房地产销售法律专题讲座

房地产销售法律专题讲座主讲人：王娅然第一部分现有立法及相关规定《城市房地产开发经营管理条例》《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》《城市房地产转让管理规定》《商品房销售管理办法》《中华人民共和国担保法》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国物权法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二部分商品房销售阶段准备工作一项目的相关资料的收集及核实1、国有土地使用权证书2、项目建筑名称的核准证书3、项目的基本情况二商品房认购与签约流程第三部分商品房认购及销售一商品房认购（预订）1、签订认购（预订）书的前提条件【案例一】大连安邦地产集团的“阳光小筑”项目,建设用地18429平方米。在大连市国土资源和房屋局2006年的房地产交易秩序专项整治检查中发现，大连安邦地产有限公司在没有取得《商品房预售许可证》的情况下，违反有关规定擅自进行了先期展示、宣传和销售活动，并将房屋预售给客户，同时收取1万元购房款。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、第六十八条规定，没收其违法所得1万元整，并责令其停止预售活动。第三部分商品房认购及销售2、认购书（预订书）的基本内容签署认购书，要注意认购书应包括以下基本内容：当事人姓名或名称、预订的房地产的坐落地点、面积、价格、预订期限、定金数额及定金处理办法等。如果商品房的认购、订购、预订等协议具备符合商品房买卖合同特征的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。3、定金的处理第三部分商品房认购及销售【案例二】原告甲与被告乙房地产公司签订房屋内部认购协议，约定乙认购A公寓24楼D室房屋，支付定金5万元；若乙将甲认购房屋售与他人，则双倍返还定金。后甲得知乙将房屋另售他人，故要求乙双倍返还定金。乙辩称其收取甲5万元定金是事实，但双方是因对认购协议的楼层理解有分歧，导致未能签订预售合同。乙称为避免14、24等不吉利数字，在楼层中并未设14、24楼的编号，因此认购协议中的24楼D室不是甲所指的物理楼层24楼，而是物理楼层22楼，室号2204。认购书上的24楼并不存在，属重大误解，为可撤销民事行为。如甲不愿购买2204室，乙愿返还定金5万元，但不同意双倍返还定金。第三部分商品房认购及销售法院认为：甲乙认购协议属有效合同。双方对24楼房屋的理解有异议，乙应根据房屋销售交易习惯，在认购协议中确定甲购买房屋的具体部位。本案中，乙为避开14、24等不吉利数字，故未在楼房中设24层楼的编号，对此乙在与甲签订认购协议时已知晓，不存在重大误解。因此，甲所购买的24楼D室应理解为实际物理楼层加室号，即2604室。甲乙在认购协议书中约定的定金5万元系立约定金，其目的在于保证签订正式合同，现乙已将甲预定的房屋售于他人，构成违约。故判决乙双倍返还甲定金10万元。第三部分商品房认购及销售4、认购书签署后，一方不愿再履约的原因：（1）市场的变化。（2）在签署正式合同书时，没有达成协议，不能归责于任何一方。【案例三】A先生向B房产公司预定购买其商品房一套并签订了一份商品房定购书，该定购书中约定，A先生需交付定金3万元，若到期A先生未履行承诺的义务，B公司有权将此房转卖他人，且不予退还已交定金；若A先生履行了义务，而B公司却转卖他人，则B公司须双倍返还定金。后来A先生依约支付了定金。但双方在订立正式的商品房预售合同时，却在何时交房的问题上不能协商一致，最终导致预售合同未能订立。随后，A先生要求房产公司退还定金遭到拒绝，遂诉至法院。第三部分商品房认购及销售一审法院认为，A先生没有在定购书约定的期限内与B公司签订预售合同，违反了定购书中的约定，理应承担违约责任。判决驳回A先生要求退还定金3万元的诉讼请求。A先生不服提起上诉。二审法院认为，在A先生与B公司订立的商品房定购书中没有关于房屋交付时间的约定，双方因房屋交付时间问题而未能订立预售合同，属无法归责于当事人任何一方的原因而导致的，B公司应当全额返还定金。最终，二审法院判决B公司返还A先生3万元定金。第三部分商品房认购及销售建议：预售阶段将《商品房买卖合同》范本在现场进行公示，买受人在签订认购协议前，要求买受人仔细阅读《商品房买卖合同》，并在认购书中注明：“买受人已审阅并认可《商品房买卖合同》的内容”，避免纠纷。一旦买受人未按约来签署协议，则要及时发书面通知，并保存好EMS的回执。（认购书要注明买受人地址，并告知若因地址有误，导致书面通知无法送达，则由买受人承担相应的责任）第三部分商品房认购及销售5、特殊的签约主体。（1）未成年人名义签约购房的。（2）夫妻联名购房。（3）外国人购房。（4）委托他人签约购房。6、关于关于定金罚则在实践中的适用【案例四】原告A先生看好被告B房地产公司门面房一处。由A先预交定金1万元，后期房款于B交付房屋并办理好有关手续时一并付清。第三部分商品房认购及销售后A多次找B要求履行商品房买卖合同并办理相关手续，B售楼工作人员以面积未丈量出来等理由推诿、拒绝履行双方的商品房买卖合同。A起诉至法院，要求B继续履行合同，交付门面房。法院审理后认为，B作为商品房的出卖人通过认购、定购、预订等方式向A收取定金1万元，，B未具备不可履行合同的不可抗力原因，而是因为房价上涨后欲将房屋以高价卖与他人。因此法院判决B按定金合同约定履行签订商品房买卖协议的义务。【案例五】A先生与B房地产公司签订了一份内部认购协议，购买由该公司正在开发的一套100平方米的商品房。但交了20万元的首付款后，B一直未主动通知A交付房屋及换签合同。A只好主动找到B询问，B的工作人员告诉A，其购买房屋已经售出，所以无法向第三部分商品房认购及销售A交房。为此，A将B诉至法院，要求退回首付款及利息，同时要求赔付“房价上涨损失”10万元。法院最终以B“恶意违约”为由，判决其返还A首付款及相应利息，同时判令赔偿A每平方米1000元的“房价上涨损失”。【案例六】A先生与B公司签订《商铺认购意向书》，A向B支付购房意向金4000元，取得B所开发的一小区商铺的优先认购权。B取得该小区房屋的预售许可证，但在销售商铺时却未通知A前去认购。后来，等待了3年半的A却被告知因商铺价格上涨，B不再认可双方原先约定的价格，而且商铺已全部销售完毕，买卖合同无法实际履行，B只愿向A退还意向金。A向法院提起诉讼。法院根据预约合同的性质，结合B的过错程度，以及A在履约第三部分商品房认购及销售中的支付对价和可能造成信赖利益的损失等，判决解除双方签订的《商铺认购意向书》；由B向A返还意向金4000元并赔偿经济损失2万元。一审宣判后，双方均提出上诉。二审法院认为，原审法院基于双方无法继续履行意向书等客观情况，依法解除双方的预约合同，并由B公司返还意向金的判决并无不当，二审予以维持，但判决中2万元赔偿金额难以补偿守约方的实际损失。在综合考虑当地近年来房产市场情况以及双方当事人履约情况的基础上，酌情确定15万元赔偿金额。第三部分商品房认购及销售二商品房销售广告法律规定：《广告法》《城市商品房销售管理办法》《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》《房地产广告发布暂行规定》第三部分商品房认购及销售在广告中可能涉及房屋的质量、购房条件、区域环境等，若房屋交付后的情况与广告宣传中的不一样，从而容易引起纠纷。1、广告审查2、禁止发布销售广告情形3、要约邀请与要约的区别【案例七】2003年，原告A与被告B房产公司签订商品房预售合同，约定A向B购买Q小区商品房一套。双方对业主子女入学就读事并无约定。但B在“Q小区”的报刊广告中，载有“Q小区业主子女享受免试入学、义务教育收费标准”内容，在售楼资料中，同样载有上述内容。第三部分商品房认购及销售第三人C是由案外人D集团公司(系原告的股东之一)开办的一所学校。在相关的审批备查登记表中，明确记载“Q小区内学生按照义务教育公办学校标准收费”。在05年《民办教育促进法》实施之后，该学校改变收费标准，A对此不满，后诉至法院，诉请判令B履行售楼广告中的承诺，按“义务教育学校收费标准”接收其子女就读。B辩称其只受预售合同的约束。C同意B的抗辩。一审法院认为，售楼广告内容应视为合同内容。B和C具有关联关系。判决：B应全面履行售楼时的承诺，由C按义务教育学校收费标准收费。B不服提起上诉。二审驳回上诉，维持原判。第三部分商品房认购及销售4、宣传广告的承诺是否具有约束力（1）抽象笼统的宣传，属于要约邀请。（2)具体形象的宣传，要承担民事责任。建议：1、公司注意不要为增加卖点而在广告中作虚假的宣传，特别是不能在广告中对涉及买受人实质性权利和具体数据（如土地使用权配套设施等）的内容方面作不符合实际情况的描述。2、公司在宣传文书中有一些声明、解释。如：“规划、绿化、设施、设备、面积等宣传、披露的内容，最后均以政府批准的方案为准，以权威机构实际测量的面积为准。”尽可能的自我保护。第三部分商品房认购及销售【案例八】A先生收到B房产公司寄送的商品房销售广告，广告中附有其建造的K小区商品房的整体平面图，上面清楚标明房屋间距５０米、小区绿化率为５０％，A联系B并签订了《商品房预售合同》。但入住不久的一天A看到K小区的大堂里张贴着B修改后的小区规划平面图和开工敬告。A这才知道B拟建的二期施工Q小区与K小区的间距，从原来约定的５０米缩小为３０米。后来A提起诉讼，要求B支付擅自改变小区规划的违约金共约10万元。B辩解：1、对小区进行新的建筑规划是政府提出的要求，不是自己的责任。2、最初发给业主的广告中的小区平面示意图中注明“本规划图属规划阶段方案图，最终以规划土地局批准文件为准”，所以，平面示意图是不确定的，最终应以有关部门批准为准。第三部分商品房认购及销售法院认为，虽然平面示意图没有附在双方签订的《商品房预售合同》里，但是它对双方能产生约束力。所以，B没有经业主同意，在二期施工中，使两个小区的间距50米变成了３０米，明显违反了小区规划，属于违约行为。同时，法院查明，变更规划也是B先提出的，有关部门是根据B的报告作出批准意见的，并非政府有关部门强制要求。法院最后判决：开发商B应赔偿A违约金。第三部分商品房认购及销售三商品房预售1、商品房预售条件商品房预售应当符合下列条件：（1）公司应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。（2）已取得建设用地规划许可证；（3）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（4）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（5）已办理预售登记，取得《商品房预售许可证》；第三部分商品房认购及销售（6）公司已签订前期物业管理合同。（7）已确定竣工及交付日期；（8）已符合当地地方法规、行政规章及行政机关规定的开发程序规定的预售条件。2、无证预售的风险《商品房预售许可证》是衡量商品房预售行为是否合法的最直接、最关键的书面证明文件。未依法取得商品房预售许可证而以预订、预约、认购、订购等方式变相预售商品房的，均属无证预售行为，在法律上无效。但如果公司在买受人起诉前取得商品房预售许可证，合同可被认定为有效。第三部分商品房认购及销售四商品房现售商品房现售应当符合以下条件：（1）符合预售第1至第6点的条件。（2）商品房已竣工验收合格。（3）供水、供电、供热、供气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者确定施工进度和交付日期。第三部分商品房认购及销售五商品房买卖合同1、签约时买受人对房屋面积的知情权和公司的义务2、商品房买卖合同的文本3、面积差异的处理【案例九】A先生与B公司签订了商品房预售认购合同，合同约定A购买B的商品房一套，建筑面积100平方米，单价每平方米5000元，总价款500000元。合同签订后，A按约定付清了房款，但B却未按约定日期交付房屋。后A了解到，其所购买的住房是因面积减少15平方米而无法交付的。为此，A将B告上法庭，要求B交付房屋并支付经济损失赔偿金和违约金。第三部分商品房认购及销售法院认为，B未履行合同约定的交付义务，且应交付的房屋实测面积比约定面积缩小了15平方米。根据最高