2组织各项目编制“工程三计划”并审核相关方案及预算；3.2.2.3对项目“工程三计划”落实情况及结果进行督导、检查，在落实过程中提供技术支持；3.2.2.4负责审核专业供方资质及技术验证，监督检查各项目增、改、扩、大型维修的实施及工程施工现场管理的督导；3.2.2.5参与“工程三计划”中需进行招投标工程的评审；3.2.2.6参与由供方实施的“工程三计划”中的工程节点验收、最终竣工验收。3.2.3各项目3.2.3.1各项目负责人负责本文件的具体执行及日常督导。3.2.3.2各项目物业服务中心应建立设施设备检查制度并予以落实，所有检查记录应完整；工程部门负责公用设备设施管理规定编号：CRLMSD-GC-03/04版本：A/0生效日期：2014年2月18日页码：第3页，共9页华润置地（山东）物业服务有限公司人每周对检查记录进行抽查并确认；3.2.3.3负责本项目公共设施设备全面管理工作，包括建立设备台帐，落实设备维修保养，保障设备运行；制定“工程三计划”方案及预算并上报；组织各类工程计划的实施；对供方的监管及服务评估工作；3.2.3.4参与“工程三计划”中需进行招投标工程的评审；3.2.3.5负责维修资金的落实；3.2.3.6负责由供方实施的施工现场的管理与监督；组织由供方实施的“工程三计划”中的工程验收。4工作内容4.1设备台账及档案资料建立4.1.1设备台账4.1.1.1一般规定4.1.1.1.1各项目在交房后3个月内建立设施设备台帐。设备台账包括设备清单和设备登记表。4.1.1.1.2设备清单记录设备名称、设备编号、规格型号、功率、品牌、制造商、出厂日期、出厂编号、接管日期、始用日期、安装位置、设备状况（完好、待修、待报废）、安装位置、维保单位等。4.1.1.1.3设备登记表是该台设备的详细数据信息及主要保养、检修履历记录表，按一台设备一张表的原则，凡是机电设备汇总表上的每台设备均要填写设备表。4.1.1.2设备清单填写填入设备清单时应先确定相应设备对应系统的设备分类，将统计的设备信息按照设备分类填入设备清单。填入设备清单时应按照以下原则按顺序填写设备：A.系统中应由主设备向末端设备填写；B.同一种设备应由低楼层向高楼层填写。4.1.1.3设备登记表填写4.1.1.3.1设备基本资料、主要规格及技术参数、随机附件主要参数，依据设备铭牌和设备说明书；4.1.1.3.2维保信息，依据产品保修和外包信息；4.1.1.3.3验收记录摘要，主要列明竣工资料中的相关验收资料名称和定期强制检测的验收资料名称，以及资料台账索引；4.1.1.3.4维保要求，摘取设备说明书和作业指导书中的保养要求和技术参数；4.1.1.3.5备品备件信息，依据易损部件。4.1.1.4设备分类设备档案应按系统建立，系统的一级分类如下：供配电系统（PD）安防弱电系统（RD）给排水系统（GPS）空调系统（KT）采暖系统（CN）消防系统（XF）房屋本体及附属设施（WT）公用设备设施管理规定编号：CRLMSD-GC-03/04版本：A/0生效日期：2014年2月18日页码：第4页，共9页华润置地（山东）物业服务有限公司电梯（DT）计量仪器（JL）水景（水系）（SJ）游泳池（YC）停车场（CH）高空设备（吊船、擦窗机等）（GK）4.1.1.5设备编号4.1.1.5.1按设备清单顺序给设备编号；4.1.1.5.2建档范围内的所有设备都要编号，原则是一台设备一个编号，成套设备也应按功能尽可能的单机编号；4.1.1.5.3编号确定后不再变动，所配备的电动机等附属设备，统一于主机编号，不再另外单独编号；4.1.1.5.4一个编号只用一次，不管被编号设备发生什么情况，该编号应作保留，不能用于其它设备。4.1.1.5.5物业所有设备依据其功能划分系统，其代号原则上取汉语拼音第一个字母，分层编号。第一层表示项目名称；第二层表示设备设施一级分类；第三层表示设备设施二级或三级分类中的终端设备，设备代码由各项目编制；第四层表示设备设施的实际使用序号。例：ZB-ZYGY-GPS-WB-01中央公园-给排水-污水泵-014.1.2设备档案凡建档范围内的所有设备都必须具有技术资料档案。设备档案主要包括设备清单、设备登记表、维保记录、大中修记录、随机资料及安装验收的图纸文件等资料。4.1.2.1资料收集4.1.2.1.1新项目验收接管时，地产公司需有完整的图纸资料移交给物业工程部。具体资料内容参照承接查验指引。4.1.2.1.2各类文件材料、图纸资料归档一式一份，主要的和使用频繁的文件材料归档可一式两份或适当增加其归档份数。4.1.2.1.3接收档案必须认真验收，并办理交接登记手续。4.1.2.2归档时间4.1.2.2.1安装工程、改造工程的资料在竣工后三个月内归档。4.1.2.2.2新购设备（包括引进设备或技术）在开箱时必须进行技术资料核对登记，于竣工后连同调试记录等文件材料整理立卷、归档。4.1.2.2.3当月的值班记录，设备运行记录、维保记录应在下月5日前整理成册并归档。4.1.2.3档案保存期限4.1.2.3.1设备档案资料的保管期限为永久性保管。设备资料移交记录、档案销毁报告及清单为长期性公用设备设施管理规定编号：CRLMSD-GC-03/04版本：A/0生效日期：2014年2月18日页码：第5页，共9页华润置地（山东）物业服务有限公司保管。4.1.2.3.2设施设备的检修、维保记录每年统一存档，并至少保存3年。4.1.2.3.3运行、巡视检查档案保存期限为2年。4.2设施设备管理4.2.1巡检4.2.1.1设施设备巡检包括专业巡检及品质管理巡检。4.2.1.2专业巡检：是指根据设施设备运行情况，按专业管控要求进行的巡检；专业巡检时可停机检查，也可随机检查；专业巡检频次及要求见运行作业指导书；4.2.1.3品质管理巡检：是指各级管理人员按公司品质管理要求进行的服务质量巡检；品质管理巡检频次按照大区品质巡检要求。4.2.2维修保养4.2.2.1维修保养：包括日常维修保养及定期维修保养。4.2.2.2日常维修保养：是指设施设备运行过程中，根据设施设备状态随时进行的维修保养；一般执行遇损予修；4.2.2.3定期维修保养：属预防性检查维修保养。是根据设备运行规律、状态、性能、使用要求及设施设备维护计划等按计划对设施设备或系统进行的维修保养；4.2.2.4每年应编制下一年度的维保计划，维保计划须与年度预算相结合。维保计划周期应细化到以月为单位；每月编制下月工作计划，细化到以周为单位。4.2.2.5设备设施的维保内容和维保标准应根据各类设备作业指导书、设备手册或说明书内容列入《维保计划表》及《设备卡》内；4.2.2.6所有设备应按单机单台或功能系统建立《设备卡》，贴于或悬挂于设备上，标明名称、编号、主要技术参数；由于部分设备无法张贴《设备卡》如：潜水泵、污水过滤池等无法贴于设备上，可以在附近醒目位置粘贴予以标识；4.2.2.7设备设施维修保养计划的编制范围应包括：供配电系统、安防弱电系统、给排水系统、空调系统、采暖系统、消防系统、房屋本体及附属设施、电梯、计量仪器、水景（水系）、游泳池、停车场、高空设备（吊船、擦窗机等）等。4.2.2.8电梯等外包维保项目须与维保单位签订合同，并按规定频次开展维保工作，并做好考核。4.2.2.9消防系统应定期进行点检，并需具有自动消防设施全面检查测试的报告以及维修保养的记录。4.2.2.10项目应严格按照批准后的《设备设施年度维保计划》执行，每月维修保养工作实施完成后，在一个月之内应填写《设备设施保养维修记录表》，并保留记录3年；4.2.2.11《设备设施保养维修记录表》所列维修保养频次为最低频次，项目可根据设施设备实际工况自行增加频次，以满足项目使用要求；公用设备设施管理规定编号：CRLMSD-GC-03/04版本：A/0生效日期：2014年2月18日页码：第6页，共9页华润置地（山东）物业服务有限公司4.2.2.12项目公共设施设备因长期使用，主要功能部件严重磨损、老化、损坏，已不能满足使用要求或设施设备存在较大安全隐患，需外委进行维修或更新改造，应上报公司进行审批；4.2.2.13项目因特殊原因或管理需要停用的或重新启用的公共设施设备，应上报公司工程管理部审批，经公司批准后方可停用或启用；经批准停用的公共设施设备仍需进行正常维护保养，以保持公共设施设备完好。4.2.3大中修、更新改造4.2.3.1设施设备技术评估4.2.3.1.1项目应每年组织一次房屋普查和设施设备及其系统技术评估工作，并出具技术评估报告，作为提出设施设备大中修或更新改造建议的依据；4.2.3.1.2设施设备技术评估要依据设施设备及其系统的运行状况、技术参数、使用年限、日常维修记录等，并参照国家、行业有关质量规范、标准，设施设备生产厂家的技术要求及产品技术说明书等；4.2.3.1.3对在合理使用年限内损毁严重，需要实施大中修或更新改造的设施设备或系统，要进一步提交分析报告予以说明，必要时要委托专业技术部门进行鉴定。4.2.3.2设施设备大中修或更新改造计划4.2.3.2.1根据设施设备技术评估报告的结果，对于需要实施大中修或更新改造的设施设备或系统，项目要制定相应的设施设备大中修或更新改造计划；4.2.3.2.2计划要明确大中修或更新改造的具体工作项、主要工程量、实施内容、时间安排、资金预算、资金来源等；4.2.3.2.3项目应于每年底前2个月制定下一年度大中修或更新改造计划，并报请公司审核；4.2.3.2.4根据物业服务合同的约定，应当由物业承担的设施设备大中修、更新改造费用的工作项，纳入年度预算；4.2.3.2.5应当由专项维修资金出资或由业主另行筹资的工作项，经公司审核后，报请业主委员会审定；4.2.3.2.6依法应当由建设单位或相关施工单位或当事人承担的共用部位、公用设施设备大中修、更新改造费用的工作项，项目要积极协调相关单位或当事人，促进计划的落实。4.2.3.3设施设备大中修或更新改造方案4.2.3.3.1经批准的大中修或更新改造计划，实施前应制定具体施工方案，报公司工程管理部审批；4.2.3.3.2施工方案应当以设施设备技术评估报告或该工程项目鉴定书为依据；4.2.3.3.3施工方案应当包含以下内容：工程