2015年一季度项目市场报告68p.

2015年一季度珠海楼市报告2015-4-8目录目录MENU一、宏观环境二、市场供求三、楼盘动态五、市场总结四、个案分析多地主动下调经济增长目标，这背后的原因一方面是去年的目标未能完成，另一方面是认为今年经济下行压力比较大，同时也是适应经济发展新常态的要求。截至1月底，除了吉林、海南外，其余29个省份均召开了省级地方两会，其中，27个省份明确下调了GDP增长目标。在中国经济由高速增长转向中高速增长的新常态下，淡化GDP增速、强调改革创新和改善民生成为地方两会的“新常态”。经济层面：GDP目标下调宏观环境宏观环境经济层面：PMI微升2015年3月，中国制造业采购经理指数（PMI）为50.1%，比上月微升0.2个百分点.自2月份以来，PMI指数连续小幅回升，尤其是生产指数、购进价格指数、企业生产经营活动预期指数回升较为明显，也显示春节过后企业生产活动恢复加快，市场信心增强，经济运行呈现平稳向好的发展，这些都是支撑PMI回升的主要原因。——数据来源：国家统计局今年以来PMI的持续回暖表明了市场信心增强，中国经济运行呈现稳定向好发展，但3月份涨幅低于往年同期水平，显示市场需求仍显偏弱，制造业存在一定下行压力。宏观环境2015年3月全国百城新建住宅平均价格为10523元/㎡，同比下跌4.35%，跌幅扩大0.51个百分点；环比小幅下跌0.15%，跌幅较上月收窄0.09个百分点。100城中价格环比上涨城市数量较上月增加4个，环比下跌城市较上月减少6个；87个城市住宅价格同比下跌，与上月相同。四个一线城市中，深圳、上海涨幅分别为0.59%和0.41%；北京和广州有所下跌，跌幅分别为0.11%和1.39%。百城住宅均价仍小幅下跌，表明3月仍处春节后恢复期。楼市库存依旧高企，销售压力不减。但两会后新政利好不断，房价跌幅有所收窄，楼市整体环境向好。供需层面：跌幅持续收窄政策层面：内部认购严查宏观环境中新网珠海1月5日电(邓媛雯陈彦儒)珠海将严查“内部认购”等违规卖楼行为，记者5日从珠海市住房和城乡规划建设局获悉，该局将加强房地产市场监管。据珠海市住房和城乡规划建设局下发的通知，在预售管理方面，“未取得预售许可证的商品房，严禁擅自销售房屋、收取预售款，不准发布商品房销售广告，不得进行任何形式的‘内部认购’、内部预订’、‘购房VIP卡’等销售行为。”政府打压楼盘内部认购，对楼盘销售的影响是显而易见的。针对如此情况，珠海大多数房企采用的是以“电商购房抵金券”来规避。政策层面：《不动产登记暂行条例》3月1日正式实施，15城率先试点自3月1日起，《不动产登记暂行条例》将正式步入实操阶段，条例的出台标志着不动产统一登记制度的正式建立。不动产登记实行的第一批城市是哈尔滨、长春、沈阳、大连、西安、济南、青岛、武汉、成都、南京、杭州、宁波、厦门、广州和深圳15个城市。不动产统一登记条例的正式实施将明晰产权，为将来房产税的落地铺路。不动产统一登记政策的推进一定程度上会抑制公务员的投资购房需求，楼市存在消极影响，但政策从试点到全面推广仍需较长的时间，短期内对楼市影响不大。宏观环境政策层面：央行决定下调贷存款基准利率0.25个百分点自2015年3月1日起，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍。央行降息能有效减少房企融资成本和房贷成本，可有效减轻刚需客的购房负担，对楼市是一大利好。宏观环境宏观环境政策层面：二套房贷款首付比例降至四成3月30日，央行、住建部和银监会联合发布的《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》提出，支持居民购买普通自住房，购买二套房的家庭，商业贷款首付比率最低降至4成；用公积金贷款买房的家庭，首套房首付比率最低降至2成，二套房首付比率最低降至3成。房地产新政策将刺激改善型购房需求的提前释放，促进大户型、高价房的销售，带动楼市成交。政策层面：购买两年以上住房出售免征营业税为促进房地产市场健康发展，经国务院批准，现将个人住房转让营业税政策通知如下：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。营业税“五改二”政策落地，缴纳营业税的占比可能要降低，有利于二手房市场升温。宏观环境城建层面：有轨电车试行3月11日，珠海现代有轨电车1号线首期工程进行了联合调试，若调试顺利，计划在5月份试运营。有轨电车的通行极大便利了交通，预计有轨电车沿线楼盘万科金域缇香、诚丰广场将酝酿涨价。宏观环境规划层面：珠海西区崛起2015年，我市西部将围绕打造珠江西岸先进装备制造产业带龙头、固定投资560亿元。构建港珠澳立体综合交通枢纽、建设西部生态宜居示范新城“三个定位”，全面融入21世纪海上丝绸之路、珠江西岸先进装备制造产业带、横琴自贸试验区“一路一带一区”建设，突出产业、交通、城市三大抓手，狠抓固定资产投资、招商引资工作、统筹协调服务等重点，适应新常态，体现大作为。2015年，随着我市对西区建设扶持力度加大将进一笔促进西区楼盘的火热，而产业建设、交通及基础设施的完善也将加大需求量与购买力，西区楼市前景看好。宏观环境【宏观小结】2015年1季度，在国内经济疲软，实体经济不振的大背景下，政府仍需扶持房地产行业带动经济增长。故而在银行，税收政策方面纷纷出台新政策救市。与此同时，珠海迎来不少利好，有轨电车试运行，横琴自贸区获批皆对珠海楼市有振兴作用，故珠海楼市整体看好，这种局面预计将持续到下半年。宏观环境目录MENU目录一、宏观环境二、市场供求三、楼盘动态五、市场总结四、个案分析2015年一季度土地供应以商办，工业用地为主，其中横琴供应量占总数一边，主推商办，综合用地；一季度唯一的土地供应为上冲TOD小镇地块，已被万科以860元/㎡的价格购得，但作为附加条件，万科需必须将建筑面积不少于30万平米的住宅无偿移交给政府。【土地市场】土地供应商办36%文化7%商住7%宿舍7%工业29%综合14%2015年1季度土地供应类型比例2015年1季度珠海土地供应情况区域宗数供应面积（万㎡）供应类型横琴712.814宗商办；2宗综合；1宗文化主城区425.012宗工业；1宗商住；1宗宿舍西区316.682宗工业；1宗商办合计1454.5——市场供求2015年1月珠海土地成交情况区域宗数成交面积（万㎡）成交金额（亿元）横琴819.720.9主城区634.7715.22西区311.316.88合计1765.7843【土地市场】土地成交住宅17%综合23%商办12%医用6%工业18%文化6%酒店12%商住6%土地成交类型比例2015年1季度土地成交以横琴区域最为火热，主城区其次。成交土地类型较为均匀，成交数量前三位分别为综合，工业及住宅用地。市场供求【土地市场】商住用地成交情况主城区除万科低价上冲拿地外。另两块备受瞩目的地王分别是龙光地产楼面价17600元/㎡，总价9.77亿拿的夏湾地块和由华发10400元/㎡，总价1.87亿拿的南屏地块。2015年1季度主城区商住用地成交统计区域宗数成交面积（万㎡）楼面地价（元/㎡）成交金额（亿元）拿地企业夏湾11.59176009.77龙光地产南屏10.9104001.8华发控股上冲119.328602.7万科地产合计321.81——14.27——市场供求【房产市场】市场供求珠海主城区网签top10楼盘主要分布于唐家、前山和南湾和片区。多数楼盘价格稳定无波动，少数楼盘价格微涨实际原因是以表面涨价来推动尾货特价房的去化。2015年1季度主城区网签前TOP10排名楼盘总套数总面积均价（元/㎡）环比涨跌1本项目180套18112.94㎡13500不变2中海名钻125套15258.06㎡35000不变3双城汇119套7868.22㎡13000涨4华发四季74套14166.84㎡20000涨5中信红树湾66套10006.05㎡26000不变6华发蔚蓝堡64套8941.78㎡13000不变7华发水岸53套4947.74㎡15000涨8诚丰水晶座46套2104.29㎡13500涨9保利海上五月花50套5898.05㎡17500不变10凤凰兰亭31套2405.32㎡9700不变市场供求【市场小结】土地市场从数据看，2015年1季度珠海土地供应较去年有所降温，成交方面，主城区再现两住宅地王说明珠海房企拿地热情依旧不减。“贵面粉下难出廉价面包”预计主城区房价在2015年将再度拉高。房产市场从成交榜单看，虽然目前主城区楼盘任占主导地位，但主城区楼盘基本进入尾货销售状态，新入市项目有限。而横琴方面，目前虽只有中海名钻上榜，但尚有K2荔枝湾、华发首府等热门项目尚未进行网签。随着横琴新项目入市以及横琴自贸区的正式批复，未来横琴楼市将愈发火热。目录MENU目录一、宏观环境二、市场供求三、楼盘动态五、市场总结四、个案分析开盘时间区域楼盘名开盘性质单价（元/㎡）户型区间（㎡）优惠政策2015.1.27香洲云顶澜山加推14000五房170-180㎡五房开盘当天88折优惠2015.1.27坦洲敏捷锦绣明珠加推830080-130㎡阔景洋房——2015.2.26斗门万科魅力之城加推850081-128㎡的3-4房单位现场洽谈2015.3.27兰埔万科.金域缇香纯新盘18000140㎡四房登记5万享开盘97折优惠【本季度开盘】珠中第一季度开盘汇总楼市动态【广告投放】投放媒体：南方都市报，珠海特区报区域分布：共累计29个楼盘，主城区14个，西区5个，中山10个推广次数：第一季度楼盘报广投放35次。楼市动态楼盘动态推广内容：从投放次数与投放楼盘数量看，主城区（含横琴与唐家）数量最多，中山与西区紧随其后。从输出信息来看，一、二月主打“新春拜年特惠价”之类的促销信息。三月豪宅盘主打概念广告，刚需盘主打价格优惠与活动邀约广告。区域楼盘名活动内容图片资料中山雅居乐剑桥郡布鲁精灵主题乐园”的活动香洲五洲花城寻找城市脉络——珠海城市文化传承与创新论坛”金湾时代香海彼岸爱生活音乐会斗门香水鸿门“趣味沙画DIY”活动【楼盘活动】楼市动态区域楼盘名活动内容图片资料唐家仁恒滨海半岛“醉美仁恒·花开半岛”摄影比赛中山东城温泉里“情系城市美容师，爱心送温暖”为主题的活动唐家九洲绿城·翠湖香山“冲上云霄我的飞行梦”主题活动斗门时代香海彼岸台湾MINI游美食之旅【楼盘活动】楼市动态区域楼盘名活动内容图片资料斗门旭日华府旭日华府献爱心百台手机送老人斗门时代倾城新春庙会活动斗门时代港新春庙会活动中山雅居乐剑桥郡雅居乐剑桥郡欢乐新年特邀名家到场挥毫泼墨赠挥春【楼盘活动】楼盘动态区域楼盘名活动内容图片资料坦洲长信时代元宵节，吃汤圆大减价（1分钟内，每吃一个汤圆减100房款。）新香洲尚东领御【鳳凰·傳奇】3.8“女人节”主题活动女人我最大！（大师素描，赠送香薰蜡烛，情侣登山活动）唐家远大美域新城首届荷兰风车节（亲子DIY、“草泥马”萌宠展）坦洲长信时代千只大白空降长信时代给你一个软绵绵的大拥抱【楼盘活动】楼市动态区域楼盘名活动内容图片资料唐家仁恒滨海半岛“春意盎然，绿动全城”（植物DIY，免费果汁品尝）南湾中信红树湾植树节活动坦洲锦绣海湾城拒绝雾霾，健康徒步活动唐家仁恒滨海半岛“仁恒杯”少年棋艺冠军争霸赛【楼盘活动】楼市动态区域楼盘名活动内容图片资料斗门时代倾城时代倾城“魔幻泡泡，乐动倾城”（泡泡秀表演、植物DIY、风筝DIY、夹娃娃机）唐家九州绿城翠湖香山翠湖香山携手第12届万山论钓国际海钓邀请赛坦洲佳境康城绿动佳境相约康城（植树活动、爱心涂鸦，免费拍立得）斗门时代香海彼岸五米巨型大白首现珠海约会在香海彼岸享受特色美食【楼盘活动】楼市动态区域楼盘名活动内容图片资料斗门华策岭峰国际海鲜自助餐坦洲优越香格里优越香格里业主联谊会诚邀业主免费泡温泉前山世邦佰亚.燕都认筹启动5万享9.7折【