646号《北京市非住宅楼房估价技术规范》

1关于印发《北京市非住宅楼房估价技术规范》的通知[2002]646号各区县国土房管局、各房地产价格评估机构：为规范本市非住宅楼房的评估工作，结合《北京市城市房屋拆迁管理办法》，特制定《北京市非住宅楼房估价技术规范》，现印发给你们，请参照执行。特此通知。北京市非住宅楼房估价技术规范一、本技术规范适用于本市按建筑规范标准(国家标准、行业标准)建造的各类非住宅楼房的评估。二、本技术规范采用成本法进行测算，主要计算公式为；非住宅楼价格=(基本价格×楼房成新率＋?各增项价格×各增项成新率)×建筑面积×时点系数×区域系数＋设备、附属物及装修价三、基本价格包括土建及上下水、照明及普通内装修(水泥地，内外墙刷白)，在《非住宅楼房基本价格表》中根据建筑结构类型查取；楼房成新率，按《非住宅楼房成新评定说明》和《非住宅楼房直线折旧参数说明表》，采用直接观察法和直线折旧法相结合的方式确定。四、增项是指由产权单位统一安装或修建的项目，包括暖气、中央空调、煤气及抗震加固。各增项价格在《增项价格表》中查取，各增项成新率，按《增项成新评定说明》执行。五、设备、附属物及装修价格的评估参照《北京市房屋估价办法》，《北京市房屋估价办法》中没有的项目可据实评估。六、区域系数城近郊区为1.0；十个远郊区县可适当降低，但不得低于0.5。七、本技术规范发布时时点系数为1.0，以后根据建筑工程造价变动和市场行情适时调整。八、本技术规范未列入的项目和未依据建筑规范标准建造的房屋，可根据实际情况参照本技术规范执行。非住宅楼房基本价格表(表1)单位：元/建筑平方米墙体类型基本价格结构形式粘土砖空心砖砌块外挂板砖混120011301150——2框架1400——13601500剪力墙1450——14101560钢结构1800——17601920模板房1430——14801560备注：（1）坡屋顶或新型平屋顶（含新型防水作法）价格增加5%-10%；（2）加气砼屋面价格减少5%；（3）以上层高为标准层高3米，层高每增减50CM，价格增减5%。增项价格表(表2)单位：元/建筑平方米增项暖气中央空调煤气抗震加固价格20～4050～20020～50100～175楼房直线折旧参数说明表(表3)建筑结构耐用年限残值率钢结构802%钢砼结构600砖混结构502%砖木结构403%楼房成新评定说明(表4)完损等级成新评定说明成新度折余率%完好房结构状况安全可靠，整体性好，屋面或板缝不露水，装修设备完整、基本无损的房屋，虽存在一定的陈旧现象或个别构件有轻微损坏但在允许值之内，不影响安全居住和正常使用，通过小修即能修复的房屋。十成新100九成新90-99八成新80-89基本完好房结构构件安全可靠，个别部件的损坏程度稍有超过设计允许值但已稳定；屋面局部渗漏；装修、设备基本良好，个别部位有影响使用的损坏，通过在原有构件或部位上进行修补即用可恢复使用功能的房屋。七成新70-793六成新60-69一般损坏房个别结构构件变形、裂缝、腐蚀或老化，强度不足，存在危险隐患；屋面或板缝局部漏雨；外装修和设备局部破损的房屋。五成新50-59四成新40-49〖BHDG9，FK3，K23ZQ*6，K3，K4F〗严重损坏房部分结构构件严重倾斜、开裂、变形或强度不足个别构件已处于危险状态；屋面或板缝严重漏雨，内外装修、设备明显损毁、残缺，存在局部危险的房屋。三成新30-39危险房主体结构构件的强度严重不足，稳定性很差，随时有倒塌的可能，采用局部的加固修理仍不能保证安全，需要拆除、翻修或挑修的整栋房屋。不足三成新3-29增项成新评定说明(表5)暖气、中央空调煤气抗震加固二成新圈梁、壁柱混凝土大部剥落，钢筋外露，钢筋及钢拉纤锈蚀严重，已基本失去加固作用，或使用超过20年四成新已无法使用者圈梁、壁柱混凝土部分剥落，钢筋有外露，钢筋及钢拉纤锈蚀，加固作用减弱，或使用期为15-20年六成新各部铁件虽见锈蚀，但各部构件均完整无缺，不影响使用。各部铁件虽见锈蚀，但各部构件均较完整无缺，不影响使用圈梁、壁柱混凝土有剥落，钢筋有外露，钢筋及钢拉纤锈蚀较轻，或使用期为10-15年八成新各部件无锈蚀剥落迹象，或部分旧构件新安装的，使用良好。各部件无锈蚀剥落迹象，或部分旧构件新安装的，使用良好圈梁、壁柱混凝土基本无剥落，钢筋及钢拉纤锈蚀不明显，或使用期为5-10年十成新完全新构件新安装的完全新构件新安装的完全新材料、新设备新建造