2015年《收房注意事项》及《验房流程明细》

第1页共9页2015年《收房注意事项》及《验房流程明细》目录1、收房注意事项2.1交房资格…………………………………………………………………………第2页交房的5个证件重要程度排名…………………………………………………第2页PS:特别提示………………………………………………………………………第3页2.2收房流程……………………………………………………………………………第3页查证、办理验楼手续………………………………………………………………第4页PS:提示……………………………………………………………………………第4页3、验房流程明细3.1验房时间………………………………………………………………………第5页3.2验房目的………………………………………………………………………第5页3.3验房项目各项标准……………………………………………………………第5页PS:提示………………………………………………………………………第5页详细检测项目…………………………………………………………………第5-6页验房时应注意哪些事项……………………………………………………第6-7页验房标准项目各项标准………………………………………………………第7-9页4、验房案例…………………………………………………………………………第9页5、温馨提示验房申请………………………………………………………………第10页第2页共9页一、收房时应注意1、交房资格：根据我国的《合同法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》都规定了建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。而我国目前规定的房屋经过验收和验收合格的标志是取得《建筑工程竣工备案表》。否则，购房者有权拒绝收房，由此产生的延期交房责任由开发商承担。同时，根据《消防法》的规定，单体必须经过消防验收，才能交付使用。“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”因此，提供“两书”也是开发商交房的必备条件。PS：《建筑工程竣工备案表》的颁发部门是由当地的规划、公安消防、人防、环保等部门共同出具的认可文件，或准许使用文件；同时满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；2、交房的5个证件重要程度排名：1、《竣工验收备案表》----最重要《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件。该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。《竣工验收备案表》中的项目，只要送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责。所以《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的，购房者有权拒绝收房。2、《住宅质量保证书》----是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺，必须作为购房合同的附件，与购房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔细审查其中的具体各款，特别注意保修期限。3、《住宅使用说明书》----是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。4、《建设工程质量认定证书》；5、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》；PS:特别提示：1.、只有具备上述文件，才说明房屋已经具体交付条件。所以收房时先要审查相关文件，确认房屋已经具备交付条件之后，才能进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接工作。所以要对这些文件给予重视，尤其提示您要看原件而不是复印件。第3页共9页2.、《建筑工程竣工备案表》是最重要的文件，收房时不能只看开发商有没有这张《备案表》，一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。它是收房的前提，即使开发商做得再好，如果没有此表就说明它根本不具备交房的标准，您有权拒绝收房。3.、对于这些文件，一方面要验收它有没有，另一方面也要看验收这些文件取得的合法性。4.、如果开发商拒绝出示这些证明文件、或文件不全，您可按购房合同第十一条，要求开发商签收“关于出卖人拒绝出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工验收备案表》的责任确认函”。5.、提醒您：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和管线分布竣工图，您可带走，作为证据资料保存。6.、如果开发商不能提供上述相关文件，购房人有权拒绝收房，由此产生的延期交房的责任由开发商承担。2、收房流程：第一步：拿钥匙验房。在还没有与业主交接前，开发商一般会委派工程部、客服部、物业公司组成内部验房团，对即将交付业主使用的房子进行预检，对发现的问题及时整改。经过预检后，开发商将钥匙移交给物业公司，由物业公司安排业主验房。第二步：寄发通知。业主一般会提前5-7天收到物业《入伙通知书》业主最好要按约前往。因为合同中一般约定，如果业主未能在约定期限内前去验房，视同同意交接。如果无故不交接，有的开发商还将从合同约定的交接日起，按日收取万分之一至万分之三的保管费。业主如遇出差在外或有特殊情况不能按约前往，最好书面通知发展商，并说明原因。第三步：确认身份。业主应该根据入住通知书的要求，携带相关资料到售楼部确认身份，并联系验收交接事宜。这些资料一般包括：入住通知书、买卖合同或预售合同、身份证的原件和复印件，家庭成员照片（物业建档客户资料用）。如果委托他人验房，被委托人在持有效身份证明文件的同时，还需出具业主的《授权委托书》。第四步：验房移交。物业公司指派一名相关人员陪同业主现场验房，若验收合格，业主须在《楼房验收交接表》上签字认可，领取房屋钥匙和《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》和《住户手册》等资料，同时须按规定缴纳有关费用。若验收不合格，业主应将不足事项明确记录在《楼房验收交接表》上，可暂不办理入住手续，再次交接时间由双方另行约定，但一般不应超过３０天。第4页共9页验房表格(相关证件需要业主自己提前跟物业了解清楚）第一步：查证、办理验楼手续房屋权属文件《国有土地使用权证》上是否有抵押记载？是□否□房屋质量文件（原件）《住宅使用说明书》--带走——开发商提供有□否□《住宅质量保证书》--带走——开发商提供有□否□《竣工验收备案表》--带走——建设主管部门出具有□否□《建筑工程质量认定书》有□否□《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》有□否□各种相关验收表格《住户验房交接表》有□否□《楼宇验收记录表》有□否□《商品房面积测绘技术报告书》——房产管理局或区局直属测绘队有□否□《房屋质量合格证明》——区级以上质检站核发有□否□《用水合格证》——卫生防疫部门核发有□否□《建筑工程消防验收意见书》——公安消防部门出具有□否□《×××市电梯（扶梯）验收结果通知单》——质量技术监督部门出具有□否□《×××市建设工程环保验收合格证》——环保部门出具有□否□《×××市燃气工程验收证书》——燃气主管部门出具有□否□《×××市工程验收档案认可书》——城建档案部门出具是□否□管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)带走是□否□《实测面积测绘报告》——开发商提供是□否□从物业处拿钥匙单元门钥匙是□否□进户门钥匙是□否□信箱钥匙是□否□提示：1、目前有些开发商在房屋交接过程中，往往让业主先交费用及其他手续后再验房，给日后的纠纷埋下隐患。为避免出现这种情况，业主应坚持先验房、后办理手续。2、如果开发商提出代办产权证，业主是可以拒绝的，因为产权证业主完全可以自己办，如果交给开发商，那业主还要给开发商交代办费。3、验房中所发现的质量问题一定要白纸黑字写在纸面上，不能听信开发商的口头承诺，并且在房屋问题的后面，还要写明开发商承诺的解决时间，这样业主才不会在开发商无限期拖延之后毫无办法。4、对房地产商提供的物业交付核验单或交屋单中无法确定的事项，应注明“暂不清楚”或“无法认定”，并由双方在注明处签字或盖章。第5页共9页二、验房流程明细：验房时长：一般公寓套房，50分钟左右验房项目：水，电，墙面空鼓，开裂，平整，地面，阴阳角，阳台，卫生间，门窗等的检测；验房目的：通过专业第三方机构对新房进行全面检查，将交房前的问题提交开发商整改，避免后期收房后，业主承担房屋质量责任，避免不必要的经济损失。二、详细检测项目防盗门的检查：外观是否有漆面的破损或剥落、划痕现象是□否□门及门框的密封条是否完好是□否□门的上、下插销是否安全、可靠、灵活是□否□多次开启子母门，感觉门的合叶是否灵活是□否□合叶、门锁的安装螺丝是否紧固，是否有缺少现象是□否□门的门舌、把手是否灵活，联动装置是否灵活是□否□钥匙是否能够安全、灵活的把门锁好是□否□玄关：墙体部分：墙体部分屋顶上是否有裂缝？（与横梁平行基本无妨，如果裂缝与墙角呈45°斜角，说明有结构问题）是□否□承重墙是否有裂缝？（若裂缝贯穿整个墙面，表示该房存在隐患）是□否□是否有变色、起泡、脱皮、掉灰等（这些都是渗漏的迹象）是□否□墙身顶棚是否有隆起？用木槌敲一下是否有空声？是□否□从侧面看墙上是否留有较大、较粗的颗粒或印迹粗糙？是□否□墙面是否有水滴、结雾的现象？（冬天房间里的墙面如有水滴，说明墙面的保温层可能有问题）是□否□内墙墙面上有否石灰爆点（麻点，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致，影响装修）是□否□墙身有无特别倾斜、弯曲、起浪、隆起或凹陷的地方？是□否□第6页共9页天花部分：地面部分墙体部分墙体部分屋顶上是否有裂缝？（与横梁平行基本无妨，如果裂缝与墙角呈45°斜角，说明有结构问题）是□否□承重墙是否有裂缝？（若裂缝贯穿整个墙面，表示该房存在隐患）是□否□房间与阳台的连接处是否有裂缝？（如裂缝很有可能是阳台断裂的先兆）是□否□是否有变色、起泡、脱皮、掉灰等（这些都是渗漏的迹象）是□否□墙身顶棚是否有隆起？用木槌敲一下是否有空声？是□否□从侧面看墙上是否留有较大、较粗的颗粒或印迹粗糙？是□否□墙身有无特别倾斜、弯曲、起浪、隆起或凹陷的地方？是□否□窗户部分窗户部分安装是否牢固，与混凝土接口是否有缝隙是□否□窗框无损伤，密封条缝平整，无卷边脱槽，是□否□玻璃牢固，无裂纹、损伤和松动，封胶修口妥当平滑是□否□窗把手，窗锁完好及操作正常是□否□窗与窗框各边之间是否平行？是□否□窗框四周无渗漏异况，窗台下面有无水渍是□否□双层玻璃内部是否整洁？无灰尘和水蒸气是□否□供电及设施部分供电开关箱内开关应安装是否牢固是□否□所有灯是否能亮？所有插座是否有电？（使用试电笔或小型即插型电器）是□否□各个开关、插座是否牢固？（别忘打开电话、电视的线路接口，用里拉一拉，看是否虚设）是□否□天花部分是否有麻点？（对室内装潢将带来很大的不利影响）是□否□是否有雨水渗漏的痕迹或者裂痕？是□否□顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪，隆起或凹陷的地方？是□否□地面部分现场是否清理完毕是□否□是否地面平坦，无裂纹，无破损，无空鼓等现象是□否□是否有裂痕、脱皮、麻面、起砂等缺陷是□否□第7页共9页厨房电、水、煤气表具是否齐全？是□否□煤气是否开通？是□否□是否有地漏是□否□房间上面的邻居家是否漏水？是□否□水口内是否留有较多的建筑垃圾？是□否□用手使劲晃动上水管，看是否固定牢固，如果松动，应重新固定是□否□检查厨房烟道：用纸卷点火后灭火冒烟，放在烟道口下方10厘米左右，看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走是□否□观察水表是否空转，如有则通知房管维修部门检查水管及各水阀是否渗漏是□否□阀门关闭正常是□否□一、验房时应注意哪些事项1.楼地面是否平整想查看楼地面是否平整，只需要要用长尺(或者带有水平的专用直尺)，靠墙壁地面，检查是否平整，同时观察是否有划痕裂纹，墙面是否有爆点(爆点：生石灰在发成熟石灰时因搅拌不匀未发好，抹在墙上就会形成爆点，用铁器敲打“爆点”时，就会发现大面积的疏松、脱落等质量问题。)2.墙面是否有裂痕检查墙面是否平整的同时，还需要看墙面是否有裂痕(常见的四大裂痕：强度裂缝、沉降裂缝、温度裂缝、变形裂缝)、