3中国房地产金融机构

房地产金融（第四版）第三章中国房地产金融机构通过对本章的学习,学生应了解或掌握如下内容:1.商业银行在房地产金融业中的地位与作用;2.住房公积金的含义与住房公积金管理中心的职责;3.信托公司的含义、业务范围及介入房地产经营活动的方式;4.房地产保险、房地产典当、小额贷款、住房置业担保的含义与基本规定。【学习目标】导言房地产金融机构是指经营房地产金融业务的各种金融中介和经营附属房地产金融业务的各种金融企业。也就是说,房地产金融机构是专营或兼营各类房地产金融业务的市场主体。中国的房地产金融机构主要由非专业性房地产金融机构构成,包括银行类房地产金融机构和非银行类房地产金融机构(住房公积金管理中心、信托公司、私募基金管理公司、住房置业担保有限公司、保险公司、小额贷款公司、典当行等)组成。第一节商业银行一、商业银行对房地产业的支持直接支持企业的房地产开发、投资活动;一通过个人住房信贷扩大房地产需求。二第一节商业银行二、房地产开发贷款业务状况从商业银行获得开发投资资金一直是房地产开发企业融资的重要渠道,对信贷资金的依赖也因此成为中国房地产行业融资的重要特征之一。自2009年以来,对房地产开发企业的信贷业务又有了新的变化,越来越多的商业银行开始热衷于与房地产开发企业签署授信协议,并以此为基础对它们进行融资支持。从授信分布来看,大型上市公司、国资背景企业获得的资金支持明显高于中小企业,其中万达、万科、绿地、金地等大企业的授信额度凸显房企融资“马太效应”。第一节商业银行三、个人住房按揭贷款状况气球贷这种贷款前期每期还款金额较小,但在贷款到期日还款金额较大,“前小后大”像是一个气球的样子,所以就直接命名为气球贷。气球贷是一种真正省息的房贷产品,也是市场上目前唯一一款针对利率进行创新的房贷产品。气球贷主要有三个特点:(1)“短贷低供”,前期每期还款压力较小;(2)利率较低,由于气球贷的贷款期限较短,其对应的贷款利率较低,从而能够节省贷款利息;(3)如果还款记录好,气球贷到期后银行可安排再融资。循环贷是一种个人住房循环授信业务,是指客户将商品住房抵押给银行,就可获得一定的贷款额度,在房产抵押期限内客户可分次提款、循环使用。不超过可用额度单笔用款时,只需客户填写提款申请表,不用专门再次审批,一般1小时便可提取现金。存抵贷是指按揭购房者将自己的闲置资金放在约定的还款账户上,银行按照一定的比例视作提前还贷,并将节省的贷款利息作为理财收益返还给按揭购房者。从中国个人住房按揭贷款的实践来看,1998年以后,国家鼓励商业银行向消费者发放按揭贷款,有的银行甚至按购房款全额放贷。自2009年来,国家对二套房贷款的信贷政策逐步收紧。由此,商业银行的个人住房贷款业务受到巨大冲击。第一节商业银行四、监管制度与规定需要注意的是,在中国,由银监会对从事房地产金融业务的商业银行进行管理,包括设立管理和日常管理。凡设立从事房地产金融业务的银行,包括普通商业银行和独立的专门从事房地产金融业务的银行,都必须经银监会审批。银监会按照有关法律规定,审批银行机构的设立、变更、终止及其业务范围。银监会也有权对政策性银行的金融业务进行指导和监督。当商业银行已经或者可能发生信用危机,严重影响存款人的利益时,中国人民银行可以对该商业银行实行接管。银监会还介入商业银行的解散、撤销、破产过程,实施清算监督。第二节住房公积金管理中心住房公积金是指各单位及其在职职工缴存的长期住房储金,用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房。住房公积金的管理实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督的原则。第二节住房公积金管理中心一、住房公积金管理委员会与住房公积金管理中心的职责住房公积金管理委员会职责•(1)依据有关法律、法规和政策,制定和调整住房公积金的具体管理措施,并监督实施;(2)拟定住房公积金的具体缴存比例;(3)确定住房公积金的最高贷款额度;(4)审批住房公积金归集、使用计划;(5)审议住房公积金增值收益分配方案;(6)审批住房公积金归集、使用计划执行情况的报告。住房公积金管理中心职责•(1)编制、执行住房公积金的归集、使用计划;(2)负责记载职工住房公积金的缴存、提取、使用等情况;(3)负责住房公积金的核算;(4)审批住房公积金的提取、使用;(5)负责住房公积金的保值和归还;(6)编制住房公积金归集、使用计划执行情况的报告;(7)承办住房公积金管理委员会决定的其他事项。第二节住房公积金管理中心二、住房公积金的管理与住房公积金管理中心的运作住房公积金的存贷利率由中国人民银行提出,经征求国务院建设行政主管部门的意见后,报国务院批准。国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门、中国人民银行拟定住房公积金政策,并监督执行。省、自治区人民政府建设行政主管部门会同同级财政部门以及中国人民银行分支机构,负责本行政区域内住房公积金管理法规、政策执行情况的监督。住房公积金管理委员会应当按照中国人民银行的有关规定,指定受委托办理住房公积金金融业务的商业银行;住房公积金管理中心应当委托受委托银行办理住房公积金贷款、结算等金融业务和住房公积金账户的设立、缴存、归还等手续。住房公积金管理中心应当与受委托银行签订委托合同,并在受委托银行设立住房公积金专户。第二节住房公积金管理中心二、住房公积金的管理与住房公积金管理中心的运作银行设立住房公积金专户。单位应当到住房公积金管理中心办理住房公积金缴存登记,经住房公积金管理中心审核后,到受委托银行为本单位职工办理住房公积金账户设立手续。住房公积金管理中心应当建立职工住房公积金明细账,记载职工个人住房公积金的缴存、提取等情况。住房公积金贷款的风险,由住房公积金管理中心承担。住房公积金管理中心的管理费用,由住房公积金管理中心按照规定的标准编制全年预算支出总额,报本级人民政府财政部门批准后,从住房公积金增值收益中上交本级财政,由本级财政拨付。第二节住房公积金管理中心三、对住房公积金管理委员会和住房公积金管理中心的监管住房公积金管理中心违反规定,有下列行为之一的,由国务院建设行政主管部门或者省、自治区人民政府建设行政主管部门依据管理职权,责令限期改正;对负有责任的主管人员和其他直接责任人员,依法给予行政处分。违反法律规定挪用住房公积金的,由国务院建设行政主管部门或省、自治区人民政府建设行政主管部门依据管理职权追回挪用的住房公积金,没收违法所得;对挪用或者批准挪用住房公积金的人民政府负责人和政府有关部门负责人以及住房公积金管理中心负有责任的主管人员和其他直接责任人员,依照刑法关于挪用公款罪或者其他罪的规定,依法追究刑事责任;尚不够刑事处罚的,给予降级或者撤职的行政处分。住房公积金管理中心违反财政法规的,由财政部门依法给予行政处罚。第三节信托公司是指委托人基于对受托人的信任,将其财产权委托给受托人,由受托人按委托人的意愿,以自己的名义,为受益人的利益或者特定目的进行管理或者处分的行为。信托制度的最大优势在于信托财产的独立性和避税功能。信托第三节信托公司一、信托业务及其当事人主要业务范围•包括资金信托、动产及不动产信托、有价证券信托、其他财产或财产权信托,或作为投资基金或者基金管理公司的发起人从事基金发行与管理、企业资产重组、购并及项目融资、公司理财、财务顾问等业务,或从事存放同业、拆放同业、贷款、租赁、投资、居间、咨询、资信调查及法律法规规定或中国银行业监督管理委员会批准的其他业务。关系人•有委托人、受托人和受益人三个方面。转移财产权的人,即原财产的所有者是委托人;接受委托代为管理和经营财产的人是受托人;享受财产所带来的利益的人是受益人。第三节信托公司二、信托业务的特点首先,信托是以信任为基础,受托人应具有良好的信誉,这是业务发生的前提条件之一。其次,信托成立的另一个前提条件是委托人要将自有财产委托给受托人管理、运营。再次,信托财产具有独立性,不属于信托公司的固有财产,也不属于信托公司对受益人的负债。最后,受托人必须尽心尽责,在遵守法规的前提下,为受益人的最大利益处理信托事务。第三节信托公司三、委托人的权利与受托人的义务委托人•第一,委托人有权了解其信托财产的管理、运用、处分及收支情况,并有权要求受托人作出说明。•第二,因设立信托时未能预见的特别事由,致使信托财产的管理方法不利于实现信托目的或者不符合受益人的利益时,委托人有权要求受托人调整该信托财产的管理方法。•第三,受托人违反信托目的处分信托财产或者因违背管理职责、处理信托事务不当致使信托财产受到损失的,委托人有权申请人民法院撤销该处分行为,并有权要求受托人恢复信托财产的原状或者予以赔偿;该信托财产的受让人明知是违反信托目的而接受该财产的,应当予以返还或者予以赔偿。•第四,受托人违反信托目的处分信托财产或者管理运用、处分信托财产有重大过失的,委托人有权依照信托文件的规定解任受托人,或者申请人民法院解任受托人。第三节信托公司三、委托人的权利与受托人的义务受托人•第一,受托人从事信托活动,应当遵守法律法规的规定和信托文件的约定,不得损害国家利益、社会公共利益和受益人的合法权益。•第二,受托人除依照合同约定取得报酬外,不得利用信托财产为自己谋取利益。•第三,受托人不得将信托财产转为其固有财产。•第四,受托人不得将其固有财产与信托财产进行交易或者将不同委托人的信托财产进行相互交易,但信托合同另有规定或者经委托人或者受益人同意,并以公平的市场价格进行交易的除外。受托人违反规定,造成信托财产损失的,应当承担赔偿责任。•第五,受托人必须将信托财产与其固有财产分别管理、分别记账,并将不同委托人的信托财产分别管理、分别记账。•第六,受托人必须保存处理信托事务的完整记录。•第七,受托人对委托人、受益人以及处理信托事务的情况和资料负有依法保密的义务。•第八,受托人违反信托目的处分信托财产或者因违背管理职责、处理信托事务不当致使信托财产受到损失的,在未恢复信托财产的原状或者未予赔偿前,不得请求给付报酬。第三节信托公司四、房地产信托业务指受托人以债权方式运用信托资金,并最终由资金占用方按照约定的资金占用费率和偿付方式支付占用费、偿还信托资金本金的一种信托业务。融资类指将信托资金以股权方式投资于房地产项目公司的股权,并主要依靠项目自身开发经营获取投资收益的一种信托业务。投资类指信托公司通过发行信托计划的方式募集资金,并采用贷款、股权投资或者权益投资等多元化的资金运用策略,在灵活配置资源和专业防控风险的基础上助力合作伙伴完成房地产并购。并购类即同时具备债权融资和股权投资特点的一类信托业务。综合类第三节信托公司五、信托公司的监管在中国,对从事房地产金融业务的信托公司的管理(包括设立管理和日常管理)由中国银行业监督管理委员会负责。银监会依照法律法规和审慎监管原则对信托公司的设立申请进行审查,作出批准或者不予批准的决定;不予批准的,应说明理由。第四节其他房地产金融机构一、私募基金管理公司金融或投资市场中常说的“私募基金”或“地下基金”(“私募基金”来自英文“privateequity”),往往是指相对于受中国政府主管部门监管的、向不特定投资人公开发行受益凭证的证券投资基金而言的,是一种非公开宣传的、私下向特定投资人募集资金的一种集合投资。第四节其他房地产金融机构(一)私募基金与私募基金管理公司基金管理公司•是指凭借专门的知识与经验,运用所管理基金的资产,根据法律、法规及基金章程或基金契约的规定,按照科学的投资组合原理进行投资决策,谋求所管理的基金资产不断增值,并使基金持有人获取尽可能多收益的机构。•其主要职责是对基金的募集、基金份额的申购和赎回、基金财产的投资、收益分配等基金运作活动进行管理。当基金管理公司管理的是私募基金时,它便成为私募基金管理公司。基金公司•是指经中国证券监督管理委员会(以下简称“证监会”)批准,在中华人民共和国境内设立,从事证券投资基金业务的企业法人,公司董事会是基金公司的最高权力机构。而基金管理公司成立以后主要的任务就是发行、管理基金,它是基金资产