2016年投诉案例报告

2016年诉讼案例报告一、合同签署：户口迁移案例概述：客户龙先生、吕女士购买了南京市白下区瑞金新村的一套房产，与业主朱女士在2015年8月21日，签订《南京市存量房屋买卖合同》，合同第七条第（三）项约定“甲方应于出件后30个工作日内将该房屋的所有户籍关系迁出；”第（四）项第3条约定“甲方未如期将与本房屋相关的户口迁出，每逾期一日，甲方应当按日计算向乙方支付总房价款万分之五的违约金，逾期超过15个工作日的，甲方应当按总房价款的20%进行赔偿“。同日并与签订《居间服务合同》，且工作人员徐敏作为承诺人在《服务承诺书》上签字，承诺书上有关于”学区房背景信息核查，以及最高原价回购“的一项规定。合同签订后，客户依约履行了付款义务，产权也已过户至客户名下，但业主朱女士以各种理由拖延办理户口迁出手续，经客户多次催促，业主也未迁出，客户反映给工作人员，也未得到满意答复。案例分析：该案例中，合同签署并没有问题，原因在于业主未按合同约定，在出件后30个工作日内，未及时将户口迁出，导致客户户口一直未迁入。最终处理结果：原告、被告和解撤诉，赔偿客户10000元。风险提示：1.现行政策下司法机关和行政机关都没有权力强制迁出户口。所以如果户口的案子涉诉，诉求是强制迁出的，法院不予受理。法院只能受理因户口无法迁出或无法按时迁出导致的赔偿违约金的诉求。2.为了保障购房者的权益，在签订购房合同时，最好就户口的问题约定合适的履行期限和违约责任，约定高额的违约金，比如的买卖合同上关于户口迁移已明确约定：如果原业主逾期超过十五个工作日还未清空户口，需要按总房款的20%进行赔偿）。这样可以通过违约责任的条款增加业主的违约成本；并且在原业主户口迁出之前，留一部分户口保证金的尾款，待确认原业主的户口已经迁出后，再付清该项尾款。3.签约前陪同原业主去了解清楚该房屋的户口问题，最迟也应在办理过户前查询清楚该房屋的户口情况。查询房屋户籍的方式：（1）在未办理过户时：可持房产证原件或者买卖合同、业主身份证件去房屋所在地的户籍中心或派出所查询；（2）如已办理过户：可持新房产证的复印件、身份证件去房屋所在地的派出所查询。二、核验房屋：凶宅案例概述：客户李先生通过承租了南京市玄武区黑墨营98号阳光嘉园小区20幢1002室房屋。与业主刘女士在2015年11月12日，签订《房屋租赁合同》，合同约定月租金2400元，自11月20日起开始计算租期。2015年11月20日，客户从小区其他业主口中得知：所租赁的房屋曾于本年度内发生过业主近亲属非正常死亡的恶性事件，原告即向阳光嘉园小区物业、其他房产中介及辖区派出所求证，上述案外人均给予证实。客户认为在与业主签订合同时，在明知的情况下，与业主恶意串通，对客户隐瞒了此恶性事件，只字未提，对客户实施了欺诈。案例分析：该案例中，业主向客户隐瞒了其房屋内发生过近亲属非正常死亡事件以及经纪人签前，也未仔细的核查房屋。最终处理结果：原告、被告已和解，退还中介费风险提示：签前，经纪人有义务对房屋进行筛查，确定是否为凶宅，服务承诺总中的“凶宅”系指现任产权人或其近亲属所有期间，在房屋本体结构内发生自杀、他杀等非正常死亡事件，并经警方依法确认和记录的房屋。“凶宅”筛查有必要做到：1.向业主核实，2、向所在小区其他业主、物业打听询问；3、必要时，向房屋所在地派出所求证。三、中介费退还事宜案例概述：2014年11月23日，客户叶女士与签订《居间服务合同》，合同约定客户叶女士购买业主陈先生、陈女士位于南京市白下区小火瓦巷59号2101室的房屋，作为居间一方，提供居间服务。合同签订后，收取服务费42636元。之后由于卖方陈女士拒绝办理贷款面前手续，致使房屋合同依法被解除。房地产经纪有限公司收取的中介费一直未退还，给客户造成很大损失。案例分析：该案例中，由于业主拒绝办理贷款面签手续，导致合同无法继续履行，随即解除合同，但未一直退还中介费。最终处理结果：法院驳回上诉人理由。由于买卖双方违反了合同第四条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任。风险提示：居间服务合同中第五条第三款规定：甲方或乙方违反本合同第四条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方已经收取的居间代理费用，无需退还。交易不成退还中介费，以三方协商，无责解约和房屋被法院查封为前提。四、经纪人行为案例概述：2016年5月20日客户高先生与业主施先生签订《房屋存量买卖合同》，总房价款为128万元，5月20日前客户将首付款人民币39万元，解交资金监管，但经纪人并未将此笔款项结交监管账户，而是挪为他用，用于投资理财。客户要求归还39万首付款，并做赔偿案例分析：该案例中，由于经纪人的行为，私自挪用客户的钱款，用作理财，给予红线处罚。最终处理结果：经纪人归还客户首付款39万元，客户与方已和解，不承担责任。风险提示：加大《南京红黄线管理规定》的宣导，红线行为：弄虚作假、损害公司利益、谋取不正当利益、违规作业、打骂他人、侵犯客户利益、违反行为等，触犯红线，公司予以辞退处理，且永不录用。黄线行为：违规作业行为、扰乱正常工作秩序、收取钱财礼品，侵犯客户利益等。触犯黄线者，当月扣除12倍基础分，一年内不得晋升；两次触犯黄线，等同于红线。五、核验房屋事宜案例概述：2014年9月29日客户周女士与业主方先生、签订《房屋租赁合同》，客户一次性付清了一年的房租共计54000元并支付4500元的押金，另外想支付2250的中介费。但业主明知其房屋已经处于法院拍卖阶段不符合租赁条件仍旧对外出租，同时，作为中介结构没有尽到谨慎的注意义务，导致客户损失，要求承担连带责任。案例分析：该案例中，由于业主瞒了房子处于法院拍卖阶段，还向客户出租，经纪人也未尽到核查的义务。但客户要求我司承担连带责任，是无理诉求。连带责任是指各个责任人对外都不分份额，不分先后次序地根据权利人的请求承担责任。在权利人提出请求时，各个责任人不得以超过自己应承担的部分为由而拒绝。在该案中，买卖双方签订房屋租赁合同前，经纪人已向涉案房屋是否存在抵押、有无被法院查封、对外有无债务向业主口头核实过，但被业主予以否认。最终处理结果：法院驳回一审判决，退还中介费，但不承担连带责任。风险提示：对于查封的房屋，应该做到：一核：协调业主陪同，到房地产行政主管部门核实是否有查封，如果房屋涉及查封或以其他形式限制房地产权利的，不得签署房屋买卖合同。二控：协调交易双方，合理控制定金及首付款的金额三监管：率先引入类似“支付宝”的第三方资金监管模式，与银行联合推出“四方资金监管”，确保房款可以安全交割。四承诺：如果风控失败，使客户买到签约前就已经被查封的二手房，则承诺，对客户已支付的定金、首付款先行垫付返还，并向业主进行追讨。