2015年9月中国房地产行业政策汇总分析

2015年9月中国房地产行业政策汇总分析中国指数研究院10月8日发布《2015年9月中国房地产政策跟踪报告》，9月百城住宅均价继续双涨。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2015年9月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为为10817元/平方米，环比上涨0.28%,涨幅较上月收窄0.67个百分点。均价较去年同期上涨1.36%,涨幅较上月扩大1.21个百分点。北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为20061元/平方米，环比上涨0.50%,涨幅较上月收窄1.45个百分点；同比上涨5.64%,涨幅较上月扩大1.81个百分点。一、市场情况：百城均价继续双涨主要城市同比回升明显2012年1月-2015年9月百城价格指数9月百城住宅均价继续双涨。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2015年9月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为为10817元/平方米，环比上涨0.28%,涨幅较上月收窄0.67个百分点。均价较去年同期上涨1.36%,涨幅较上月扩大1.21个百分点。北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为20061元/平方米，环比上涨0.50%,涨幅较上月收窄1.45个百分点；同比上涨5.64%,涨幅较上月扩大1.81个百分点。9月各级城市成交同比继续回升。在一系列政策支持下9月市场成交持续回暖，其中一线及二三线城市月度周均同比依然呈现增长趋势。具体来看，一线城市月度周均成交继续回升，同比增幅75%,环比微幅下降23%%,其中上海同比增幅达121%领先其他三市。二三线城市月度周均同比多呈现两位数增长，环比小幅上涨6%.从全年累计同比来看，一线城市累计增幅在50%以上，二三线城市累计增幅超四成。二、中央地方政策再宽松助力库存去化活跃市场首套房商贷首付降至五年内最低。9月30日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》：在不实施限购措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%.从上年930新政以来，已有三轮信贷政策放松（930、330、831新政），到三季度，其政策效应减弱，主要城市成交量和同比均出现回落。此次商贷门槛的降低将进一步扩大首置刚需和部分改善型消费群体的购买力，最大限度上促进住房消费，延续楼市持续回暖的信心。特别是在金九银十的市场旺季，此轮政策调整带来的潜在影响更具想象空间。此次首套房首付比例下降更是仅在不实施限购措施的城市实行，目前4个一线城市和三亚尚实施限购政策，未来仍保持30%的首付比例。此前831新政宽松也不涉及一线城市。由于一线城市市场回暖较快，部分城市出现房价过快上涨的情况，因而对于一线城市政策调控相对谨慎，采取较为严格的信贷政策，而对于库存量较高的其它城市，则将有更宽松的政策支持。因而此轮调整，更为利好广大二三四线城市，而未来继续加大对中小城市去库存支持力度，将是保增长的重要环节。从政策运行周期看，随着降准降息降首付一系列政策的实施，未来货币信贷领域的政策调整空间已越来越小；从促开工、促投资的角度来看，政策重心未来应更偏向于对企业资金与开发运营环境的改善，以更快恢复企业投资信心，为行业与经济的健康运行提供动力。互联网+住房保障房地产+农业房地产+健康房地产+养老窗饰临湘房地产北京市棚户区改造建筑玻璃科技孵化器食品产业园区楼宇自控胶管用钢丝新建商品住房转让手续费下调再促消费活跃。国家发展改革委、财政部已于日前印发了《关于降低房屋转让手续费受理商标注册费等部分行政事业性收费标准的通知》，明确提出，新建商品住房转让手续费，由现行每平方米3元降为每平方米2元，存量住房由现行每平方米6元降为每平方米4元。各省级价格、财政部门可根据当地住房转让服务成本、房地产市场供求状况、房价水平、居民承受能力等因素，进一步适当降低中小城市住房转让手续费标准，减轻居民购房费用负担。与3月调整个人住房转让营业税政策不同的是，此次手续费用的降低，同步惠及新房和二手房，一定程度上刺激房屋交易，活跃市场消费，特别是中小城市可根据自身需求进一步降低收费标准，对于部分库存量高企、去化压力巨大的三四线中小城市房地产市场是又一利好刺激。公积金政策再获新助力。为推进住房公积金异地贷款业务，支持缴存职工异地购房需求，保障缴存职工权益，住建部日前发布《关于住房公积金异地个人住房贷款有关操作问题的通知》，明确住房公积金异地个人住房贷款办理流程和相关要求，同时要求各地公积金管理部门应抓紧出台异地贷款业务细则。9月30日住房城乡建设部、财政部、中国人民银行再发布《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》，要求提高实际贷款额度、拓宽贷款资金筹集渠道、全面推行异地贷款业务等，特别提出2015年8月末住房公积金资金运用率低于85%的设区城市，在保证借款人基本生活费用的前提下，月还款额与月收入比上限控制在50%-60%.贷款偿还期限可延至借款人法定退休年龄后5年，最长贷款期限为30年。此次调整后公积金贷款门槛显著降低，惠及更多城市、更多人群，将切实提高住房公积金使用效率；同时新政对公积金业务办理效率再提高，对监督问责机制进一步建立健全，公积金政策执行力度持续加强。地方公积金调整推进，放宽政策促消费。稳定住房消费、鼓励自住和改善性需求释放仍是地方政府近期对房地产相关政策的主要导向。地方也纷纷调整公积金政策。济南、沈阳、哈尔滨、北京、山东、湖南等地响应中央公积金信贷新政调整，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，再次申请住房公积金委托贷款购买住房的最低首付款比例由30%降低至20%.且湖南进一步放宽，对拥有1套住房但未结清个人商业住房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买普通自住房的，最低首付款比例由40%降低至30%.武汉、贵阳、哈尔滨等多地结合本地情况相继降低提款条件。此外全国多个二三线城市公积金贷款额度上限大幅提升，异地购房公积金还贷也逐渐铺开。三、融资端口多轮政策齐施力缓解房企投融资资金链压力调整房地产行业项目资本金制度，减少部分项目融资资本金。近日，国务院印发《关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》，其中对于房地产行业的开发项目实施保障性住房和普通商品住房项目维持20%不变，其他项目由30%降为25%.此次调整降低了注资资本金的门槛，缓解了经济下行引起的行业焦虑，一定程度上使得房地产企业可用有效资金增加，加之前期政策促进下的去库存的回笼资金，促使房地产积极调整开发节奏，扩大行业投资需求，维持行业供求平衡，推动房地产业健康持续发展。本次资本金调整主要针对住宅中的别墅、高档公寓等非普通商品住房及非住宅类的商办、产业、养老、旅游、文化等业态，特别是向改善性项目释放积极信号。在企业资金链趋紧的大环境下，这是从投资端口减少了开发商运营高端项目的资金投入，更加方便开发商根据实际调整开发结构，向高端改善性项目倾斜。同时，非住宅类的商办、产业、养老、旅游、文化等地产也将享受利好，其发展将助力于推动当地经济平稳健康发展。央行调整考核政策，加强金融机构流动性灵活管理。继降准、扩大逆回购、MLF、PSL等工具释放流动性后，央行决定9月15日起，改革存款准备金考核制度，由现行的时点法改为平均法考核，同时存款准备金考核设每日下限，为金融机构管理流动性提供缓冲机制。此次央行的调整放宽银行法定存款准备金要求，是在汇改开始启动和利率进入市场化改革的末期的大背景下进行的，应对未来汇率和利率市场化背景下波动环境而出台的更具有弹性的监管指标。此次调整将降低金融机构应对突发性支付的超额准备金需求，提高资金的使用效率，在一定程度上释放了流动性，引导扩大金融机构信贷的投放行为，进而增加实体经济资金流动性，同时也将引导实际利率下降，有助于稳定资本市场情绪，缓解经济下行压力，提振市场信心。房地产贷款负增长，投资效率下降。1-8月份全国固定资产投资（不含农户）338977亿元，虽然同比增长10.9%,但比1-7月份回落0.3个百分点。其中，1-8月份，全国房地产开发投资61063亿元，同比增长3.5%,增速比1-7月份回落0.8个百分点，回落幅度比1-7月份扩大0.5个百分点，达到了2009年以来的最低水平。由于商品房去库存压力较大、土地市场低迷等因素的影响，房地产开发投资增速回落幅度较大，导致投资增速回落，与固定资产投资增速相比差距增加。而从房地产开发投资到位资金来源来看，今年1至8月到位资金79742.4亿元，其中国内贷款13956.1亿元，较去年同期下降4.8%,占总额的17.5%.2015年以来房地产资金来源中，国内贷款同比均为负增长，房地产行业投资增长形势严峻。未来应将有新的一波促进行业投融资宽松政策，如营改增将缓解企业开发前期现金流问题，更为实际的为房地产商解决现金流紧张，在房企库存高企的背景下带来资金链上的缓解。四、土地新规推动产业地产发展户籍改革推进长效机制健全互联网+住房保障房地产+农业房地产+健康房地产+养老窗饰临湘房地产北京市棚户区改造建筑玻璃科技孵化器食品产业园区楼宇自控胶管用钢丝土地新政策支持新产业新业态发展，产业地产红利释放。国土资源部、住房城乡建设部等六部委下发《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》，从加大新供用地保障力度、鼓励盘活利用现有用地等方面采取措施，集中释放用地政策红利，促进新产业、新业态发展。意见指出，一方面要加大新供用地保障，针对新产业发展快、用地集约且需求大的地区，可适度增加年度新增建设用地指标；另一方面，要鼓励盘活利用现有用地，促进制造业迈向中高端、支持创新创业平台和互联网+行动计划实施。同时，为引导新产业集聚发展，意见提出要引导土地用途兼容复合利用，推动功能混合和产城融合。中高端制造业、生产性、科技及高技术服务业、互联网+业态将加大用地支持力度，未来相关产业地产发展将迎来新高峰。同时对于原有部分存量用地，通过产业升级转型再利用，在提高土地利用率的同时也将提高地块附加值，周边房地产市场结构随着产业变化将逐渐向改善性需求扩大改变。部分土地库存量较高的城市籍此盘活库存的同时，也将通过新产业新业态、产城融合发展推进当地经济结构转型和推动经济增长。地方户籍制度改革不断推进，推动新型城镇化建设向前。9月21日，公安部副部长黄明在国新办新闻发布会上透露，户籍制度改革工作已经取得了重要的进展。2月中央审议通过《关于全面深化公安改革若干重大问题的框架意见》，目前全国已经有24个省区市出台了具体的实施意见，多数地区以2020年为时间表，明确提出了农业转移人口和其他常住人口落户的具体目标，并提出要取消农业户口和非农业户口性质区分，建立统一城乡户口登记制度。在落户方面，各地普遍提出放开中小城市落户政策，对于特大城市则是建立完善积分落户制度。五、河北推动房地产市场稳步发展环京周边县市楼市受控河北出台冀环京九条,推进北京周边地区房地产市场发展。河北省住建厅、省国土资源厅近日联合印发《关于促进河北省北京周边地区房地产市场平稳健康发展的通知》，从规划、土地、建设、监管等方面提出明确要求，力促北京周边地区房地产市场平稳健康发展。京津冀协同发展规划强调对重点地区要统一规划，强化土地供应管控，严格城镇开发边界，防止在北京周边地区盲目搞房地产和炒作房价。此前北京通州限购升级，抬高区域购房门槛，控制房价持续上涨势头。而在北京周边地区受政策红利和通州限购后需求挤压外溢影响也已出现了楼市过热现象，河北出台环京九条,为环京地区楼市降温。明确定位，不建睡城和围城.京津冀协同发展规划以北京非首都功能有序疏解为核心，河北同样把承接北京非首都功能疏解放在首位，同时结合河北三区一基地的功能定位，要求打造规模适度、职住合一、生态优美、生活便利、成本低廉、宜居宜业的首都卫星城，不建睡城和围城.据此，以产业地产为代表推进产城融合、促进产业和经济同发展，成为河北环京周边地区发展经济的主要选择方向。《通知》明确指出，要把发展房地产业与做强实体经济相结合，增加产业地产、商业地产、文化旅游地产的