3-3-房屋建筑面积测量与分摊

目录1.房屋面积测量与计算...............................................................................................................21.1.测量草图绘制...........................................................................................................21.2.房屋建筑面积测量精度要求...................................................................................31.3.边长测量方法...........................................................................................................41.4.墙体厚度测量方法...................................................................................................41.5.套内房屋边长测量...................................................................................................51.6.阳台边长测量和面积计算.......................................................................................61.7.整栋建筑物外围尺寸测量.......................................................................................61.8.套内建筑面积计算...................................................................................................61.9.共有建筑面积的分摊与计算...................................................................................81.9.1.共有建筑面积分摊原则...................................................................................81.9.2.住宅楼共有建筑面积分摊示例.......................................................................91.9.3.商住楼共有建筑面积分摊示例.....................................................................101.10.房产分户图成果提交.............................................................................................141.房屋面积测量与计算1.1.测量草图绘制1)、测量草图应在实地绘制，测量的原始数据不得涂改擦拭，汉字字头一律向北，数字字头向北或向西；2)、房屋测量草图均按概略比例尺分层绘制；3)、房屋外墙及分隔墙均绘单实线，使用中线尺寸，即绘制墙体中线，再标注墙体厚度；4)、逐间实测、注记室内净空边长（以内墙面为准）、墙体厚度，数字取至厘米；5)、室内墙体凹凸部位在0.1m以上者，如柱垛、烟道、垃圾道、通风道等均应表示；6)、凡有固定设备的附属用房，如厨房、厕所、卫生间、电梯、楼梯等须实量边长，并加必要的注记；7)、遇有地下室、复式房、夹层、假层等应另绘草图；8)、房屋外轮廓的全长与室内分段丈量之和（含墙体厚度）的较差在限差内时，应以房屋外轮廓数据为准，分段丈量的数据按比例配赋，超限需进行复测；图1房屋测量草图示例（局部）9)、注记说明：①单元号；②室号；③带点号的房角点；④栋内房屋共用部位；⑤封闭阳台外轮廓边长；⑥套内房屋内边长；⑦墙厚；⑧房屋的外边长；⑨指北方向线；⑩栋内某户房屋所有权界范围；10)、完整的测量草图示例：图2房屋测量草图示例（完整）1.2.房屋建筑面积测量精度要求1)、边长测量精度要求边长超过50m，以总长限差控制，限差为±0.04m；边长未超过50m，以按比例限差控制，限差计算公式：ΔD＝±（0.02+0.0004D）式中：D—实测房屋边长值，以m为单位；当D小于10m时，以10m计。2)、面积测量精度要求新建房屋采用二级精度要求进行测算。3)、单位和取位要求房屋建筑面积以平方米为单位，计算过程中的面积取位至0.0001平方米，最终面积取位至0.01平方米，共有面积分摊系数取位至0.000001。1.3.边长测量方法长度测量时，必须进行往返测量，往返测量的差值应小于其被测长度值的0.05%，被测长度取往返测量值的平均值。长度测量的读数精确到mm，如已进行墙面装饰的，必须减除装饰面厚度。装饰面厚度，需要参考结构设计施工图的说明或地区标准图集说明，按墙面装饰材料种类、原料配比的有关数据进行计算。测量外尺寸的长度应减去装饰面厚度；测量内尺寸的长度应加上装饰面厚度。外墙装饰面厚度一般为2cm。1.4.墙体厚度测量方法用钢卷尺直接测量墙体厚度。图3实测墙体厚度每个墙体测量三个位置，三个较差在误差允许范围内，则取三次测量结果的平均值，如已进行了墙面装饰的必须减除装饰面厚度。对于无法直接测量到厚度的墙体，采用测量内、外尺寸计算差值的方法进行间接测量。图4测量内、外尺寸计算墙体厚度1)、砖墙厚度的设计值有6、12、18、24、37、49、62、74cm等，测量结果的平均值最接近哪一个设计值，则确定哪一个设计值即为墙体厚度。2)、其他墙体（剪力墙/承重墙等）厚度按实测值核实设计值，按设计值计算。如实在不能明确设计值的按实测值计算。非承重外墙厚度一般为20cm。1.5.套内房屋边长测量测点一般取距地面1.2m左右的高度，在房屋的两个长边、两个短边的1/6、5/6位置进行测量，两测点应保持水平。图5每条边都要测两次，选1/6、5/6两个位置分别测量房屋边长较长时，应适当增加测点数。1.6.阳台边长测量和面积计算阳台边长测量时，要测量栏板外沿的长和宽，每边各选取两个测量点（不同部位测两次）。1)、阳台面积应按外尺寸计算，即使用外墙至阳台外墙的尺寸计算阳台面积；2)、当两阳台相邻共用一公共墙体时，使用中线尺寸。具体见套内建筑面积计算中的示例。1.7.整栋建筑物外围尺寸测量1)、测量方法测点一般取建筑物外墙勒脚以上距地面1.2m左右的高度紧贴墙面的水平位置。当无法选取上述测点的位置时，可选取尽可能靠近上述测点位置为测量点位；或在被测边长的两边各用一块三角板，选取等效测量点位。2)、精度要求室内分段测量之和（含墙体厚度）与房屋外围的全长的差值要满足以下要求：应量测房屋分段边长Li和与房屋外围全长L之差ΔL不超过以下规定：ΔL≤±0.004ΣLi以房屋外围数据为准，分段测量的数据按比例配赋，超差必须进行复测。1.8.套内建筑面积计算由于在实际工作中，一般使用中线尺寸，即墙体中线至另一墙体中线尺寸。所以，套与公共建筑之间的分隔墙都已分别包括在套面积、公共建筑面积之内，其墙体面积的一半已归入公共建筑面积之中被分摊了。还需要分摊的只有外墙水平投影面积一半的建筑面积。如下图所示：图6图中梯间量算到墙体中线，梯间左边墙体、下方墙体左半边（1.2m）的一半面积自动归户1，另一半归梯间，已经进行了分摊；同理，梯间右边墙体、下方墙体右半边（1.2m）的一半面积归户2，一半归梯间，也进行了分摊；还需要分摊的是上方的外墙（2.4m）。同理，其他公共墙体也自动进行了分摊。套内建筑面积按照中线尺寸直接计算；而阳台面积则按外尺寸计算（公共墙体例外，按中线尺寸）。未封闭阳台算一半建筑面积。如下图所示：图7图中右边的两个阳台共用一公共墙体，使用中线尺寸。阳台的其他位置，均使用外尺寸。1.9.共有建筑面积的分摊与计算1.9.1.共有建筑面积分摊原则共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、室外楼梯、垃圾道、消防连廊、设备房、公共门厅、门廊、门斗、过道、地下室、值班警卫室等，以及其它在功能上为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积1/2的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢（或小区）服务的公共用房、管理用房、作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。根据共有建筑面积的使用功能，共有建筑面积主要的可分成三类：（1）全幢共有共用的建筑面积：指为整幢服务的共有共用的建筑面积，此类共有建筑面积由全幢进行分摊。（2）功能区共有共用的建筑面积：指专为某一功能区服务的共有共用的建筑面积，例如某幢楼内，专为某一商业区，或办公区服务的警卫值班室、卫生间、管理用房等。这一类专为某一功能区服务的共有建筑面积，应由该功能区内分摊。（3）层共有建筑面积：由于功能设计不同，共有建筑面积有时也不相同，各层的共有建筑不同时，则应区分各层的共有建筑面积，由各层各自进行分摊。例如各层的公共卫生间、公共走道等各不相同时，可分层各自分别进行分摊。如果一幢楼各层的套型一致，共有建筑面积也相同，例如普通的住宅楼，则没有必要对共有建筑进行分类，而可以以幢为单位，按幢进行一次性共有建筑面积的分摊，直接求得各套的分摊面积。对相关建筑面积进行共有或共用面积分摊，按下式计算：iiSKSiiSSK式中：K—为面积的分摊系数；iS—为各单元参加分摊的建筑面积；iS—为各单元分摊所得的面积；iS—为需要分摊的建筑面积总和；iS—为参加分摊的各单元建筑面积总和。即将各单元需要分摊的建筑面积，按各单元的面积大小依比例分配。对于多功能的综合楼或商住楼，共有建筑面积的分摊比较复杂，一般要进行二级或三级，甚至更多级的分摊。因此在对共有建筑面积分摊之前，应首先对本幢楼的共有建筑面积进行认定，决定其分摊层次和归属。不管房屋结构有多复杂，可以表示成下图所示的分摊方法：图8商住楼共有建筑面积分摊示例1)、G1只服务于A部分，只在A部分分摊；G1只服务于B部分，但通过A，则由A、B两部分按比例分摊；2)、G2只服务于B部分，但通过A，则由A、B两部分按比例分摊；G2同时服务于A、B两部分，则整幢分摊；3)、G3只服务于B部分，只在B部分分摊；4)、G4为天顶部分，整栋分摊；5)、G5只服务于B，且不通过A，只在B部分分摊。1.9.2.住宅楼共有建筑面积分摊示例如下图所示，全幢共6层，每层两个单元，每单元有两套住宅，各层套型相同，图中所标尺寸均为中线尺寸，外墙墙厚30cm：本幢外墙厚30cm，详细计算过程如下：户1、户4建筑面积：套内使用面积+套内墙体面积=5.20*10.00+1.20*5.50=58.60㎡；阳台面积=(3.70*1.35）/2=2.50㎡；套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积=58.60+2.50=61.10㎡；户2、户3建筑面积：套内使用面积+套内墙体面积=5.20*10.00+1.20*5.50=58.60㎡；阳台面积=(3.55*1.35）/2=2.40㎡；套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积=58.60+2.40=61.00㎡；共有分摊面积计算：本幢梯间面积=2.40*4.5*2=21.60m²；共有外墙面积（一半外墙，