2016年房地产估价师《房地产开发经营与管理》高频考点

2016年房地产估价师《房地产开发经营与管理》高频考点目录第一章房地产投资及其风险.......................................................................................................2第四节风险与投资组合.......................................................................................................2第二章房地产市场及其运行.......................................................................................................2第四节房地产市场的运行规律...........................................................................................2第三章房地产开发程序与管理...................................................................................................3第三节前期工作...................................................................................................................3第四章房地产市场调查与分析...................................................................................................5第一节市场调查...................................................................................................................5第五章现金流量与资金时间价值...............................................................................................5第一节现金流量...................................................................................................................5第三节资金等效值与复利计算...........................................................................................6第六章经济评价指标与方法.......................................................................................................6第一节效益和费用识别.......................................................................................................6第二节经济评价指标...........................................................................................................7第三节动态盈利能力指标及其计算...................................................................................8第四节静态盈利能力指标及其计算...................................................................................8第七章风险分析与决策...............................................................................................................9第二节盈亏平衡分析...........................................................................................................9第八章房地产开发项目可行性研究...........................................................................................9第四节房地产开发项目投资与收入估算...........................................................................9第五节房地产开发项目财务报表的编制.........................................................................10第六节可行性研究报告的撰写.........................................................................................11第九章房地产金融与项目融资.................................................................................................11第三节银行信货融资.........................................................................................................11第四节房地产投资信托基金.............................................................................................12第十章物业资产管理.................................................................................................................13第一章房地产投资及其风险第四节风险与投资组合1.市场风险系数（P25）当资产的预期收益率＝市场的整体平均收益率时，市场风险系数＝12.折现率＝资金的机会成本＋适当的风险调整值＝无风险投资收益率＋市场风险系数（市场的平均收益率－无风险投资收益率）（P27）第二章房地产市场及其运行第四节房地产市场的运行规律1.房地产市场的自然周期（P50）2.房地产泡沫的衡量：（1）实际价格/理论价格；（2）房价收入比；（3）房价租金比。（P55）第三章房地产开发程序与管理第三节前期工作1.土地储备范围（1）依法收回的国有土地；（2）收购的土地；（3）行使优先购买权取得的土地；（4）已办理农用地转用和土地征收批准手续的土地；（5）其他依法取得的土地。（P67）2.土地储备的运作程序步骤：（1）收购；（2）开发整理；（3）储备；（4）供应。（P67）3.土地储备开发成本（6项）（1）征收、拆迁补偿费及有关税费；（2）收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；（3）市政基础设施建设有关费用；（4）招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；（5）贷款利息；（6）土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理费用、不可预见费以及经政府财政和土地主管部门核准的其他支出。（P68）4.通过公开招标方式选择工程实施单位，开发企业的管理费不高于土地储备开发成本的2%。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。（P68）5.土地储备资金来源渠道（四项）（1）财政部门从土地出让收入和国有土地收益基金中安排的资金；（2）土地储备机构举借的银行贷款及金融机构贷款；（3）经财政部门批准可用于土地储备的其他资金；（4）以上资金所产生的利息收入。（P68）6.规划管理内容概括（1）两证：建设用地规划许可证（明确用地性质\位置\界限）；建设工程规划许可证（确定规划设计方案符合规划部门的要求）。（2）一书：规划（选址）意见书（确定用地面积\范围\用途\基本规划条件）。（3）一审查：设计方案审查（用地范围是否与规划确定一致；建设项目的性质符合要求；规划条件符合要求；公共配套服务设施符合要求；是否有必要的水电气等市政设施）。（P73）7.可以邀请招标的项目（1）项目技术复杂或有特殊要求，只有少量几家投标人可供选择的；（2）受自然地域环境限制的；（3）涉及国家安全、国家秘密或者抢险救灾，不宜公开招标的；（4）拟公开招标的费用与项目的价值相比，不值得的；（5）法律、法规规定不宜公开招标的。（P76）8.招标标底（1）一个工程只有一个标底，且必须保密。（2）招标人可以以标底为基准上浮或下调一定百分比做拦标价。（3）项目也可以不设标底，进行无标底招标。（P77）9.招标控制价（1）招标控制价相当于招标人的采购预算，不能超过批准的概算。（2）招标控制价无需保密。（3）招标人应在招标文件中如实公布。（4）对招标控制价不得上浮或下调。（P77）10.评标委员会（1）由招标人代表和有关技术、经济方面的专家组成；（2）成员为5人以上单数，其中经济、技术方面的专家不少于成员总数的三分之二；（3）专家成员应从省级以上有关部门的专家库中确定。（P77）11.申请招标的条件（1）招标人已经依法成立（有主体）；（2）初步设计及概算应当履行审批手续的，已批准（已审批）；（3）招标范围、招标方式和招标组织形式等应当履行核准手续的，已核准（已核准）；（4）资金来源已落实（有钱）；（5）有招标所需的设计图纸及技术资料（有图纸）。（P78）12.按废标处理的情况（1）盖章签字有问题的；（2）未按规定的格式填写；（3）内容不全或者在一份投标文件中有多个报价，且未声明哪一个有效的；（4）投标人名称或组织结构与资格预审时不一致的；（5）未按招标文件要求提交投标保证金的；（6）联合体投标未附联合体共同投标协议的。（P79）13.申领施工许可证的条件（8个）（1）已办理建筑工程用地批准手续-有地；（2）在规划区内的工程，已取得《建设工程规划许可证》-有规划；（3）拆迁进度符合施工要求-可以施工；（4）已签署了施工合同-有施工的人；（5）有满足施工需要的图纸及技术资料（有＋通过审查）-有图；（6）有保证工程质量和安全的具体措施-有安全保证；（7）应该监理的，签署了监理合同－有监理的人；（8）建设资金已落实（落实的标准）（是落实而非到位）-有钱；（9）其它－办了该办的手续，交了该交的钱。（P80）第四章房地产市场调查与分析第一节市场调查1.市场调查的内容（1）国内外市场环境调查：政治环境；经济环境；人口资源环境；社会文化环境；技术发展调查（四新研究）。（2）市场需求容量调查。（3）消费者和消费行为调查。（4）竞争情况调查。（5）市场营销因素调查：产品调查；价格调查；分销渠道调查；促销策略。（P105）2.调查中抽样的类型（1）概率抽样（机会均等）：简单随机抽样；分层随机抽样；整群抽样。（2）非概率抽样（机会不均等）：随意抽样；估计抽样；定额抽样。（P