cxouwna太湖_路项目定位综合报告

^|Youhavetobelieve,thereisaway.Theancientssaid:thekingdomofheavenistryingtoenter.Onlywhenthereluctantstepbysteptogotoit'stime,mustbemanagedtogetonestepdown,onlyhavestruggledtoachieveit.--GuoGeTech第一部分项目投资环境和市场供求状况调研结论一、合肥市国民经济总体概况1、合肥市经济运行情况良好合肥是安徽省省会，是全省政治、文化、经济和科教中心，市区土地面积458平方公里。根据合肥市统计局初步统计，合肥市2000年全年实现国内生产总值325亿元，按可比价格计算，比1999年增长10.3%，分别高于全国、全省的4.2、4.9个百分点，其中第一产业实现增加值35.93亿元，增长6%；第二产业实现增加值139.3亿元，增长12%，第三产业实现增加值117.77亿元，增长12%。国内生产总值中三次产业结构由上年的14.9：46.5：38.6调整为12.3：47.5：40.2，第一产业的比重有所下降，第二、三产业的比重略有上升。消费品市场稳中见升。在国家采取增加城镇居民收入、再次降息、开征利息税等一系列措施的启动下，市场销售由稳转活。全年实现社会消费品零售总额148.27亿元，实际增长12.9%。分行业看，批发零售贸易业稳步增长，餐饮业增长较快，制造业增长缓慢，分别增长8.6%、24.8%、0.4%。商品交易成交活跃，全年商品成交市场总成交额147亿元,增长24.5%。物价继续保持低位运行。全年商品零售价格指数比上年下降3.5%，居民消费品价格比上年下降2.3%，其中衣着和居住消费价格指数比上年上升1—2个点。（以1999年为100）行业结构、规模、主导产业：合肥市是以加工工业为主的综合性工业城市，全部现有34个工业行业，200多个工业门类，2000多种大类产品；国有及年销售收入500万以上的非国有工业企业共426家。目前已初步形成以电冰箱、洗衣机、电视机、空调机为主的日用电器和电子工业，以轮胎、日用化工和化肥为主的化学工业，以汽车、叉车、挖掘机、成套配电设备为主的机械工业等支柱产业，新型建材和环保产业初具规模，拥有荣事达电冰箱、美菱空调、日立挖掘机等主要名优产品。2、合肥市人口规模、结构、人口分布情况、人口变动情况2000年年末全合肥市总人口429.95万人，非农业人口136.91万人；市区（东市区、中市区、西市区、郊区）年末人口130.28万人，其中非农业人口102.78万人。人口增长继续得到控制，本年出生人口45372人，出生率12.51‰，人口自然增长率7.94‰，人口机械增长率是1.97‰。东市区22.47万人,中市区25.98万人,西市区人口32.67万人，郊区人口较多，主要集中在西南部，包括蜀山镇、高新技术开发区和经济技术开发区在内。3、合肥市居民收入水平与消费水平、消费结构职工工资和城乡居民收入持续增长。2000年全市职工工资总额41.3亿元，比上年增长4.9%，职工年人均工资7556元，比上年增长10.6。根据抽样调查资料，2000年全市人均可支配收入5813元，比上年增长5.2%，扣除价格因素增长7.5%，不同群体间收入差距拉大，不同行业、不同经济类型的企业间员工收入差距加大。合肥市居民实际支出增幅加大，其中非消费性支出比重大幅度提高，消费性支出内部结构趋于合理，储蓄借贷支出略有下降，储蓄存款继续增加。据城调队调查统计，合肥市民每月消费结构：居住类支出8.0%，衣着类支出占11.0%食品类支出47.3%,文化教育支出13.2%,设备用品7.0%,交通通讯6.4%,医疗卫生3.2%。合肥市平均每户人口3.05人,平均每户就业人口1.87人，平均每个就业者负担人数1.63人（赡养系数）。二、合肥市房地产发展情况及变化趋势预测1、房地产开发行业规模及发展水平至2001年1月底，在合肥市城市面上开发综合办公室登记的备案的开发企业295家，比上年的235家增加50家，其中具备一、二级开发资质的43家，占总量15%，开发企业经济实力参差不齐，从业人员3千多人。目前合肥市房地产咨询、信息、销售代理、交易评估、拍卖等房地产中介服务很不完善、服务机构数量很少、规模小，从业人员素质不高、服务意识不强，中介服务体系不完善，房地产二级市场和三级市场不活跃。2、合肥市93—2000年房地产市场总体供求概况从93—2000年，合肥市房地产开发规模平稳增长，施工面积平均每年增4.8%,新开工面积平均增幅是—2.2%,竣工面积平均每年增长12.86%,销售面积以平均21.08的增长速度稳定增长,房地产开发中住宅投资占主体,住宅施工、开工、竣工和销售面积占总体的比重都在50—60%之间，供求基本平衡。1999年，合肥市居民人均居住面积10.7平方米,比上年增长了7.6%。2000年合肥市房地产开发企业当年完成土地开发面积66.44万平方米，比上年增长160.86%；正在开发的30.65万平方米，比上年增长91.73%；而待开发土地168.61万平方米,比上年增长了56.91%；当年内购置的土地146.80万平方米,比上年增长了225.57%；土地储备规模和增长速度都相当惊人。年份本年完成土地开发面积正在开发的土地面积待开发土地面积本年购置土地面积199925.4720.98107.4245.51200066.44+160.86%39.6591.73%168.6156.96%146.80225.57%(资料来源:合肥市土地局)根据合肥市土地局介绍，合肥市商品住宅用地有偿出让情况，前几年增长平稳，平均增长速度在5%左右，而2000年有偿出让30万平方米，增长幅度是20%，增长迅猛，主要受房改政策的影响；估计2001年的增长速度会在3%左右，约31万平方米。比较政府有偿出让的土地规模和房地产开发企业的土地开发规模，可知土地市场供应主要是各企事业单位历史储备用地，以及拆迁改造用地等。合肥市房地产建设在量上增长的同时，居住环境和功能质量也得到了明显提高，但仍处于粗放型、生产型阶段，工业化程度低，规划设计水平、产品质量、物业管理等方面处于较低水平。合肥市规划设计起点高、建设配套齐全、工程质量好的住宅成为市民争购的热销房，现房销售达90%以上。3、合肥市2000年房地产市场供求概况据合肥市城市开发综合办公室统计，2000年全市房地产开发完成投资额累计达20.71亿元，其中住宅14.33亿元；开发房屋施工面积318.86万平方米，其中住宅244.12万平方米；本年度新开工房屋面积146.35万平方米,其中住宅120.61万平方米；房屋竣工面积116.23万平方米，其中住宅89.59万平方米；实际销售商品房91.19万平方米,其中销售住宅80.79万平方米,成交额17.26亿元,其中住宅13.45亿元。2000年合肥市房地产市场主要指标单位：万平方米、亿元年份指标1998年1999年2000年与1999年同期比（%）房地产投资额15.7918.9420.719.35施工面积284285.54318.8611.78新开工面积122102.54146.3542.70竣工面积101112.75116.233.08销售面积6682.0991.1911.39空置面积72.4063.1356.59—10.34(资料来源:合肥市城市建设开发办公室)1)投资增幅较大,住宅投资占主体全市累计完成投资20.71亿元，比上年增长9.35%，其中住宅投资14.33亿元，同比增长38.72%,其中住宅开发的投资占房地产投资总量的70%,住宅开发成为房地产投资的主体。2）新开工面积有所下降，综合开发效益提高本年度新开工面积146.35万平方米,同比下降16.21%房地产开发项目203个,其中综合开发2万平方米以上的住宅小区(组团)86个,综合开发率61.6%。3）商品房交易较为活跃，个人住房消费市场基本形成全市商品房销售面积82.09万平方米,其中住宅销售73.26万平方米，同比分别增长24.38%、24.18%,住宅销售中个人购房64.35万平方米，个人购买面积占商品住宅的销售总量的79.65%,与上年相比提高了5.92个百分点,与全国个人购房比例相当。4)融资渠道畅通,开发工作量较大2000年,全市房地产开发资金22.56亿元,其中贷款3.76亿元,自筹资金7.69亿元,其他资金10.54亿元,分别占资金来源的15.89%、34.33%、47.13%，说明资金渠道多样化，并以自筹资金和其他资金来源为主。5）房地产投资结构趋于合理从2000年的房地产开发实际完成投资情况来看，按工程用途分，住宅占54.48%,办公和商业区用房各占14.94%和15.01%,住宅投资占主体,住宅投资中又以普通住宅为主体,比例约占72%,高档公寓和别墅的投资额占住宅投资总额的2.67%。4、房地产市场价格水平及变化趋势1）商品房总体价格水平有升有降据合肥市中房指数办公室的报告，房屋销售市场上住宅成交活跃，价格指数小幅上扬，商服价格指数跌势趋缓，办公用房价呈直线回落态势，城市综合指数和价格在平稳中略降。据合肥市中房指数办公室的报告，2000年第四季度，住宅指数比上年末上升2个百分点，2000年合肥市商品房平均价格是1887.68元/平方米左右,比上年的1869.2元/平方米提高了18.48元/平方米。办公类房屋价格指数仍然，比上年末下降了18个点，平均价格下降116.96元/平方米。商服用房继续下降，比上年末下降了13个点，跌势在回落中趋于稳定，销售价格平均下降了81.37元/平方米。2）合肥市各类住宅价格构成分析合肥市房地产项目的区位经济价值优势明显，住宅价格随地理位置不同，差别很大，住宅的价格从一环内到二环外依次降低，成环状分布，每平方米差价达500元左右。普通商品住宅价格远高于安居工程（解困）房。由于安居工程式（解困）房是政府为了解决市民住房困难，合肥市政府97年40号文中发布了政府令及42号文中以同意国家安居工程有税费减免的政策，实施土地使用，减免税等措施，致使其价格低于市场价。普通商品房的价格受市场供求关系影响，同时由于商品房所消耗成本和费用较高等，致使普通商品房价格高于安居工程（解困）房。合肥市住宅价格构成因素是住房建设的征地费、拆迁补偿安置费用；勘探设计和前期工程费；建安工程费；小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）；贷款利息；利润；税金共八个组成部分。从利税方面看：一环内住宅和利税较高于一环外住宅。其主要原因是一环内是经济繁华地段，由于土地级差带来高利润，同时为了调节产业结构，采用高税金。另外：安居工程（解困）房的税利远低于普通商品房。这说明主要是由于政府减免税来解决中低收入户住房困难之故。从房屋建安工程费、小区基础设施建设费方面看，一环内普通商品住房的土地费用居高，一环内征地拆迁安置费用的占住宅总价格的30%左右，而一环外的这部分费用约占15—20%，这主要是土地的级差地租形成的，同时一环内住宅用开发用地多数是实际市场交易价格，是供需情况决定的。5、房地产市场空置总量及空置原因分析：1）空置总量规模至2000年12月底，历年累计商品房空置面积56.59万平方米。其中住宅33.69万平方米，办公房8.62万平方米,商业用房14.28万平方米,分别占空置量的60%、16%、24%；一年以上的积压房42.78万平方米,其中一年以上积压住宅13.75万平方米。2）空置原因分析空置的原因主要是96—98年房地产开发高潮时期部分房地产商盲目开发所至，不进行开发项目前期可行性研究，市场定位不准。空置商品住宅的区位主要集中在火车新站试验区、高新区、西南郊区一带，如欣辉公司开发的新加坡花园城、金濠（合肥）公司开发的金濠广场、星海公司开发的翡翠园小区二期、集镇建设中心的玉兰新村等，积压的商业办公楼集中在淮河路一带。空置原因主要有以下几方面问题：①位置较偏，交通不便②开发规模小，配套公共建设不健全③商品类型、