扬州仪征市汽车工业园配套住宅地块前期定位报告-79PPT

仪征汽车工业园配套地块前期定位一、仪征房地产市场概况市场印象一级市场：由于工业的相对发达，使土地市场的增值速度不高，从而遏制了土地商业发展与土地建设开发的弹性增长二级市场：商品房开发体量逐渐增加，销售节奏较缓，周期拉长房屋二手市场：以个体代理机构为主，全市点状分布，市场交易氛围相对较弱开发商状况：以江苏省或扬州地区开发商占据市场主导地位，开发理念上缺乏创新精神，在照搬成熟地区开发理念时缺乏深度理解及一丝不苟地贯彻执行，浙江开发商成为后起之秀，在开发及销售理念上领先本地开发商供需分析在06年楼市逐步回暖的基础上，07年以来，仪征市房地产市场持续升温，开发、销售状况较好，供需基本合理，尤其是住房真实需求得到满足以2007年1-9月为例，仪征市房地产施工面积、销售面积分别上升了3.2%、28.1%,达到了58.47万㎡，26.66万㎡供应产品分析供应类型：市场对小高层的接受度相对不高，市场上以多层产品为主，参差少量小高层，其中花园洋房及叠加别墅成为市场供应热点建筑总体布局：布局单一，缺乏灵活性，主要成行列式布局，组团及人车分流不明显建筑体：立面色彩单调，设计线条以直线、立体形状为主，部分洋房出现退台形式户型面积：多层住宅以三房两厅为主，面积在90-130平米之间；叠加别墅则在140-180平米左右，双拼和联排则在240-260平米左右价格走势目前仪征的房价在扬州下属县市属于低洼地带，这两年上涨的幅度相对较低，以目前仪征在售的属于当地高档楼盘的银都锦绣家园为例，2005年9月份开盘单价起价为1800元/平方米，最高价为2500元/平方米，而到了2008年1月份三期开盘，目前均价在3200元上下二、典型个案分析凤来仪花园首个低密度叠加别墅社区开发商：扬州润弘房地产开发有限公司建筑商：南通五建规划设计：南京泛华建设有限公司景观设计：深圳同心碧园景观设计有限公司占地面积：134.7亩建筑面积：10.69万㎡，其中住宅9.96万㎡，配套公建0.73万㎡绿地率：39.5％容积率：1.19建筑密度：25.3％主力户型:189、92、142㎡销售价格：2500元/㎡★产品特点超大间距，日照系数1:1.5以上超大花园，一层住户享有60㎡的庭院，南向双阳台，上层住户带有35㎡大露台39.5%绿地率，打造凤凰文化为主题的中心景观区层高3米，一层4.2米挑高客厅，餐厅与客厅之间错层设计★项目印象凤来仪花园是润宏房产根据地块现状、规控等要求，并结合当时仪征市场供应情况推出低密度叠加别墅社区产品推出时在当地有一定的创新性，一定程度上改变了当地普通住宅空间感弱、品质差的现状，同时又有别于容易出现的区位偏（配套程度低、入住率低）、总价高、物业维护压力大等问题的别墅项目。消费者新鲜感较强，同时也满足部分买不起别墅而又想住别墅的消费者心理需求同时开发商结合项目周边无商业配套的现状，在地块西北面即项目的主入口处配置了集购物、休闲、娱乐为一体的商业用房——凤来仪广场作为社区配套，满足社区及周边居民生活需求。因此该项目推出市场时，市场接受度尚可，但受周边环境的客观因素限制，去化较缓★存在问题产品套型结构配置缺乏合理性：1、“夹心饼干”建筑单体上叠加与普通单层相杂，购买群体和消费层次的差异性使得社区档次形象上不去.2、叠加套型过于单一和简单，无太多的创新；无法体现出大户型的档次和舒适性市民中口碑相对不好：房子不好销售－－开发商为了降低成本，偷工减料－－造成房子的品质下降－－楼盘的信誉降低银都锦绣花园仪征第一品质社区、仪征首席人文景观住宅、2005全国人居经典建筑金奖、全国人居经典环境金奖的获得者开发商：扬州市银都房地产开发有限公司建筑设计：中国美术学院风景建筑设计研究院景观设计：加拿大LSK国际建筑师事务所市场推广：西元代理/西地广告占地：7.8299万㎡总建：13.2866万㎡，其中住宅104475㎡建筑密度：35%绿地率：35%总户数：808户机动车停车位：429辆。容积率：多层容积率1.50，高层容积率3.3销售价格：3000元/㎡★产品特点全框架结构，个性、灵活、可自由分割的成长型使用空间有别于其他砖混结构小区“乐普牌劈开砖”作为外墙面砖，立面端庄典雅壁厚1.4mm的“协和”铝合金窗，双层中空玻璃，保温降噪性能较好屋顶采用世界著名品牌“欧文斯科宁”瓦，保温性能良好“美家园”斜屋顶窗，优质美观框架梁、柱与砌体交接处采用钢板网片及玻纤布连接、所有外墙底全部设上翻砼止水条等新技术的在仪征首次运用户型设计多样化，面积控制在70-140平方米之间，为客户提供多种户型选择，符合客户对置业的多样性需求东西边套八角窗设置，提供270度观景视眼★项目印象作为锦绣家园的开发商，银都在仪征引入了浙江的开发理念和推广手法，从产品细节找手，以品质打动客户，成为当地房产开发的样板，销售价格也是当地的标杆，一二期顺利销售并已交付，目前三期热售中项目在绿化布局上以中心景观轴形成视觉通廊，最大程度将绿色引入家家户户的窗口，在绿化环境的集中宅间绿地的环境均好性方面，进行了合理的安排，同时结合竖向设计，形成了立体化的绿化效果。小区的中央花园及南侧两个组团采用了半地下室的设计空间，使得这部分庭院是一个完完整整的步行生活单元建筑风格有着水乡建筑的轻灵感，用现代建筑板材玻璃、栏杆等元素，以红色墙面砖为主，底层以灰色花岗岩贴面，又显得稳重住宅类型是多层和小高层，主要户型有4种：二室二厅一卫、三室二厅一卫、三室二厅二卫和四室二厅二卫南洋尚城开发商：扬州景泰房地产开发有限公司规划设计/建筑设计：中国建筑上海设计研究院景观设计：新顺兴园艺景观设计公司物业管理：深圳鸿基物业管理有限公司全程营销：南京世联房地产顾问有限公司占地：9.276万总建：11.732建筑密度：29％，绿化率：38％容积率：1.1左右★产品特点社区大，产品结构多样化，包括多层小户型公寓、多层、花园洋房、双拼、联排、叠加别墅景观打造上，设计有浓郁南洋风情的柔佛中央广场、淡马锡湖水系，沿水系种植棕榈树规划1500平方米会所，满足社区居民日常休闲活动户型设计上多以大面宽、短进深设计采用彩色铝合金窗、双层中空玻璃，地埋式污水处理★存在问题小区规划上过于死板，简单的行列式分布，缺乏组团式安排产品种类过多，花园洋房套型普通无太多亮点；叠加别墅空间浪费，死角不易利用；多层产品套型设计过于简单，无灰色空间安排立面色彩过于土气，缺乏南洋风情之感觉万博奥林匹克花园中体奥林匹克花园品牌连锁社区开发商：江苏万博集团规划设计：香港海文嘉德国际设计机构占地：200亩总建：21万㎡其中：住宅15.74万㎡小高层5.4万㎡花园洋房0.95万㎡总户：约1500户★产品特点奥林匹克品牌连锁社区，体育运动设施遍布小区地中海风情西班牙建筑风格，米黄主调，英红顶瓦户型全明设计，大面宽、短进深，通风采光较好多层户型以110㎡左右三房二厅一卫和125㎡左右三房二厅二卫为主力户型45%车位配置，人车分流★项目印象基于对仪征城市活力的认可及江苏万博集团开发能力认可，万博奥林匹克花园落户仪征，开创了全国县市级连锁先河万博奥林匹克花园将“科学运动，健康生活”的人文理念贯穿于开发过程每一个环节，落实于每个部位作为扬州汽车工业园区重点配套项目，特别是处于真州旧城与城东新区的过渡带，项目带动了区域人居板块的启动三、项目地块概况规划指标地理位置：地块为汽车工业园区配套用地，位于汽车工业园四号路南侧，宁通高速以北，一号路西侧，泗大公路东侧土地面积：6.57公顷，约98.55亩容积率：1.0-1.2建筑密度：≤28%绿地率：≥35%用地性质：居住用地规划要求：退让泗大公路红线20米，退让宁通公路边沟外侧50米，90平方米以下户型占住宅面积总量70％以上地块周边环境地块现状地块包括大部分田地和未拆迁地块，其中未拆迁地块为扬州市汇通公路养护工程有限公司和曹山化纤织布厂，近20亩地地块四个方向环境A.地块东面：仪征汽车工业园管委会B.地块南面：临宁通高速C.地块西面：泗大公路D.地块北面：太平洋地块环境污染情况A.空气：与城西临化工区气味较浓相比，该区域相对较好，但由于火电厂相距不远，有一定煤灰污染B.噪音：地块处于曹山公路立交附近，且临宁通高速，车流量大，噪音污染较严重C.水质：地块西北高，东南低，落水、污水容易汇集到地块低洼处，水质一般地块交通条件A.交通干道：临贯通仪征南北的泗大线及横穿仪征东西的宁通高速B.交通站点：仪征汽车站及火车站相距不远C.公交路线：18路、3路、4路D.远期规划：宁通高速宁扬段在仪征境内将向北移位新建，同时，恢复原宁通公路的328国道功能；汽车站北移地块周边商业配套A.地块周边除凤来仪在建商服配套外，无其他商服配套四、地块产品设计思考指导思想居住性需求仪征房产市场尚处于“改善原有居住条件”的需求阶段，老百姓对居住内外空间的需求特点：空间占有欲较强，对边角利用、合理布局、少公摊、少浪费（无效面积）等方面有明显的倾向，这就要求我们做足内部文章竞争性需求当地市场产品“同质化”较为严重，产品形式上有一定创新，品质上有属提升的受市场追捧，加上地块周边项目品质相对较好，如凤来仪花园、奥林匹克花园等，要求我们的产品要有创新性，在吸取各个项目优势的同时，与之形成差异化竞争指导思想地形地貌需求地块处于高速立交道路岔口附近，地块成西北高，东南低的坡势，要求我们最大化利用地貌进行产品设计,达到地貌与产品风格、建筑形式的和谐统一,并争取采光、通风的最佳效果经济利益需求要求我们在产品的设计上达到利益的“最大化”，但考虑到当地市场的成熟度、老百姓的接受度，我们必须有所准备地规避“由于过度创新”而带来销售上的风险设计思路空间利用的最大化：高得房率、争取多设置套内的灰色空间空间结构可变化：以合理配置“亲情两代居”的方式来弱化90/70的规划硬性干扰，力争做到99%切合仪征当地百姓的实际需求与满足置业选择立面空间的层次化：利用地势上的坡度，使产品形式上做到富有层次但变换有序景观取向：外部环境的相对不利，要求我们在内部景观的打造上做足几个要点缓冲小广场：考虑到地块西侧入口直面高速立交岔口，我们在此设置缓冲小广场及绿化，一方面作为路口繁华交通与小区的缓冲及界面空间，另方面又美化净化小区入口景观的打造：利用坡地的优势，在垂直空间上做足，在景观的打造上要做到经典耐看，经久耐用，易于管理20米及30米退让：在20米退让上绿化做足，在30米退让上，争取围墙围入，不行的情况下，利用软性围墙，围而通透，在30米退让强化绿化的层次感，如：以水杉做天然绿色屏障，下部漏空处以灌木填补配合种植，在视觉上达到“围、挡、透、柔”的感官效果，提升的绿化层次和档次停车及人防：坡地现状使得地下人防成本过高，地下停车、异地人防安置是较为妥当方式，50-60%停车位地下解决，40-50%停车位地上解决五、总体规划及功能布局建议项目概述本项目位于汽车工业园区，四号路南侧，一号路西侧，泗大公路（曹山路）西侧.用地面积65718㎡，总建筑面积约78221㎡，容积率1.19，地块现状呈西高东低，东面曹山路为城市主干道，南面为宁通公路快速路，东侧有一号规划路于地块北侧停止，并与六号路相连方案比较方案一相对方案二比较传统,以满足容积为主要目的.排排坐的形式比较单一,构思上无太大创新.没有卖点无法和周边个案竞争.所以我们最后兵器方案一而选择新思路的方案二规划构思针对用地西高东低这一有趣和显著的特征，采取了地中海沿岸的建筑风格样式，洋溢着明亮和自由。小区的空间组织是设计的灵魂，在本设计中，房子是原生的，绿地是原生的，房子不再是工地上堆积的产物，而是与地形地貌和谐呼应，错落有致的排列。结合叠加的广场，起伏的绿地，田园牧歌式的诗情画意油然而生。在风情水池旁嬉戏，在喷泉花坛旁放歌，在典雅的会所品茗，在叠加广场漫步……顿悟，生活之美，现乎于形，更体之于心规划结构因地块南侧为坡度较大的坡道，不宜设置出入口，所以选择平整面大且为城市主干道的曹