社区居家养老项目合作方案-汇东置业

社区居家养老服务项目合作方案景汇物业北京颐养资产管理有限公司一、行业背景数据来源：国家统计局随着人口老龄化的日益加重，随之带来的也是巨大的“银发消费”市场。据老龄办数据，预计到2020年我国老年人口消费规模将达到3.3万亿元，2030年达到8.6万亿元，2040年则达到17.5万亿元，市场潜力巨大。9073的养老模式催生了居家养老服务的发展，养老市场划分的一个基本规律，社区日间照料养老模式是养老服务体系的基石，对提升老年人生活质量，构建和谐社会有着重要的意义。1of19我国从2000年开始已经进入老龄化社会，且其发展速度正在逐渐加快，2010年至2040年期间是我国人口老龄化高速增长期。据国家统计局数据，截至2014年底，我国60岁以上的老年人口已经达到2.12亿，占总人口的15.5%。预计2050年老龄人口将近4.92亿，成为超老年型国家。二、政策背景发展目标1.健康养老服务业及相关产业增加值达2000亿元，建成15个左右规模较大、功能完善的养老服务业集聚区。2.社区居家养老服务中心覆90%城市社区3.养老示范中心个数80–100个4.养老服务及相关产业增加值：1000-2000亿元5.健康养老服务业集聚区个数：10-15个6.年营业收入超10亿元的健康养老产业园15–30个7.年营业收入超5亿元的健康养老龙头企业15–30个近期建设任务（2016—2018年）1.社区居家养老服务中心覆盖90%城市社区，建成80个养老示范中心，引进一批知名度高、带动作用强的社会养老机构。2.集中打造“一核四区”养老服务主体功能区域，建设完成10个左右健康养老服务集聚区，培育年营业收入超亿元龙头企业30个、超10亿元龙头企业15个。加快形成全国养老服务业综合改革试验区发展格局。远期建设任务（2019—2020年）1.社区居家养老服务中心基本覆盖所有城镇，建成100个养老示范中心；2.建成15个左右健康养老服务集聚区，培育年营业收入超亿元的龙头企业60个、超10亿元的龙头企业30个。以产业新业态培育、优势领域升级、做大做强品牌、产业融合发展为重点。2of19根据《广西壮族自治区人民政府办公厅关于印发广西养老服务业综合改革试验区规划（2016—2020年）的通知桂政办发〔2016〕14号》三、企业背景北京颐养资产管理有限公司是一家专业从事颐养综合产业的运营服务机构，全国首创三养合一的颐养生活概念（养老、养生、养心）。于2013年底启动全国首个颐养综合社区——广西“太和自在城”的建设，并在全国布局“太和·自在城”系列颐养综合社区品牌。拥有丰富的颐养整合资源和市场投资运营经验，与国际专业养老服务机构合作，引进国际先进养老护理技术并结合中国国情，形成专业化管理模式和标准化服务体系，开发出自己的信息智能化管理服务平台，以“标准化、产业化、智能化”的标准，打造领先于全球颐养产业的服务运营商品牌。3of19三、企业背景北京颐养资产管理有限公司一、5大主要业务板块整合“农、林、养、医、教、健、慰、研、游”九项产业，构建颐养综合产业平台。综合产业平台引入专业金融机构，联合相关服务机构，共同构建颐养金融服务平台。金融服务平台秉承中华传统文化，诠释颐养文化，发掘产业价值，对颐养产业进行细化，为颐养文化产业提供交流平台。颐养文化平台运营管理服务、营销策划服务、品牌输出服务运营服务平台4of19信息智能化平台为颐养人群提供一个更加安全、舒适、便利和人性化的颐养服务体系。打造中国领先的颐养产业信息智能化平台。建立标准化的服务体系和监管体系。制定了《老年宜居建筑标准》、《颐养服务标准手册》，现申请广西壮族自治区质量技术监督局征集2017年广西地方标准计划项目立项：《老年辅助器具选择指南》，《适老化改造指南》，《社区居家养老服务规范》。5of19（二）输出服务北京颐养资产管理有限公司三、企业背景目前服务的品牌有：全国12个太和·自在城：广西、天津、三亚、北京、太湖、天府、秦皇岛等“太和·自在城”。目前与日医学馆（日本最大养老机构）及福来爱总研株式会社合作，进行养老护理人才培训，输出服务人才。还与广西南宁职业技术学院及长沙民政学院开设“颐养人才定制班”，为颐养产业输送专业服务人员。社区居家养老服务人力资源可依托广西太和自在城基地进行人才输送，降低人力成本。服务标准品牌团队景汇物业高尚物业的“家园守护神”和“庭院呵护者”秉承国际先进管理水准，引进金牌大管家360度无忧一站服务管理模式，重视每一个生活细节，只为尊贵业主提供贴心的服务，为业主的尊贵物业全方位护航。目前所提供服务的项目有8个，主要有汇东国际、汇东逸墅、汇东郦城、汇东星城、绿城小筑、汇东领峰墅、汇东星世界。t6of19三、企业背景t7of19四、合作模式t8of19五、运营模式01020304辐射周边2公里范围内居家养老上门服务颐养自在家社区居家养老服务中心为核心本小区居家养老上门服务辐射周边1公里范围内居家养老上门服务打造“15分钟养老服务圈”通过开展活动、服务体验聚人气、留老人，辐射带动社区居家服务项目。t9of19五、服务输出1日间照料类服务提供午餐、娱乐、康复、午休、助浴、精神关爱等服务。2安全守护类服务对长者住所的走廊、灯光、浴室、卧室、厨房、阳台等各个方面进行环境评估，并给出适老化改造的服务方案。对环境评估后给出的适老化改造方案进行适老化改造。3情感需求类服务“千里如面”智能陪伴机器人，社工康娱活动、心理抚慰服务。45健康管理类服务健康检测、健康评估、立档，根据健康评估方案开展营养配餐、康复理疗、医护服务、心理咨询、康娱等服务。颐养产品老年颐养用品推送，例如脚外翻矫正器、尿床感应床垫、适老化改造等。t10of19六、服务人数及转化率预估和美春天约577户，约2108人汇东郦城住户4000多户翡翠园约12000户，约30000人莱茵湖畔约3651户，约10000人梦之岛花园约766户，约2000人恒大苹果园约4000人根据广西老年人占比16%的比例，汇东郦城预估老年人有1920人，本小区日常能够到服务中心的老年人预估为20%-30%，即1920*20%=384人；能够精准推送服务的转化率预估为10%-20%，即384*10%=38人。汇东郦城方圆1公里范围内的小区，合计大约4.8万人口，预估老年人约7680人。预估能够到服务中心的老年人预估10%-20%，即7680*10%=768人；能够精准推送服务转化率预估为10%-20%，即768*10%=77人。t11of19六、服务人数及转化率预估盛天新界900户，约3000人汇东星城住户6000多户中房碧翠园7100户，约20000人碧园南城故事3236户，约10000人云顶印象1200户，约4000人奥园3339户，约10000人根据广西老年人占比16%的比例，按照每户3人，汇东星城本小区预估老年人2880多人。日常能够到服务中心的老年人预估为20%-30%，即2880*20%=576人，能够精准推送服务转化率预估为10%-20%，即576*10%=58人。汇东星城方圆1公里范围内的小区合计4.7万人口，预估老年人约7520人。预估能够到服务中心的老年人预估10%-20%，即7520*10%=752人；能够精准推送服务转化率预估为10%-20%，即752*10%=75人。七、财务分析以汇东星城为例1.收入项政府政策支持：根据《南宁市人民政府关于印发南宁市政府购买居家养老服务实施意见的通知南府规〔2016〕27号》补助标准1．基本补助。前四类服务对象，每人每月可享受4小时服务，按照25元/小时的养老服务经费标准，每人每年可享受1200元的政府购买居家养老服务补助；第五类服务对象，每人每月可享受2小时服务，按照25元/小时的养老服务经费标准，每人每年可享受600元的政府购买居家养老服务补助。（类别重复者不累加，按照类别最高标准执行）2．以奖代补。对参与政府购买居家养老服务的实体，实行100分制考核评估。服务前四类人群的满意度达到90分以上的（含90分），对服务实体予以500元/年•人的奖励，满意度达到80分以上的（含80分），对服务实体予以300元/年•人的奖励。服务第五类人群的满意度达到90以上的（含90分），对服务实体予以300元/年•人的奖励，满意度达到80分以上的（含80分），对服务实体予以200元/年•人的奖励。满意度在80分以下、70分以上（含70分）的，不予以奖励；满意度低于70分的，要求限期整改，整改不合格，取消资格。政府购买居家养老服务的对象为持有南宁市市区户籍且年满60周岁以上（含60周岁）的老年人，具体如下：1．60周岁以上（含60周岁）城市散居、需介护、介助的“三无”老人。2．60周岁以上（含60周岁）需介助、介护的失独低收入老人。3．70周岁以上（含70周岁）需介助、介护的低保对象，低收入家庭孤寡老人、残疾老人，及享受定期抚恤或定期生活补助的重点优抚对象。4．80周岁以上（含80周岁）需介助、介护且子女不在南宁市市区工作的独居老人。5．90周岁以上（含90周岁）的高龄老人。12of19七、财务分析以汇东星城为例1.收入项服务项目收入：13of19序号项目单价人数月总价1场地设施使用费1元/天133人1*133*30=39902日托费60元/天5张床位60*5*30=90003午餐收入1元/餐133人1*133*30=39904理疗费68元/次/45分钟133人68*133=90445护理指导25元/次/小时133人25*133=3325624小时生活照料3500-6800元/月13人3500*13=455007适老化改造900-10000元13人900*13=117008颐养老年用品8元起133人8*133=10649生活协助服务1元起133人1*133=13310合计877461187746*12个月=1052952七、财务分析以汇东星城为例2.支出项按照选定一个400㎡的物业架空层建立日间照料中心1个，设立5张日托床位，服务133名客户进行财务预算，成本的构成模块：主营业务成本、主营业务税金及附加、营业费用、管理费用、财务费用、所得税14of19序号项目单价年度总价1前期投入房屋装修10万2社区检测一体机158003健康驿站2800004千里如面9寸有座17995办公康复器械设施设备10万合计497599元七、财务分析2.支出项15of19运营固定成本：1房屋租金按每月5000元计算5000元/月*12个月=6万2公共水电、照明等费用摊销按每1.5元/平方米/月算400平方米×1.5元/平方米/月×12个月=7200元3人力固定成本：主任、副主任、社工：3人按4500元/月计算4500元/月/人*3人*12个月=16.2万元4办公运营费用每年预提5万元。合计每年的固定成本（约束性沉没成本）约27.92万元运营变动成本：1房屋装修成本及其陈旧费10万折旧值按照5年直线折旧，每年2万。2智能化设备成本及折旧费297599折旧值按照5年直线折旧，每年约59519.8。3办公康复器械设施设备成本及折旧费10万折旧值按照5年直线折旧，每年2万。4人力变动成本，一线服务人员5人按4500元/月计算4500元/月/人*5人*12个月=27万元5文化活动组织、养生讲座、耗材费预估8万元/年合计每年的变动成本约：449519.8元/年，摊销到每个个案每年的成本约：3380元/人/年七、财务分析以汇东星城为例2.盈亏平衡（损益）分析假设单位变动成本及固定成本均不变动情况下，每月每人平均收入为87746元/133人=660元，达到保本的服务人数为：27.92万/（660元/月*12月/10000-0.338）=61人。保本点收入额为：61人*660元/月*12个月=483120元/年服务人员提成按收入10%计算，预估1052952*10%=105295.2元利润=1052952-483120-105295=464537元16of19八、风险分析（一）可能面临的风险因素1.投资风险。主要是资金的投入和汇报比上。养老服务产业相比很多回报率高的产业