5房地产开发项目融资.

第五章房地产开发项目融资第一节概述第二节房地产开发项目主要融资方式第三节融资方案分析与决策第四节房地产投资信托基金RealEstateDevelopment&Operation2第一节概述一、房地产融资的含义及意义1.房地产融资的含义指房地产投资发起人为了确保房地产开发项目或投资经营活动能够顺利进行，而进行的资金融通活动。2.房地产融资的意义二、房地产融资的目的及原则1.房地产融资的目的（1）实现项目投资开发目标和企业发展目标（2）偿还债务，改善赢利能力，调整资本结构二、房地产融资的目的及原则房地产融资的原则2.（1）时机适当（2）安全性（3）经济性（4）可行性RealEstateDevelopment&OperationRealEstateDevelopment&Operation4第二节房地产开发项目主要融资方式房地产开发项目主要融资方式银行贷款社会集资吸收外商投资商品房预售或预租自有资金融资方式项目BOT其他融资方式RealEstateDevelopment&Operation5第二节房地产开发项目主要融资方式一、自有资金1、资本金筹集方式：国家投资、集资、发行股票形式：货币、实物、无形资产2、企业公积金（1）资本公积金筹集：资本金溢价、法定资产重估增值、捐赠（2）盈余公积金筹资主要用于弥补亏损、追加投资，股份公司还可按规定用于分配股利，也可转增为资本金。（3）公益金指房地产开发企业按照规定从其税后利润中提取的专门用于企业职工福利设施的准备金。（4）未分配利润未分配利润=税后利润-盈余公积金-公益金-可分配利润二、银行贷款(1)房地产开发企业流动资金贷款(2)商品房建筑材料、设备补偿贸易货款(3)房地产开发项目货款（4）土地储备货款具有自偿性的特点，贷款期限一般不超过一年，以企业收入所产生的现金流用于还款。又称临时货款，只对己经落实销售对象，能按期收回房款的开发企业发放。一般货款期限不超过六个月，属于短期货款。是一种抵押贷款，按不同阶段发放不同货款，包括土地购置贷款、土地开发贷款与建设货款三种类型，可由同一借款人提供但保是借款人发放给土地储备机构和一级土地进行开发企业，用于土地收购及土地前期开发，整理的贷款。土地储备货款的主要还款来源是土地出让收入。RealEstateDevelopment&Operation(5)房地产抵押货款指借款人（抵押人）以其合法拥有的房地产，在不转移占有方式的前提下，向货款人（抵押权人）提供债务履行的担保，以此来获得货款的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得价款优先受偿。•政策性（住房公积金）住房抵押货款•商业性住房抵押货款购买商用房地产的机构或个人，以所购买的房地产作为抵押担保，向金融机构申请货款的行为。其还款来源主要是商业房地产的净经营收入，仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放。抵押人为取得在建工程后续建造资金的贷款，用其合法取得的土地使用权连同上面的在建工程已投入的资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。①个人住房抵押货款②商用房地产抵押货款③土地及在建工程抵押贷款RealEstateDevelopment&OperationRealEstateDevelopment&Operation8第二节房地产开发项目主要融资方式三、社会集资1.发行债券债券：企业为筹集资金而发行的债务凭证。发行债券的企业或公司向债券持有人做出承诺，在指定的时间，按票面额还本付息。（1）债券的种类按是否记名分：记名、无记名（2）好处：•①可在需要资金时及时筹集到账，又可在资金充裕时停止筹措行为，灵活且高效。②没有银行贷款那种中途停贷或收回的风险。③发行债券易于被大众所接受。RealEstateDevelopment&Operation9第二节房地产开发项目主要融资方式三、社会集资2.发行股票股票：股份公司为集筹自有资金而发行的有价证券，是股东按其所持股份享有权利和承担义务的书面凭证，它代表其对公司相应的财产份额的私人占有权，是持有人对企业进行的一种投资。当企业盈利时，所有股票的持有人按股份可领取股息和分红。分类按股东承担风险和享有权益的大小：普通股、优先股按投资主体：国家股、法人股、个人股、外资股按是否记名：记名股、无记名股按有无票面值：有面值股股票、无面值股票RealEstateDevelopment&Operation10第二节房地产开发项目主要融资方式股票与债券的区别股票与债券都是有价证券，筹资的手段和投资工具，都可以转让流通。两者实质上都是资本证券。1、发行主体不同作为筹资手段，无论是国家、地方公共团体还是企业，都可以发行债券，而股票则只能是股份制企业才可以发行。2、收益稳定性不同从收益方面看，债券在购买之前，利率已定，到期就可以获得固定利息，而不管发行债券的公司经营获利与否。股票一般在购买之前不定股息率，股息收入随股份公司的盈利情况变动而变动，盈利多就多得，盈利少就少得，无盈利不得。RealEstateDevelopment&Operation11第二节房地产开发项目主要融资方式3、保本能力不同从本金方面看，债券到期可回收本金，也就是说连本带利都能得到，如同放债一样。股票则无到期之说。股票本金一旦交给公司，就不能再收回，只要公司存在，就永远归公司支配。公司一旦破产，还要看公司剩余资产清盘状况，那时甚至连本金都会蚀尽，小股东特别有此可能。4、经济利益关系不同债券所表示的只是对公司的一种债权，而股票所表示的则是对公司的所有权。权属关系不同，就决定了债券持有者无权过问公司的经营管理，而股票持有者，则有权直接或间接地参与公司的经营管理。RealEstateDevelopment&Operation12第二节房地产开发项目主要融资方式5、风险性不同债券只是一般的投资对象，其交易转让的周转率比股票较低，股票不仅是投资对象，更是金融市场上的主要投资对象，其交易转让的周转率高，市场价格变动幅度大，可以暴涨暴跌，安全性低，风险大，但却又能获得很高的预期收入，因而能够吸引不少人投进股票交易中来。RealEstateDevelopment&Operation13第二节房地产开发项目主要融资方式四、吸收外商投资1、概念房地产开发企业还可以通过各种形式从国外得资金。引进外资的主要方式目前主要有：外国政府、外国商业银行及国际金融组织贷款，还可以发行境外债券，或直接由外商投资。外商直接投资指境外企业和经济组织或个人（包括华侨、港澳同胞以及我国在境外注册的企业）按照我国有关政策、法规，在我国境内开办外商独资企业，或与我国境内企业、经营组织共同举办中外合资经营企业或中外全作经营企业等。2、外商投资方式外商独营、合资经营、合作经营第二节房地产开发项目主要融资方式•五、商品房预售或预租•商品房预售、预租实质上是预收货款，以后再以商品归还，它是一种商业信用行为。在房地产市场前景看好的情况下，采用预收货款的方式可以缓和开发企业资金短缺的矛盾。•对于开发商来说，预售一部房地产，虽然会损失掉一些未来收益，但是可筹集到必要、急需的建设资金，又可将部分风险分担给买家，因此开发商预售的积极性也是比较高的。预售楼宇也是有条件的，一般规定开发商投入的建设资金（不含土地费用）要达到或超过地上物预计总投资的25%以后，方可获得房管部门颁发的预售许可证，再可进行商品房的预售。RealEstateDevelopment&Operation14RealEstateDevelopment&Operation15第二节房地产开发项目主要融资方式六、项目BOT1、BOT基本概念Build—Operate—Transfer意为建设——经营——移交，是利用私人资本投资于公益性基础设施（或工业性项目等其他基础产业）建设的一种筹资方式。2、BOT基本特征（1）从权利转移看(政府与项目公司签订特许权协议合同)将基础设施建设的经营权项目公司当地政府。（2）从责任范围来看设计、融资、建设、经营、维护基础设施的责任项目公司RealEstateDevelopment&Operation16第二节房地产开发项目主要融资方式六、项目BOT2、BOT基本特征（3）从项目的资金来看全部资金由外国投资者或国内投资者通过融资、贷款解决。可适当贷款或参股，共同投资。（4）从参与主体来看政府、项目公司（主要主体）、银行、经营承包商、建筑商、工程设计机构3、BOT方式好处不仅实现投资主体多元化，资金来源多渠道，而且特许权转让关系，不再局限于政府与国内私人企业，而且已扩展到政府与境外内投资者或企业。引入和积极利用BOT报融资方式，扩大吸收境外资金，将是加快包括房地产业在内的基础产业和基础设施建设的一条重要途径。第二节房地产开发项目主要融资方式（1）承包商垫资承建（2）联建、参建融资（3）房地产典当融资其他融资方式七、其他融资方式RealEstateDevelopment&Operation第三节融资方案分析与决策•一、基本概念根据总投资估算、投资计划，通过资金运用与来源表，寻求适宜的资金筹集方案，选择最经济的资金筹集方案，估计获得资金的可能性，适应项目预期的现金流量。确定筹资计划、实施步骤RealEstateDevelopment&Operation融资风险分析融资成本分析资金来源可靠性分析融资结构分析01030204分析内容二、分析内容RealEstateDevelopment&Operation融资风险分析比较分析法安全性：按风险程度由小到大划分为A、B、C、D四级。可行性：可以分为A、B、C、D四个等级。A级表示融资方式及所融资金都能全部落实；B级表示所融资金能基本落实；C级表示所融资金尚不能肯定；D级表示所融资金没有落实。经济性：指融资成本是否够小，一般按综合融资成本费用率标准来划分。A级表示融资成本最低，即K（综合融资成本费用率）﹤70%R（R表示银行同期贷款利率）；B级表示融资成本较低，即70%R≤K＜R；C级表示融资成本较高，即K在130%R附近；D级表示融资成本很大，即K＞130%R。（1）（3）（2）方案为AAA级融资方案，其安全性、经济性和可行性均为最佳的，这个方案即为最佳融资方案。而DDD级方案则是最差的，通常不被选用。但在实际操作中，一般从所有可能的融资方案中，选择出比较满意的方案来付诸实施。第四节房地产投资信托基金（REITs）一、房地产投资信托基金（REITs）的含义房地产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，REITs)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。投资者通过购买基金份额的方式，将资金交由专业投资机构，由专业投资机构将这些资金投资于商务办公大楼、购物中心、饭店、公共建设等商用建筑物或房地产贷款、购买抵押贷款或者抵押贷款支持证券（MBS）。投资人不是直接拿钱投资不动产，而是取得收益凭证，报酬以派息方式进行。一般情况下，90%以上的利润用于定期派息。REITs可以挂牌公开交易，因此投资人还可以在公开市场买卖REITs，赚得资本利得。RealEstateDevelopment&Operation第四节房地产投资信托基金（REITs）1有利于完善中国房地产金融构架，从而促进整个房地产市场的快速发展。2有助于分散与降低系统性风险，提高房地产投资的安全性。3有助于疏通房地产资金循环的梗阻，促进房地产业的良性发展。二、我国发展房地产投资信托基金的意义RealEstateDevelopment&Operation三、房地产投资信托基金的特征(1)高现金回报(2)有效分散投资风险(3)能够便捷地交易，流动性好(4)可以抵御通货膨胀REITs依靠稳定的租金收入，与股市、债券关联度低，收益波动性小，加之税收优惠等优势，能给投资者带来丰厚的回报。REITs管理专业化、投资风险分散化和监督的独立性。公开上市的REITs能在证券交易所自由交易，未上市的REITs的信托凭证一般情况下也可以在柜台