2015年万洋国际博览城二期业态定位报告45p.

1本报告严格保密2015-3万洋国际博览城二期业态定位报告谨呈：万洋国际2目录总纲市场调查分析项目定位阶段推广计划3Part1市场调查分析市场调查汇总与分析4市场调查建设路业态户数间数面积租金儿童类0000餐饮2643128030电子数码193168032婚纱摄影61118035服装1130日用百货66150建设路：主要以沿街店面为主，餐饮店面占比55%，部分餐饮点设有二楼用餐厅，租金大多数在30-35元之间。5市场调查人民路：主要以沿街店面为主，餐饮店面占比50%，日用百货42%，小部分餐饮点设有二楼用餐厅，租金大多数在25-35元之间。人民路业态户数间数面积租金儿童类127032餐饮1020175027电子数码0000婚纱摄影4411025服装1310025日用百货134014606市场调查洺河路：主要以沿街店面为主，服装店面占比64%，租金大多数在60-70元之间。洺河路业态户数间数面积租金儿童类225066餐饮8918063电子数码4410063婚纱摄影0000服装108125350060日用百货243216007市场调查商贸城：主要以沿街店面为主，服装类店面占比95%，租金大多数在70-85元之间。商贸城业态户数间数面积租金儿童类122578餐饮4820078电子数码3410078婚纱摄影0000服装3686341525078日用百货1219480788市场调查向阳市场：主要以沿街店面为主，日用百货店面占比81%，租金大多数在55-65元之间。向阳市场业态户数间数面积租金儿童类9912060餐饮0000电子数码0000婚纱摄影0000服装141820060日用百货556713409市场调查交通路：主要以沿街店面为主，餐饮店面占比57%，部分餐饮点设有二楼用餐厅，租金大多数在30-35元之间。交通路业态户数间数面积租金儿童类0000餐饮2643128030电子数码193168032婚纱摄影61118035服装1120日用百货128010市场调查新华路：主要以沿街店面为主，日用百货店面占比44%，部分餐饮点设有二楼用餐厅，租金大多数在50-160元之间。新华路业态户数间数面积租金儿童类2538113060-150餐饮2555329550-160电子数码2336117550-130婚纱摄影823154550-150服装59115381050-160日用百货162245878060-15011市场调查广场南路：主要以沿街店面为主，日用百货店面占比51%，部分餐饮点设有二楼用餐厅，租金大多数在50-60元之间。广场南路业态户数间数面积租金儿童类3920050餐饮205310050电子数码114060婚纱摄影247060服装114060日用百货4944012市场调查富民路：主要以沿街店面为主，餐饮店面占比43%，部分餐饮点设有二楼用餐厅，租金大多数在25-35元之间。富民路业态户数间数面积租金儿童类2522033餐饮4843033电子数码129027婚纱摄影0000服装229030日用百货2416013市场调查府东路：主要以沿街店面为主，日用百货店面占比50%，餐饮占比46%，租金大多数在50-130元之间。府东路业态户数间数面积租金儿童类0000餐饮22281420125电子数码2210050婚纱摄影112083服装0000日用百货1538154014市场调查府西路：主要以沿街店面为主，餐饮店面占比77%，部分餐饮点设有二楼用餐厅，租金大多数在55-120元之间。府西路业态户数间数面积租金儿童类2210066餐饮1826104083电子数码1115111婚纱摄影0000服装4420058日用百货00015市场调查文化路：主要以沿街店面为主，日用百货店面占比64%，部分餐饮点设有二楼用餐厅，租金大多数在20-35元之间。文化路业态户数间数面积租金儿童类2417029餐饮1052941180026电子数码46110440032婚纱摄影71550030服装82060030日用百货162588016项目业态户数间数面积租金建设路餐饮2643128030人民路餐饮1020175027洺河路餐饮8918063商贸城餐饮4820078向阳市场餐饮0000新华路餐饮2555329550-160交通路餐饮2643128030广场南路餐饮205310050富民路餐饮4843033府东路餐饮22281420125府西路餐饮1826104083文化路餐饮1052941180026合计26858722775汇总与分析餐饮行业：郸城县城区主要街道的餐饮店面有268户，店面587家，面积约22775平米，其中大部分餐饮商铺为1托2使用，租金根据店面所处位置差距较大。对于本项目建设的启发：餐饮业态的铺位划分可按1托2来划分。17汇总与分析项目业态户数间数面积租金建设路电子数码193168032人民路电子数码0000洺河路电子数码4410063商贸城电子数码3410078向阳市场电子数码0000新华路电子数码2346117550-130交通路电子数码193168032广场南路电子数码114060富民路电子数码129027府东路电子数码2210050府西路电子数码1115111文化路电子数码46110440032合计932327180电子数码：郸城县城区主要街道的电子数码店面有93户，店面232家，面积约7180平米，其中大部分铺位为2家店面，租金根据店面所处位置差距较大。对于本项目的启发：电子数码业态的铺位在划分的时候，建议划分小一点，更适合商家自营。18汇总与分析项目业态户数间数面积租金建设路儿童用品0000人民路儿童用品127032洺河路儿童用品225066商贸城儿童用品122578向阳市场儿童用品9912060新华路儿童用品2538113060-150交通路儿童用品0000广场南路儿童用品3920050富民路儿童用品2522033府东路儿童用品0000府西路儿童用品2210066文化路儿童用品2417029合计47732085儿童用品类：郸城县城区主要街道的儿童用品类店面有47户，店面73家，面积约2085平米，儿童用品类店面规模较大，大多在70-200平米左右。对于本项目的启发：儿童用品类业态的在划分业态经营面积是要控制业态的体量，不适合过大。19汇总与分析项目业态户数间数面积租金建设路服装1130人民路服装1310025洺河路服装108125350060商贸城服装3686341525078向阳市场服装141820060新华路服装59115381050-160交通路服装1120广场南路服装114060富民路服装229030府东路服装0000府西路服装4420058文化路服装82060030合计56792423840服装类：郸城县城区主要街道的服装类店面有567户，店面924家，面积约23840平米，服装类店面规模较小，大多在30-100平米左右。对于本项目的启发：服装类业态的体量较大，可作为项目的主要业态之一。20汇总与分析项目业态户数间数面积租金建设路婚纱摄影61118035人民路婚纱摄影4411025洺河路婚纱摄影0000商贸城婚纱摄影0000向阳市场婚纱摄影0000新华路婚纱摄影823154550-150交通路婚纱摄影61118035广场南路婚纱摄影247060富民路婚纱摄影0000府东路婚纱摄影112083府西路婚纱摄影0000文化路婚纱摄影71550030合计34692605婚纱摄影：郸城县城区主要街道的服装类店面有34户，店面69家，面积约2605平米，婚纱摄影类店面规模大多在50-100平米左右。对于本项目的启发：婚纱摄影类业态的体量较小，可作为项目的配套业态之一。21汇总与分析项目业态户数间数面积租金建设路日用百货66150人民路日用百货13401460洺河路日用百货24321600商贸城日用百货121948078向阳市场日用百货55671340新华路日用百货162245878060-150交通路日用百货1280广场南路日用百货49440富民路日用百货24160府东路日用百货15381540府西路日用百货000文化路日用百货1625880合计31048716910日用百货：郸城县城区主要街道的日用百货类店面有310户，店面487家，面积约16910平米，日用百货类店面规模较小，大多在70-100平米左右。对于本项目的启发：日用百货类业态的体量较大，可作为项目的主要业态之一。22项目户数间数面积餐饮26858722775电子数码932327180儿童用品47732085服装56792423840婚纱摄影34692605日用百货31048716910合计1319227268408汇总与分析数据分析：通过调查熟悉清晰显示，餐饮、服装、日用百货是郸城县城区主要街道的核心业态，也是郸城县需求量最大的三种业态，三大业态占市调业态总量的84%。23汇总与分析市调总结：总结一：儿童用品、儿童教育等行业机会亟待挖掘目前，郸城县儿童用品类的经营面积约为2085平米，且经营种类较为单一，郸城是河南的教育大县，父母对于子女的培养非常重视，如果能将儿童教育和儿童用品结合，儿童类业态奖拥有巨大的发展潜力。总结二：餐饮行业存在巨大的升级换代市调数据统计显示，郸城县目前餐饮超过22775平米的总量，主要分布在文化路、交通路、府东路、府西路，餐饮行业普遍存在着档次低、环境差的情况，营造一个良好的经营环境，提升商家经营档次，将赢得更大市场机会。总结三：休闲娱乐行业，管理差、档次低亟待升级目前，郸城县的娱乐等业态的经营处于沿街零散分布、管理差、档次低的现状。如果休闲行业能与其他业态结合，集中经营，形成产业链，不仅可以提升服务质量，促进行业发展，更能打造成为郸城的城市会客厅。24汇总与分析市调总结：总结四：工艺礼品、中高端名品礼品行业存在巨大挖掘空间随着经济的快速发展，郸城人民面临着一个买工艺礼品、名品礼品难的问题，大量的需求流失至周边城市，郸城工艺礼品、中高端名品礼品、名优特产行业将迎来一个蓬勃发展的黄金期。总结五：一个集吃、喝、玩、乐、购、教于一体的商贸中心，拥有巨大的发展潜力目前，郸城县的餐饮、娱乐、服装、日用百货类等业态的经营处于沿街零散分布、规模小的现状，缺少一个集、吃、喝、玩、乐、购、教于一体的一站式消费平台。如果能将吃喝玩乐购教充分融合，打造一个一家人休闲、娱乐、购物、学习的综合性平台将拥有巨大市场价值。25Part2项目定位项目思考项目定位消费者定位功能定位业态规划26项目思考定位思考1、站在城市发展的高度，规划上着眼未来，以实现短期经济收益的平衡和长期商业价值最大化组合；2、郸城现有的商业环境脏乱差，处于原始阶段，急需与时代接轨，通过打造高品质商业项目建立新的商业形象，打造城市的会客门户；3、面对汽车城、义乌商贸城、农贸市场等商业项目的激烈竞争，本项目仍需走差异化路线，创造内部优势；4、个性鲜明的主题有利于项目的销售去化，降低开发风险，快速回笼资金定位策略本项目只有走特色化、差异化的路线才能脱颖而出，才能更好生存发展，而未来商业发展需求趋于个性化和丰富性，这就要求我们走集休闲、购物、玩乐、餐饮、情景式、体验式于一体的主题商业道路27项目思考定位思考定位策略抓住儿童教育、美食餐饮、休闲娱乐、名品礼品等行业的市场机遇，深度挖掘和开发潜在市场，促使各不同业态间的紧密联系，打造一个集休闲、购物、玩乐、餐饮、情景式、体验式于一体的主题商业平台。1、挖掘、开发儿童行业的潜在市场，引进国际先进的职业体验馆，全力梳理项目在区域内儿童行业的标杆地位；2、汇聚郸城具有鲜明特色的餐饮商家，同时引进世界各地的风情特色商家，打造区域内最具特色的餐饮中心；3、引入国内知名的休闲娱乐商家，在注重品牌化的同时保持业态的多样化，培养忠实消费客户，打造成为郸城的城市会客厅；4、聚拢区域内具有特色的工艺礼品、名品礼品、名优特产商家，打造高品质的休闲礼品采购平台，抢占郸城工艺礼品、中高端名品礼品、名优特产的市场蛋糕。28项目定位项目定位万洋国际魅力广场郸城首个